Durabilité entre risque, coûts et valeur: La nouvelle logique de l’investissement immobilier

Dans un environnement immobilier devenu plus exigeant et incertain, la durabilité s’impose désormais comme un facteur clé de performance. Hausse des coûts énergétiques, pression réglementaire accrue et évolution des attentes des investisseurs redéfinissent les critères d’analyse et de valorisation des actifs.

Loin d’être un simple enjeu d’image, l’ESG s’inscrit aujourd’hui au cœur des décisions d’investissement, influençant directement les risques, les flux de trésorerie et le potentiel de création de valeur à long terme. Interview sur le sujet avec Christoph Leitgeb, Director Sustainability chez Wüest Partner SA.

Entre tensions géopolitiques, volatilité des marchés de l’énergie et évolutions réglementaires, les investisseurs immobiliers évoluent aujourd’hui dans un environnement nettement plus incertain. Cela modifie-t-il la manière d’intégrer la durabilité dans les décisions d’investissement?

Oui, clairement. Ce n’est pas seulement l’importance de la durabilité qui a évolué: elle est surtout devenue une composante déjà intégrée à de nombreuses décisions et processus. Plus largement, la compréhension du risque et de la performance s’est elle aussi nettement transformée. Nous observons un lien beaucoup plus étroit entre les facteurs externes et la performance opérationnelle et financière des biens immobiliers. Les développements géopolitiques montrent à quelle vitesse les prix de l’énergie peuvent évoluer. Pour les immeubles fortement dépendants des énergies fossiles, cela a un impact direct sur les flux de trésorerie et, in fine, sur leur valorisation. À l’inverse, les bâtiments efficaces sur le plan énergétique présentent des structures de coûts plus stables et des profils de rendement plus robustes. La durabilité passe ainsi d’un simple « add-on » à un élément central de l’analyse des risques.

Quel rôle joue concrètement la durabilité aujourd’hui dans l’analyse des risques et des investissements immobiliers?

Au fond, la durabilité est aujourd’hui un indicateur de plusieurs dimensions de risque: durcissement réglementaire et nouvelles exigences, hausse des coûts énergétiques et d’exploitation, besoins futurs en CAPEX, ainsi que risques de liquidité et de marché. Ces derniers se manifestent notamment par une demande croissante des investisseurs institutionnels pour des actifs durables. Dans l’ensemble, l’ESG – c’est-à-dire l’analyse structurée des aspects environnementaux (Environmental), sociaux (Social) et de gouvernance (Governance) – n’est plus un simple sujet de reporting, mais un élément central de l’analyse financière des risques et de la stratégie d’investissement.

Pourquoi l’allocation du capital devient-elle un enjeu central dans le contexte de la décarbonation et de la durabilité?

En réalité, cela a toujours été le cas, mais dans un environnement de taux bas, cet enjeu était peut-être moins visible. Aujourd’hui, la perception a évolué: la création de valeur provient moins du volume d’investissement que de leur pilotage ciblé – les bonnes mesures, au bon moment. Les besoins d’investissement restent considérables: rien qu’en Suisse, ils pourraient atteindre environ 200 milliards de francs d’ici 2050 pour la rénovation énergétique complète d’un parc d’environ 930 000 bâtiments résidentiels.

L’essentiel n’est donc pas tant le montant investi que la manière dont ce capital est utilisé de façon optimale. Le défi réside dans le fait que les investissements produisent des effets très différents. Certaines mesures améliorent principalement le bilan CO₂, d’autres ont un impact plus direct sur les flux de trésorerie ou la valeur des actifs. En parallèle, chaque investissement influence plusieurs dimensions à la fois – revenus, coûts d’exploitation, rendement, risque et valeur à long terme – et ces dimensions interagissent entre elles.

Cela rend les décisions d’allocation complexes: une mesure peut peser sur le cash-flow à court terme, tout en réduisant les risques et en augmentant la valeur à long terme. Ces effets sont difficiles à capter avec des approches décisionnelles classiques et unidimensionnelles.

C’est pourquoi des modèles de décision intégrés sont nécessaires, capables de considérer ces interactions dans leur ensemble et de les rendre comparables. C’est la seule manière pour les investisseurs de prioriser de manière fondée et d’allouer le capital là où il génère le plus de valeur, à la fois écologique et économique.

Cela se reflète-t-il déjà dans les valeurs de marché des biens immobiliers?

Oui, de manière de plus en plus différenciée. Nos analyses montrent que les investisseurs paient en moyenne environ 4% de moins pour un bien chauffé aux énergies fossiles que pour un bien comparable chauffé de manière durable, toutes choses égales par ailleurs, notamment en termes de revenus.

Cela montre que le marché intègre déjà cette incertitude, notamment liée aux risques de transition. Pour les investisseurs, la dimension temporelle est déterminante: quand les CAPEX futurs seront-ils réalisés? Quel sera leur impact sur les revenus et les coûts d’exploitation? Et comment le profil de risque évolue-t-il sur la durée de détention? Il est ici essentiel de combiner expertise de marché, évaluation et durabilité – un domaine dans lequel nous apportons de manière ciblée notre expérience de plus de 40 ans.

Et concrètement, comment cela se traduit-il?

Notre approche consiste à articuler de manière cohérente les perspectives financières et de durabilité – de la base de données jusqu’au support à la décision. Forts de plus de 40 ans d’expérience en évaluation et analyse de marché, nous sommes en mesure d’inscrire les facteurs de durabilité dans un contexte de marché concret. Nous combinons données de marché et d’évaluation avec des informations ESG, que nous traduisons en impacts financiers – y compris les risques physiques et de transition ainsi que les évolutions de marché à long terme.

Un outil central est notre notation RE ESG Plus, utilisée au niveau des actifs et des portefeuilles. Elle combine des données standardisées et des informations spécifiques aux objets et évalue les biens sur la base d’environ 120 indicateurs. Cette notation est reconnue par GRESB depuis 2023, ce qui lui confère une portée internationale. Sa valeur ajoutée réside surtout dans son application: elle est scalable et fournit des recommandations concrètes, par exemple sur les mesures à mettre en œuvre ou l’amélioration de la performance ESG.

Dans un second temps, nous utilisons notre « Optimizer Technology » pour simuler différents scénarios en tenant compte d’objectifs spécifiques – tels que cash-flow, rendement, durabilité, planification des investissements et horizon temporel – et pour en rendre les impacts transparents, tant au niveau des actifs que des portefeuilles.

Et ces résultats sont ensuite intégrés dans les décisions d’investissement des propriétaires?

Exactement. Dans la pratique, nous constatons souvent que des réductions significatives des émissions de CO₂ sont possibles grâce à une planification optimisée des investissements – sans perte économique. Elles s’accompagnent même fréquemment d’une augmentation de la valeur. Cela montre que les objectifs écologiques et économiques peuvent être combinés de manière ciblée. C’est là qu’intervient notre approche du « value impact » : nous analysons quels facteurs ESG sont réellement déterminants pour la valeur, par exemple via des primes de loyers, des taux de vacance plus faibles ou des primes de risque réduites.

Que signifie concrètement cette évolution pour les propriétaires et les investisseurs, tant dans l’argumentation que dans la mise en œuvre des décisions d’investissement?

Les exigences en matière de transparence et de traçabilité ont nettement augmenté. D’une part, face à la multiplicité des exigences, il devient difficile de garder une vue d’ensemble et de prendre les bonnes décisions. D’autre part, les investisseurs doivent aujourd’hui être en mesure d’expliquer clairement pourquoi certaines mesures sont prioritaires et quel est leur impact sur le rendement, le risque et les objectifs climatiques.

Concrètement, cela implique de mettre davantage l’accent sur la comparaison et la priorisation des mesures. Ce qui compte, ce n’est pas seulement ce qui est mis en œuvre, mais aussi quand et dans quel ordre. La capacité à comparer systématiquement les investissements et à les intégrer dans une logique décisionnelle cohérente devient ainsi un facteur clé de succès.

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