Le CRML développe une méthode IA pour mieux analyser la durabilité des véhicules immobiliers

Grâce à l’IA, le Center for Risk Management Lausanne a développé une méthode qui permet un examen global, en profondeur et plus précis de la durabilité des véhicules immobiliers en analysant leur rapport annuel. Elle pourrait être utile autant aux investisseurs, pour analyser les fonds qui les intéressent, qu’aux gestionnaires de fonds eux-mêmes pour affiner leur politique ESG.

Le Center for Risk Management Lausanne (CRML), que l’on connaît pour ses PRESS Scores — qui permettent d’obtenir une évaluation transparente de la politique ESG des fonds immobiliers —, poursuit ses recherches pour améliorer ses instruments d’analyse, avec le développement d’une nouvelle méthode de lecture automatique des rapports annuels, dopée par l’IA. Elle vient d’être détaillée dans un rapport intitulé (accrochez-vous): «No Surveys Required: Small Language Models Enable Scalable ESG Extraction from Annual Reports». Comme tout papier scientifique, celui-ci est un peu complexe; nous avons donc demandé à l’un de ses auteurs, Nathan Delacrétaz, de nous expliquer tout ça.

Nathan Delacrétaz, expliquez-nous cette nouvelle méthode développée par le CRML.

Je ne vais pas m’étendre sur l’aspect technique, qui est détaillé dans le papier. Disons seulement que la méthode permet une analyse plus fine et plus pertinente des données ESG publiées dans les rapports annuels des véhicules d’immobilier titrisé, de manière automatique, grâce à des modèles d’IA du même type que ChatGPT. Ce qu’on montre dans le papier, c’est qu’il n’est même pas nécessaire de passer par les grandes plateformes commerciales: des modèles plus légers, open source, capables de tourner localement sur une machine de bureau, atteignent une qualité d’analyse comparable. Ce qui change tout côté confidentialité — les rapports ne quittent pas l’environnement de l’analyste.

En quoi cette nouvelle méthode est-elle meilleure que celles que vous utilisiez précédemment pour faire vos analyses?

Notre méthode précédente repérait la présence de certains mots dans les rapports annuels et leur fréquence. La nouvelle va beaucoup plus en profondeur: elle lit le contexte, les nuances. Par exemple, un rapport qui parle de «l’implication des entreprises locales lors de la construction» ne contient pas le mot «économie circulaire» — notre ancienne méthode passait à côté. Aujourd’hui, le modèle reconnaît qu’il s’agit d’une stratégie d’économie circulaire. C’est la différence entre chercher un mot-clé et lire un texte. Ce nouvel outil permet donc d’aller chercher des stratégies plus fines et des signaux plus faibles.

Beaucoup de ces données ESG publiées dans les rapports annuels des véhicules immobiliers sont à la limite du greenwashing. Votre nouvelle méthode va-t-elle permettre de le détecter?

À terme, ce n’est pas impossible. Ceci dit, notre méthode continue à s’appuyer sur l’hypothèse de base des PRESS Scores: ce que les fonds publient dans leurs rapports annuels est correct, en tout cas pour la partie auditée. Ce que la méthode apporte déjà, c’est de rendre visible ce qui est dit ou pas dit — et à quel niveau de précision. Un écart entre le discours et la réalité opérationnelle, c’est déjà un signal exploitable.

Vous avez utilisé cette nouvelle méthode pour analyser les informations ESG publiées dans une trentaine de rapports annuels. Cela a-t-il donné de meilleurs résultats qu’avec l’ancienne méthode?

Des résultats complémentaires, qui nous permettent d’ajouter des nuances que l’on n’arrivait pas à capter. C’est cette couche qualitative qui vient se superposer aux données quantitatives classiques. Cette nouvelle méthode ne vient pas remplacer nos autres outils — elle vient les compléter, et améliore au final la compréhension de la politique ESG des véhicules d’immobilier titrisé.

Au final, à qui cette méthode s’adresse-t-elle?

À tous les stakeholders. Aux gérants de fonds, d’abord, qui peuvent orienter plus finement leur stratégie ESG et monitorer leur propre portefeuille en continu, sans dépendre d’un questionnaire externe. Mais surtout aux investisseurs, qui peuvent gagner beaucoup de temps dans l’analyse des politiques ESG des fonds qui les intéressent. Les rapports annuels, jusqu’ici lus manuellement par une poignée d’analystes, deviennent exploitables à grande échelle. Concrètement, une petite équipe d’analystes peut désormais couvrir l’ensemble du marché suisse — pas seulement les fonds qui acceptent de répondre aux enquêtes volontaires. Pour nous, pour nos PRESS Scores, cela permet d’ajouter des informations qualitatives aux données quantitatives que nous avions déjà.

Et donc, si je suis intéressé, où puis-je trouver cette méthode?

À l’adresse suivante: https://crml.ch/real-estate/

La Rédaction • Immoday.ch