Nicole Surchat-Vial von Gefiswiss: «Weisse Zonen sind ein Unding»

Nicole Surchat-Vial, Architektin und Stadtplanerin, die für Gemeinden und Kantone arbeitet und zudem Verwaltungsrätin bei Gefiswiss ist, versichert, dass es möglich ist, weiterhin in Immobilien zu investieren, ohne dabei Abstriche bei der Qualität des Portfolios oder der Nachhaltigkeit zu machen – und vor allem, ohne dabei die geltenden städtebaulichen Regeln zu missachten. Sei es durch Investitionen in Nischenbereiche wie Energieinfrastruktur oder Leibrenten oder in mittelgrosse Städte mit guter Anbindung. Allerdings fehlt es am politischen Willen, die Investitionen in diesen Bereichen zu fördern. Doch es geht voran, auch wenn in der Schweiz die Überzeugungsarbeit immer viel Zeit in Anspruch nimmt.

Nicole Surchat-Vial trägt zwei Hüte. Als Architektin und Stadtplanerin arbeitet sie einerseits für die Gemeinden, Kantone und einige Privatinvestoren und andererseits für Immobilienfonds als Verwaltungsrätin bei Gefiswiss. Damit hat sie einen ungewöhnlichen, aber besonders guten Einblick in die Entwicklung der Branche.

Nicole Surchat-Vial, wir haben Sie bereits vor vier Jahren vorgestellt. Was hat sich seither geändert?

Nicht sehr viel. Nachdem ich viele Jahre für verschiedene kantonale und kommunale Ämter gearbeitet habe, bin ich als Inhaberin meines eigenen Büros archisurchat weiterhin selbstständig und gehe nach wie vor meinen Tätigkeiten in den Bereichen Beratung, Lehre sowie in Jurys und städtebaulichen Kommissionen nach. Vor Kurzem hat mich der Neuenburger Staatsrat beauftragt, städtebauliche Überlegungen zum kantonalen RER anzustellen, wie wir es einst für die Bahnlinie CEVA im Grossraum Genf getan haben.

Sie sind als Verwaltungsrätin bei Gefiswiss auch im Bereich der indirekten Immobilienanlagen tätig.

Das ist richtig. Gefiswiss verwaltet mehrere Immobilienanlagevehikel. In den letzten Jahren haben wir mit der Auflegung des Gefiswiss Energy Transition Fund (GETF), der sich auf Photovoltaik, Wärmenetze und die Dekarbonisierung konzentriert, unser Angebot auf den Bereich der Energieinfrastruktur ausgedehnt. Zudem haben wir in den Bereich der Immobilienverrentung diversifiziert und den ersten Leibrentenfonds in der Schweiz lanciert. Damit bieten wir Babyboomern, die zur Finanzierung ihrer Rente ihr Eigenheim in liquide Mittel umwandeln und die in ihren vier Wänden wohnen bleiben wollen, eine konkrete Lösung an.

In den letzten vier Jahren sind die Investitionen in indirekte Immobilienanlagen stetig gestiegen. Wie sind Sie bei Gefiswiss damit umgegangen?

Heute besteht die Herausforderung nicht mehr darin, Kapital aufzunehmen, sondern das Kapital zu investieren. Um die Arbeitslast zu bewältigen, wurde das Team verstärkt. Es erbringt nun auch Dienstleistungen im Bereich der Bauherrenberatung. Unsere Stärke lag auch darin, dass wir über das klassische Wohnliegenschaftensegment hinaus in neue Nischen wie die Energiewende oder die Immobilienverrentung, von der wir gerade gesprochen haben, diversifiziert haben.

Denken Sie, dass dieser stetige Zulauf neuer Investoren anhalten wird?

Ja, die strukturelle Nachfrage ist da. In der Westschweiz sind die Wohnungsnot, die Alterung der Bevölkerung und der Bedarf an energetischen Sanierungen dauerhafte Realitäten, die diese Anlageklasse für die institutionellen Anleger auch weiterhin interessant machen.

Wie lässt sich Wachstum bewältigen, ohne die Qualität der Portfolios in Bezug auf Rendite oder Nachhaltigkeit zu beeinträchtigen?

Nur mit strikter Disziplin. Bei Gefiswiss ist Nachhaltigkeit die Voraussetzung für langfristige Performance. Wir machen keine Abstriche bei unseren Kriterien, nur um das neu aufgenommene Kapital um jeden Preis anzulegen. Unser Hauptaugenmerk liegt auf der Qualität der Lage, der Energieeffizienz und natürlich auf der Rendite.

Kommen wir nun auf den anderen Ihrer zwei Hüte zu sprechen: Sie haben mit mehreren städtebaulichen Kommissionen in der Westschweiz gearbeitet und tun dies immer noch. Wie haben sich in Ihren Augen die Forderungen der Bauträger geändert?

Ich stelle einen wachsenden Druck auf das Bauland und eine Intensivierung der Projekte fest, wie sie mit dem Raumplanungsgesetz angestrebt wurde. Doch diese bisweilen nicht durchdachte Verdichtung führt zu Absurditäten. Aufgrund der Verdopplung der Bebauungsdichte in einstigen Einfamilienhausquartieren werden Häuser mit grossen Gärten abgerissen und durch Wohnblocks ersetzt, mit welchen das Grundstück völlig überbaut wird. So gewinnt man zwar an Wohnraum, verliert aber an Biodiversität, an natürlicher Verschattung durch Bäume und an Freiräumen. Die Herausforderung besteht darin, eine qualitative Verdichtung zu erzielen, damit eine echte Stadt entsteht, und nicht einfach alles zuzubetonieren.

Was sagt in diesem Fall die Nicole Surchat-Vial aus der städtebaulichen Kommission zur Nicole Surchat-Vial bei Gefiswiss? Hier gibt es doch einen Zielkonflikt.

In der Kommission ertappe ich mich bisweilen dabei, die liberalste zu sein und für Rechtssicherheit einzustehen. Wenn ein Bauträger nach 15 Jahren Verfahren und behördlichem Hin und Her ein regelkonformes Projekt vorlegt, dann bin ich strikte dagegen, dass unter dem Vorwand neuer Kriterien die Anforderungen im letzten Moment geändert werden. Stadtplanung findet im Vorfeld statt. Zum Schluss braucht es Rechtssicherheit, um bauen zu können.

Die Bauträger klagen, dass alles immer länger dauert und es immer mehr Vorschriften gibt. Sind Sie auch dieser Meinung?

Nach vierzig Jahren Praxiserfahrung kann ich sagen, dass jede Gesetzesänderung, mit der eine Vereinfachung angestrebt wurde, letztlich zu mehr Regulierung geführt hat. Wir brauchen klare und verlässliche Grundregeln, um Qualität zu gewährleisten, und keine Flut technischer Normen.

Tragen die öffentlichen Behörden angesichts der Wohnungsnot auch weiterhin der Nachhaltigkeit Rechnung oder lockern sie die Anforderung, um den Wohnungsmangel rasch zu beheben?

Es wäre ein Fehler, Bautätigkeit und Nachhaltigkeit gegeneinander auszuspielen, beide müssen zusammen betrachtet werden. Eine wahllose Verdichtung führt zu «Dichtestress», die Zersiedlung wiederum zu «Ausdehnungsstress». Man muss dort bauen, wo es sinnvoll ist: in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Arbeitsplätzen und Dienstleistungen, ohne dabei die Umweltqualität zu beeinträchtigen.

Was halten Sie von «weissen Zonen», in denen die Nachhaltigkeitsanforderungen gesenkt und Einsprachemöglichkeiten eingeschränkt werden sollen, damit schneller gebaut werden kann?

Eine solche Lösung ist furchtbar. Es wäre eine Katastrophe, die Landschaft mit weissen Zonen zu verschandeln. Ohne Schutzmassnahmen werden Grünflächen fragmentiert und wird die städtische Lebensqualität beeinträchtigt. Letztlich wären alle Verlierer – mit Ausnahme der ersten Bauträger.

Bei unserem letzten Gespräch haben Sie gesagt, dass es Frauen in der Immobilienbranche schwer haben, sich aber ein positiver Trend abzeichnet. Hat sich in den letzten vier Jahren etwas geändert?

Es geht langsam, aber sicher voran. In den kotierten Unternehmen in der Schweiz liegt der Frauenanteil in den Verwaltungsräten mittlerweile bei mehr als 30% (gegenüber 24 bis 25% vor vier Jahren). Ich bin im Übrigen über den Cercle Suisse des Administratrices zu Gefiswiss gekommen, was beweist, dass es Frauen mit den erforderlichen Kompetenzen gibt und dass sie vernetzt sind.

Sind Frauen in der Immobilienbranche wichtig?

In der Praxis setzt man sich nicht aufgrund des Geschlechts, sondern durch Überzeugungskraft, Kompetenz und Beständigkeit durch. Die Immobilienbranche ist nach wie vor sehr männerdominiert und patriarchalisch aufgestellt, was sich bereits auf die Projektplanung auswirkt. Wenn Sie Schlüsselpositionen mit Frauen besetzen, so bringen Sie eine andere Perspektive ein in Sachen langfristige Entwicklung, Nutzung, Lebensqualität und Integration der ESG-Kriterien.

Sie sind mittlerweile seit zehn Jahren Verwaltungsrätin bei Gefiswiss. In dieser Funktion ernennen Sie auch die Mitglieder der Geschäftsleitung. Weshalb gibt es in der Geschäftsleitung von Gefiswiss immer noch keine Frauen?

Für uns hatte ein Generationenwechsel Priorität. Diesen habe ich voll und ganz unterstützt. Als Michel Rosselat zurückgetreten ist, haben wir intern drei junge Kader in die Geschäftsleitung berufen. Damit haben wir ein starkes Zeichen für die junge Generation gesetzt. Leider gab es in dieser Generation aber ausschliesslich Männer. Das wird sich künftig ändern, da inzwischen mehrere Frauen Führungspositionen im Unternehmen übernommen haben. Damit haben wir das Fundament dafür gelegt, dass der Geschäftsleitung bald auch Frauen angehören.

Immoday-Redaktion 

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