«La pertinence d'un investissement dans un fonds immobilier dépend du rôle qu'il est amené à jouer dans un portefeuille global»

Pour la Chief Investment Officer de Cronos Finance, la sélection des fonds immobiliers qu'elle propose à ses clients est stricte: ils sont analysés sous l'angle de leurs valorisations mais aussi de la qualité des actifs sous-jacents, de leur liquidité et de leur capacité à générer des revenus durables. Sans oublier la diversification géographique et la qualité de la gestion. Sachant que la pertinence d'un investissement dans un fonds immobilier dépend également du rôle qu'il est amené à jouer au sein du portefeuille du client.

Concernant l'immobilier titrisé, le point de vue de Rim El Bernoussi est aussi intéressant qu'original: d'une part, elle travaille dans un groupe, Cronos Finance, qui possède deux fonds immobiliers. Elle connaît donc les enjeux et la problématique de ce type de véhicule. D'autre part, en tant que Chief Investement Officer, elle doit sélectionner pour ses clients des fonds immobiliers qui correspondent à leurs besoins et à la stabilité de leur portefeuille, ce qui l'oblige à analyser le secteur avec un regard critique et sans concession.

Rim El Bernoussi, de quand date votre première rencontre avec l'immobilier en tant que classe d'actifs?

Cela remonte à la fin de mes études à HEC Lausanne. À l’époque, le Professeur Michael Rockinger, qui connaissait bien Cronos Finance et savait que l’entreprise recherchait un étudiant pour mener un travail de recherche académique, m’a orientée vers cette opportunité. J’ai ainsi effectué un stage chez Cronos Finance à un moment charnière pour l’entreprise, puisqu’elle lançait alors son premier fonds immobilier, le Cronos Immo Fund. Passionnée à la base de finance et de macroéconomie, j’ai adoré découvrir le monde de l’immobilier titrisé. Cette expérience m’avait naturellement conduite à consacrer mon mémoire de master à la valorisation des actifs immobiliers et à leurs similitudes avec les méthodes d’évaluation utilisées sur les marchés actions. Nous nous étions notamment intéressés à la manière dont certains modèles issus de la finance moderne pouvaient être transposés à l’analyse immobilière, au-delà des approches traditionnelles comme la DCF.

Et ensuite vous avez continué dans ce domaine?

À la suite de mes études, j’ai rapidement rejoint une start-up neuchâteloise qui avait notamment pour ambition de lancer une plateforme de crowdfunding immobilier, parmi d’autres projets. Cette expérience m’a permis d’appréhender l’immobilier sous un angle encore différent.

Quand êtes-vous retournée chez Cronos Finance?

En 2018. D'abord comme analyste, puis comme Portfolio Manager, puis, depuis 2022, comme Chief Investment Officer. Au fil des années, même si mes responsabilités se sont élargies et couvrent l'ensemble des classes d'actifs, je suis restée proche de l'univers immobilier. J'ai ainsi pu suivre l'évolution du Cronos Immo Fund et voir l'immobilier titrisé prendre une place de plus en plus importante au sein de l'entreprise.

Aujourd'hui, quelles sont vos responsabilités dans le groupe?

Comme je l'ai dit, depuis 2022, je suis CIO de l’activité Asset & Wealth Management de Cronos Finance. À ce titre, je suis responsable de la définition de la stratégie d’investissement et de l’allocation d’actifs pour la gestion mobilière.

En clair, en quoi consistent vos activités quotidiennes?

Pour faire bref, mon activité quotidienne consiste à analyser les évolutions macroéconomiques et financières, à définir nos convictions d’investissement et à les traduire en allocations concrètes.

Ça implique toujours l'immobilier?

L’immobilier reste une classe d’actifs que je suis de près. Dans le cadre de nos fonds multi-actifs et de certains mandats, nous investissons régulièrement dans des fonds immobiliers et des véhicules immobiliers titrisés. Nos deux fonds d’allocation d’actifs, classés dans la catégorie des fonds équilibrés, se distinguent notamment de leurs pairs par une allocation significative aux fonds immobiliers suisses.

C'est intéressant: selon quels critères sélectionnez-vous ces fonds immobiliers pour vos clients?

Nous regardons d'abord quelle place l'immobilier doit occuper dans le portefeuille et quelle contribution il peut apporter en termes de diversification, de rendement et de profil risque-rendement. Une fois cette allocation définie, nous analysons les différents fonds immobiliers sous l'angle de leurs valorisations, de la qualité des actifs sous-jacents, de leur liquidité et de leur capacité à générer des revenus durables. Nous accordons également une attention particulière à la diversification géographique et typologique ainsi qu'à la qualité de la gestion. Chaque portefeuille possède ses propres objectifs et contraintes, et chaque environnement de marché présente ses spécificités. La pertinence d'un investissement dépend donc toujours du contexte dans lequel il s'inscrit et du rôle qu'il est amené à jouer au sein du portefeuille.

Selon vous, quels sont les principaux défis que doivent relever aujourd'hui l'immobilier et l'immobilier titrisé?

En Suisse, je pense que le principal défi sur le marché immobilier aujourd'hui est celui des valorisations. Les fondamentaux restent globalement solides, notamment dans le résidentiel, ce qui continue d'attirer de nombreux investisseurs. Dans ce contexte, il devient parfois difficile de trouver des opportunités offrant un couple rendement-risque réellement attractif.

Et pour l'immobilier titrisé?

Pour l’immobilier titrisé, il faut en plus composer avec les mouvements des marchés financiers. À court terme, les valorisations boursières peuvent parfois s’éloigner des fondamentaux immobiliers, créant des périodes de surcote ou de décote qu'il convient d'analyser avec attention. Enfin, les enjeux liés à la transition énergétique vont continuer à gagner en importance. La rénovation du parc immobilier nécessitera des investissements significatifs dans les années à venir, mais elle représente également une opportunité de création de valeur.

L'immobilier titrisé est un univers particulièrement masculin, du moins dans les postes de direction. Les femmes restent souvent dans l'ombre. Comment l'expliquez-vous?

Je ne sais pas s’il existe une explication unique, car chaque parcours est différent. Ce que je peux dire de mon expérience, c’est que j’ai évolué dans des environnements où les femmes étaient souvent minoritaires, mais pour autant, je n’ai jamais abordé ma carrière sous l’angle de la comparaison entre hommes et femmes. J’ai toujours essayé de me concentrer sur ce que je pouvais maîtriser: développer mon expertise et produire un travail de qualité. Je pense également qu’il est important que les entreprises continuent à promouvoir les talents sur la base des compétences et du mérite. Enfin, je reste convaincue que la diversité des profils a toujours été une richesse pour toute organisation.

La Rédaction • Immoday.ch

Suivez-nous sur LinkedIn.