BCV, la banque dépositaire de référence des fonds immobiliers suisses

Depuis 20 ans, la banque dépositaire de la BCV se positionne comme le partenaire de référence pour les fonds immobiliers. Avec succès puisqu'elle est aujourd'hui clairement leader du marché avec plus de CHF 20 milliards sous dépôts pour les seuls véhicules immobiliers labellisés. Que ce soit pour un projet de titrisation, pour des prestations de banque dépositaire ou pour l’organisation du marché secondaire, la banque dépositaire de la BCV est outillée pour accompagner, conseiller, contrôler, développer les investissements immobiliers indirects. Avec des compétences largement reconnues, dans toute la Suisse.

Depuis 2005, il y a donc exactement 20 ans, la BCV s'est positionnée comme banque dépositaire de référence pour les fonds immobiliers. Avec succès d'ailleurs, puisque cette activité emploie aujourd'hui une vingtaine de collaboratrices et collaborateurs, pour un total de plus de CHF 20 milliards sous dépôts pour les seuls véhicules immobiliers.

En nombre de fonds immobiliers labellisés, la banque dépositaire de la BCV pèse presque 50% du marché suisse, ce qui la promeut au rang de leader de sa catégorie. «Quand nous nous sommes lancés, en 2005, nous nous étions convaincus que l'immobilier, pris comme un investissement indirect, allait devenir un secteur à fort potentiel», explique Philippe Zufferey, directeur de la Banque dépositaire de la BCV. À l'époque, c'était un véritable risque, puisqu’aucun nouveau fonds immobilier n'avait été lancé depuis des années, mais, au final, ce pari stratégique a payé.

La BCV offre du sur-mesure pour chaque client, pour chacun de ses besoins

Au-delà de la masse de fonds sous sa garde, l'offre de service proposée par la Banque dépositaire à sa clientèle – qu’elle soit interne ou externe – est, elle aussi, en évolution permanente. «Nous nous adaptons constamment à un environnement toujours plus réglementé, toujours plus numérisé, toujours plus concurrentiel», souligne Philippe Zufferey. «Nous tenons à assurer un service d'accompagnement intégral des fonds durant toute leur vie, depuis les discussions en amont de leur création jusqu'à l'organisation de leur liquidité sur le marché secondaire, en passant par les techniques de titrisation, la gestion quotidienne des opérations, la mise en relation avec les principaux investisseurs du marché, l'assurance d'un contrôle efficient, l'apport de conseils, qu'ils soient juridiques, techniques ou de marketing.» Et ceci, évidemment sur mesure, selon les besoins spécifiques de chaque client.

La BCV accompagne un fonds pendant toute sa vie

Les activités de la Banque dépositaire de la BCV sont organisées en trois axes. Le premier, le Service et conseil clientèle, est dirigé par Sylvain Borloz, responsable du Fund & Custody Service. C'est le point de contact avec la clientèle, il coordonne toutes les activités en interne.

«Une équipe bilingue dont l'essentiel du travail est le conseil et l'accompagnement de nos clients promoteurs de fonds. Pas seulement des fonds immobiliers, d'ailleurs, puisque nous nous occupons aussi de fonds de valeurs mobilières», détaille Sylvain Borloz. Un accompagnement qui se fait, on l'a dit, durant toute la de vie du fonds. «Pour y arriver, notre équipe doit non seulement connaître parfaitement les besoins de la clientèle, mais aussi tous les services et tous les outils proposés par la Banque, car notre but est de trouver des solutions qui correspondent le mieux aux intérêts de nos clients», poursuit le responsable du Fund & Custody Service, dont le quotidien se concentre sur le lancement de nouveaux fonds, l'ouverture de prestations, la définition des courtages pour le négoce des titres, les limites de crédit, la gestion de la relation avec les promoteurs et les directions de fonds, et la mise en place de solutions IT.

La BCV accompagne les transactions sur le marché primaire...

Le deuxième axe d'activités, sous la responsabilité de Bruno Mathis (Fund & Immo Desk), s'occupe des transactions sur les actifs d’investissement et sur les parts de fonds. 

Dans la partie Fund Desk, «nous assurons toutes les transactions liées aux fonds de valeurs mobilières et leur sous-jacent», explique Bruno Mathis. Ce qui représente quand même plus de 150 000 transactions par année, pour la clientèle de la BCV et les banques tierces. À cette activité s’ajoute l’accompagnement des gestionnaires des fonds pour l’exécution de leurs transactions sur les actifs de leur fonds.

Quant à la partie Immo Desk, elle s'occupe des transactions sur les marchés primaire et secondaire des fonds immobiliers. «Sur le marché primaire, nous accompagnons le lancement d'un fonds, nous gérons les levées de capitaux, nous collectons les souscriptions, émettons les parts et attribuons le résultat de l’augmentation de capital au fonds, en coordination avec lui.» Sans oublier les conseils en amont de ces transactions, notamment lors de la préparation, de la planification, de la structuration, de la mise en contact avec les principaux investisseurs du marché ou encore de la mise en place de la documentation. À noter que cette palette de services n’est d’ailleurs pas uniquement dédiée aux fonds immobiliers, mais également aux fondations immobilières.

... mais aussi, et c'est essentiel, pour les fonds non cotés sur le marché secondaire

L'autre partie des activités du Fund & Immo Desk, c'est la gestion du marché secondaire, qui constitue un élément essentiel de la vie d'un fonds immobilier, en particulier pour les véhicules qui ne sont pas cotés. «En collaboration avec la salle des marchés, nous assurons notamment le mandat de market maker aussi bien pour des fonds cotés en bourse que non cotés», confirme Bruno Mathis.

C'est évidemment pour ces derniers que le travail est le plus important, puisqu'il faut organiser, de gré à gré, les transactions entre les investisseurs intéressés par l'achat et la vente de parts, mais aussi animer le réseau d'investisseurs. 

La BCV garantit un contrôle rigoureux des obligations des fonds 

Troisième axe de la structure de la Banque dépositaire de la BCV: la surveillance LPCC des fonds et le management des risques, dirigé par Charlotte Eich, garantit un contrôle rigoureux des diverses obligations des fonds et un contact proactif avec les intervenants externes. En clair, cette équipe de six personnes vérifie que les fonds de placement respectent les obligations, entre autres de transparence, exigées par la Finma. Ce qui, avoue Charlotte Eich, «nous amène parfois à challenger les fonds. Il s'agit de comprendre leur point de vue, mais aussi de leur montrer le bien-fondé de nos observations.»

Pour illustrer ses propos, Charlotte Eich prend un sujet d'actualité: le respect des normes ESG. «Notre rôle est de nous assurer que le gestionnaire du fonds respecte les contraintes ESG décrites dans le règlement du fonds et autorisées par la Finma». Ce qui n'est pas toujours facile dans un environnement législatif encore mouvant, qui nécessite une adaptation continuelle des compétences des équipes de la BCV, «afin d'accompagner nos clients et de les soutenir dans leur démarche, sans les freiner», conclut la responsable.

La Banque dépositaire de BCV est également devenue incontournable outre-Sarine

Si la Banque dépositaire de la BCV s'est, aujourd'hui, fait un nom et une réputation, elle cherche encore à se renforcer outre-Sarine, avec la volonté de se démarquer, et d'apporter de la valeur ajoutée dans les services proposés. «Ce qui est notre cas, grâce à notre expérience, notre expertise, notre écosystème et une stratégie d'offre de services très ciblés. D'ailleurs, le marché suisse alémanique représente déjà près de 40% de la clientèle immobilière de la BCV», se réjouit Giliana Niffeler, basée à Zurich, responsable du département Business Development & Acquisition. 

«Mon rôle est d'être à l'affût de tous les nouveaux projets d'immobilier indirect sur le marché suisse», ajoute Giliana Niffeler. «Ceci dans un environnement économique qui a beaucoup évolué ces dernières années, puisque le cercle des promoteurs de fonds s'est élargi au-delà des grandes banques et des compagnies d'assurance, avec l'apparition de nouveaux acteurs comme les banques privées ou les banques cantonales, mais aussi les entreprises de construction, les Asset Managers et des prestataires de service liés à l'immobilier.»

La banque dépositaire BCV, cœur d'un écosystème qui dynamise tout le secteur de l'immobilier titrisé

Depuis la création de son offre de services et de conseils dans le domaine de l’immobilier indirect, la BCV s’est attachée à collaborer avec les meilleurs spécialistes du marché, pour proposer à sa clientèle  un accompagnement complet, de haut niveau, couvrant l’ensemble de leurs besoins stratégiques et opérationnels.

Aujourd’hui, la BCV peut donc s’appuyer sur un écosystème solide et reconnu, qu’il s’agisse de conseils en structuration, d’expertise fiscale ou réglementaire, de mise en place de bonnes pratiques de gouvernance, de développement et de positionnement marketing, de diffusion d’analyses exclusives, ou encore de facilitation de l’accès aux investisseurs institutionnels et privés ainsi qu’aux marchés immobiliers locaux.

Jour après jour, la Banque et ses partenaires conjuguent leurs compétences afin d’offrir à chaque client immobilier des solutions sur mesure, orientées vers la performance et la création de valeur. Cet engagement constant constitue un facteur de différenciation et représente un atout particulièrement apprécié par l’ensemble de la clientèle immobilière.

La BCV propose aussi des tests de marché pour juger du potentiel de la stratégie d'un fonds

«Tous nos clients, anciens comme nouveaux, profitent de ce savoir-faire de pointe développé par la BCV» assure Philippe Zufferey. «Grâce à notre expérience dans le secteur, nous avons une excellente compréhension de leurs enjeux actuels, ce qui nous permet d’engager un dialogue expert et constructif avec le promoteur du fonds», explique le directeur de la Banque dépositaire, insistant sur le fait que son équipe travaille avec les meilleurs spécialistes externes, pour répondre aux questions sensibles telles que la structuration idéale, les aspects fiscaux, l’optimisation des processus opérationnels, les aspects de communication et de marketing, le modèle de gouvernance, etc. «Ce réseau de compétences permet d’apporter un soutien optimal aux projets de titrisation immobilière.»

Y compris, d'ailleurs, si c'est nécessaire, dans les phases critiques du lancement d'un fonds, lorsqu’il s’agit de valider un projet, «puisque nous pouvons proposer à nos partenaires de distribution de faire un test de marché auprès de grands investisseurs, pour évaluer le succès potentiel d’une stratégie». 

Bref, la BCV propose du sur-mesure pour chaque client, pour répondre à chacun de ses besoins. Pas étonnant, dès lors, qu'elle soit devenue la banque dépositaire de référence des fonds immobiliers suisses labellisés.

Rédaction Immoday

Suivez-nous sur LinkedIn.