Weiterer Rückgang für Immobiliengesellschaften im August

Die Gewinnmitnahmen hielten im August bei den Immobiliengesellschaften an, wodurch die Performance auf +12,8 % seit Jahresbeginn zurückfiel (+14,5 % Ende Juli und +18,5 % Ende Juni). Dieser Anstieg liegt jedoch weiterhin klar über jenem des SMI (+5,2 %) und der kotierten Immobilienfonds (+6,2 %). Auch die durchschnittliche Prämie des Sektors verringerte sich auf +17,6 % (nach +22,3 % Ende Juli). Während Schwergewichte wie SPS die Performance stützen, verzeichnen kleinere Gesellschaften wie Zueblin oder HIAG Immo seit Jahresbeginn spektakuläre Kursgewinne.

Die Erholung der Schweizer Börse im August hat den Immobiliengesellschaften nicht genutzt. Im Gegenteil, Anleger, die seit Jahresbeginn auf sie gesetzt hatten, setzten ihre bereits im Juli begonnenen Gewinnmitnahmen fort.

Zwar bleibt der Zuwachs seit Jahresbeginn mit +12,8 % beachtlich, doch lag er Ende Juni noch bei +18,5 %. Verglichen mit der Entwicklung des SMI (+5,2 % seit Januar) und der kotierten Immobilienfonds (+6,2 %) ist dies jedoch immer noch komfortabel.

Nicht zu vergessen: Bereits 2024 hatten die Immobiliengesellschaften +14,2 % zugelegt.

Auch auf Prämienebene ist die gleiche Abschwächung zu beobachten: Ende August lag der Durchschnitt bei +17,6 % (nach +22,3 % Ende Juli und +27,2 % Ende Juni). Damit vergrösserte sich die Differenz zur durchschnittlichen Agio der kotierten Fonds, die Ende August auf +35,6 % anstieg.

HIAG Immo unter den Gewinnern der letzten Monate

Der gesamte Sektor profitiert weiterhin von der Performance grosser Player wie Swiss Prime Site (+16,2 % seit Jahresbeginn) oder Intershop (+26,6 %).

Doch auch kleinere Gesellschaften, die weniger im Fokus stehen, erzielten bemerkenswerte Fortschritte.

Ein Beispiel ist HIAG Immo, die – wie der gesamte Sektor – im August leicht korrigierte, aber seit Januar immer noch um +28,1 % gestiegen ist. Das Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von etwas mehr als 1 Milliarde Franken erlebt derzeit ein Wiedererstarken des Interesses von Finanzanalysten, die für 2025 einen Umsatzanstieg von fast 60 % und ein Gewinnwachstum je Aktie von +8,9 % prognostizieren – deutlich über den bisherigen Erwartungen.

CEO Marco Feusi führt diesen Optimismus auf besser als erwartete Projektentwicklungen sowie auf Gewinne aus Immobilienverkäufen zurück. Gegenüber Moneycab.com erklärte er, dass das Unternehmen in fünf Jahren ein Immobilienportfolio von rund 2,5 Milliarden Franken und jährliche Mieterträge von 95 bis 100 Millionen anstrebt. Dies würde eine Rendite von 3,5 % ermöglichen (aktuell 3,1 % gemäss SFP). Werte, die Investoren ansprechen dürften – auch wenn das Unternehmen derzeit noch mit einer Bewertungsabschlag von -6,3 % gehandelt wird.

Plazzas Ambitionen für 2025

Ein weiteres Beispiel für eine bemerkenswerte Entwicklung liefert Plazza, deren Aktie seit Januar um +21,6 % gestiegen ist.

Im Juni kündigte die Gesellschaft die Übernahme von A. Schönbächler & Co AG an, mit einem Portfolio von 48 bestehenden Wohnungen und einem Projekt zur Entwicklung von 92 weiteren Wohneinheiten.

Ende August veröffentlichte Plazza ihre Halbjahreszahlen, die einen Anstieg der Mieterträge um 32 % gegenüber dem Vorjahr auswiesen. Ein Wermutstropfen bleibt die Leerstandsquote von 6,9 % (2024: 6,0 %), bedingt u.a. durch Renovationsarbeiten. Dennoch stieg der Gewinn im ersten Halbjahr um 24 %. Für das Gesamtjahr erwartet Plazza ein Betriebsergebnis (vor Abschreibungen und Neubewertungen), das um 10 % bis 15 % über dem Vorjahreswert liegt.

Gewinnmitnahmen bei Zueblin

Und dann ist da noch Zueblin. Zwar korrigierte die Gesellschaft im August leicht (seit Januar +69,2 % gegenüber +72,3 % Ende Juli), doch bleibt die Performance ausserordentlich – zumal Zueblin bereits 2024 um +31,1 % zugelegt hatte.

Im Juni meldete die Gesellschaft eine Versechsfachung ihres Gewinns auf 8,7 Millionen Franken. Laut Mitteilung des Unternehmens ist dies insbesondere auf die positive Entwicklung der Verkehrswerte der Immobilien und den Rückgang der Zinsen zurückzuführen, was sowohl Neubewertungen als auch Finanzierungskosten positiv beeinflusste.

Die Situation von Zueblin ist jedoch speziell: Die Gesellschaft wird von einer sehr kleinen Gruppe von Investoren kontrolliert, die sich nicht immer einig sind – wie zuletzt an der Generalversammlung im Juni sichtbar wurde. Entsprechend gering ist der Free Float (87 Millionen Franken gemäss SFP bei einer Marktkapitalisierung von 185 Millionen) und damit auch die Liquidität der Aktie. Schon wenige überzeugte Investoren können den Kurs signifikant bewegen – ein Muster, das sich auch bei vielen anderen börsenkotierten Immobiliengesellschaften in der Schweiz zeigt, mit Ausnahme der grössten Titel, die eine ausreichende Liquidität bieten.

Alle börsenkotierten Immobiliengesellschaften im Plus seit Januar

Trotz der Gewinnmitnahmen im Juli und August weisen 2025 alle börsenkotierten Immobiliengesellschaften in der Schweiz eine positive Performance aus.

Einige Gesellschaften bereiten den Investoren jedoch Kopfzerbrechen: Novavest mit einem Bewertungsabschlag von -5,1 % trotz +16,9 % Performance seit Januar; HIAG Immo mit -6,3 % trotz +28,1 % Performance; und insbesondere SF Urban Prop mit einem Bewertungsabschlag von -14,7 % (-10,2 % Ende Juli) und einer Performance von lediglich +3,8 % seit Januar. Damit weist sie sowohl den grössten Abschlag als auch die schwächste Performance des gesamten Sektors auf.

Dabei meldete die Gesellschaft Ende August eine Verdreifachung ihres Halbjahresgewinns und bestätigte den Fortschritt bei der Restrukturierung ihres Portfolios, dessen Wert mittlerweile über 800 Millionen Franken beträgt (bei einer Marktkapitalisierung von 270 Millionen Ende August). Dazu gehören der Verkauf von zwei Immobilien für 19,9 Millionen sowie der Erwerb eines Wohngebäudes in Zürich für 13,8 Millionen.

Immoday-Redaktion 

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