«Les prix des immeubles résidentiels ont progressé de 4,3% sur un an»

Selon les derniers indices publiés par CIFI, la hausse des prix de l'immobilier se poursuit, pour toutes les catégories de biens. Avec cependant des évolutions clairement différentes selon les régions, et, comme toujours, une préférence des investisseurs pour les grandes villes. Parallèlement la durabilité commence à impacter le marché: les immeubles durables trouvent plus facilement preneur.

CIFI vient de publier ses derniers indices de prix immobiliers pour le deuxième trimestre 2026, toujours très attendus par les professionnels. Sans surprise, la hausse des prix continue, mais avec toujours des variations importantes selon les régions. Par ailleurs, les indices CIFI montrent que les immeubles de rendement ont enregistré une progression de prix supérieure à celle des logements en propriété. Les explications de Fabien Nussbaum, Consultant, chez CIFI.

Fabien Nussbaum, vous venez de publier votre nouvel «IAZI Private Real Estate Price Index». En quoi cet indice est-il pertinent?

Notre indice mesure le prix des logements en propriété, ce qui inclut les villas et les appartements en PPE. Surtout, il mesure les prix réellement payés, et non ceux simplement affichés. C'est une différence fondamentale qui est possible grâce à une base de données de plus de 40'000 transactions effectives par an. De surcroît, nous neutralisons les différences de qualité des logements afin de mesurer la véritable évolution des prix de l’immobilier sur le territoire suisse.

Si l'on prend l'évolution générale des prix de l'immobilier résidentiel sur ces 12 derniers mois, quelles sont vos principales observations?

On peut observer que le marché de la propriété reste extrêmement résilient; même dans un contexte économique et géopolitique plus incertain, les prix continuent d'augmenter de 3.5% en l’espace d’un an. Cela montre que les fondamentaux restent très solides: une offre de logements limitée, une croissance démographique toujours positive, un marché de l'emploi robuste et des conditions de financement redevenues favorables. Autrement dit, aujourd'hui, ce sont davantage les fondamentaux du marché que les taux d'intérêt qui expliquent la hausse des prix.

Qu'en est-il des immeubles de rendement?

Selon notre indice transactionnel sur les immeubles de rendement (résidentiel et mixte), les prix affichent une progression encore plus marquée, de 1,3% sur un trimestre et de 4.3% en glissement annuel. Ce n'est guère une surprise. Les investisseurs recherchent des actifs capables de générer des revenus stables tout en offrant un potentiel de croissance. Avec la tendance haussière des loyers et une demande qui reste très forte, l’immobilier est très attractif. Il convient toutefois de préciser que cet indice se base uniquement sur les transactions financées par des instituts hypothécaires.

Est-ce que l'on constate des évolutions différentes selon les régions?

Oui, clairement. Les centres-villes sont un peu comme les premières rangées dans un stade; elles sont très prisées, très chères et, surtout, il est difficile d'en créer de nouvelles. Les tensions restent donc les plus fortes dans les grands centres urbains et leurs agglomérations, où le manque de logements est particulièrement marqué. Les régions périphériques bénéficient parfois d'un effet de report, et disposent ponctuellement d'une offre foncière un peu plus importante.

Dans les centres, les prix des immeubles sont devenus si élevés que les rendements bruts atteignent des planchers. Pourtant, cela ne semble pas freiner la hausse des prix, ni l'appétit des investisseurs. Comment l'expliquer?

Parce qu'ils ne raisonnent pas uniquement en termes de rendement brut immédiat. Ils regardent aussi la sécurité des revenus locatifs, le potentiel d'évolution des loyers, la protection contre l'inflation et la rareté de l'actif. Et puis il faut toujours raisonner en comparaison avec les autres placements. En fait, malgré des rendements plus faibles, l’immobilier suisse semble offrir aux investisseurs un très bon compromis entre rendement, stabilité et préservation du capital, surtout dans un environnement mondial incertain.

Constate-t-on aussi en Suisse, comme par exemple en France, des différences de prix entre les immeubles résidentiels durables et les passoires énergétiques?

Oui, mais la réglementation en France est beaucoup plus contraignante avec des restrictions de mise en location, alors qu’en Suisse, c’est encore principalement le marché qui envoie le signal, et cela ne se traduit pas systématiquement par une décote. En revanche, on observe de plus en plus une différence dans la facilité à vendre et dans l'attractivité. Les immeubles performants énergétiquement trouvent plus facilement preneur, nécessitent moins d'investissements futurs et répondent mieux aux exigences des investisseurs institutionnels. À moyen terme, il est probable que cette différence se traduise également davantage dans les prix.

Vous remarquez également une différence de hausse des prix entre les PPE et les villas individuelles, comment l'expliquer?

Principalement pour une question d'accessibilité. Les villas atteignent aujourd'hui des niveaux de prix qui excluent une partie croissante des ménages. Les appartements en PPE restent plus abordables et permettent encore à des ménages d'accéder à la propriété. Une partie de la demande s'est donc naturellement déplacée vers ce segment dont les prix se sont renchéris de 1.3% par rapport au trimestre précédente. Les villas ont, quant à elles, enregistré une hausse modérée de 0.5%. Toutefois, sur le long terme, ces deux segments ont progressé à un rythme assez comparable.

Ici encore, est-ce que l'on constate aussi des différences de hausse de prix selon les régions?

Oui, naturellement, l’immobilier suisse est une mosaïque de marchés locaux. Dans une récente analyse, nous avons observé les foyers de hausse des prix des logements en propriété. Au cours des cinq dernières années, les hausses les plus marquées (> 30%) se concentrent principalement dans l'Est de la Suisse, notamment dans les Grisons et certaines régions de Suisse centrale (Schwyz, Zoug), ainsi que dans plusieurs marchés alpins (Haut-Valais). Une partie de la Suisse romande (Arc lémanique) enregistre également une hausse notable (> 20%), alors que d’autres régions (Mittelland et Tessin) affichent une évolution plus modérée ( ≤ 20%).

Quelles sont vos prévisions pour le deuxième semestre? La hausse va-t-elle continuer? 

Sauf changement économique majeur, nous anticipons une poursuite de la hausse des prix, mais probablement à un rythme plus modéré. Les fondamentaux restent favorables et, à ce stade, nous ne voyons aucun élément laissant présager un retournement marqué du marché.

Et finalement, la hausse des prix de l'immobilier résidentiel va-t-elle un jour s'arrêter?

Non, on entend souvent dire que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, et c'est vrai. Mais il faut regarder les racines. Aujourd'hui, les racines du marché suisse restent profondes: une offre insuffisante, une demande élevée et une économie résiliente. C'est un marché porté par des fondamentaux solides. La véritable question n'est pas de savoir quand les prix vont baisser, mais à quel moment l'offre redeviendra suffisante pour rééquilibrer durablement le marché. Tant que la Suisse restera attractive, que sa population continuera de croître et que nous construirons moins de logements que nécessaire, la pression sur les prix devrait rester forte.

La Rédaction • Immoday.ch

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