La consolidation se poursuit pour les fonds immobiliers cotés

Après un début d'année en fanfare, les fonds immobiliers cotés font du surplace depuis maintenant deux mois. Leur performance moyenne depuis le début de l'année (+3,5%) reste néanmoins supérieure à celle du SMI (+1,7%, fin juillet). Du côté des investisseurs, la demande est toujours très forte avec plusieurs augmentations de capital ces dernières semaines et trois entrées en bourse prévue pour ces prochains mois. Ça coince par contre chez UBS avec la première série de fusions temporairement bloquée par des oppositions d'actionnaires.

Avec les nouvelles tensions sur les marchés boursiers provoquées par les décisions tarifaires de Donald Trump, avec un dollar qui s'effrite par rapport au franc suisse, avec la probabilité de plus en plus importante que la Fed baisse ses taux, de nombreux observateurs tablent sur le retour des taux négatifs en Suisse ces prochains mois, ce qui devrait mécaniquement favoriser l'immobilier en général et l'immobilier titrisé en particulier. Ce qui fait dire à certains que les fonds immobiliers cotés vont poursuivre la progression entamée il y a maintenant 18 mois.

Pour l'instant, on est plutôt en phase de consolidation avec un agio moyen qui n'a quasiment pas bougé ces deux derniers mois :  +32,5% fin juillet, en légère baisse par rapport à  fin juin (+32,8%) et à fin mai (+33,2%).

Depuis le début de l'année, l'indice SWIIT affiche une hausse de +3,5%. Rien d'exceptionnel mais mieux que le SMI (+1,7%), qui a connu des mois de juin et juillet difficiles.

À noter que, parmi les différents types de véhicules d'immobilier titrisé, ce sont les sociétés immobilières qui remportent, et de loin, la palme depuis le début de l'année avec une progression moyenne de +14,5%.

Un actif toujours très recherché par les investisseurs

Au vu de ces performances, et sachant que le spread avec les obligations de la Confédération est repassé au dessus des 200 points de base, on ne s'étonne pas que l'immobilier titrisé reste un actif toujours très recherché par les investisseurs. Les augmentations de capital se sont multipliées depuis le début de l'année, cherchant à lever plus de 5 milliards de francs sur le marché.

Des investisseurs qui, dans l'ensemble, à part une poignée d'institutionnels, privilégient les véhicules cotés. Essentiellement pour des questions de liquidité comme le remarquaient les responsables de Mobifonds Swiss Property il y a quelques semaines, expliquant leur volonté d'entrer en bourse : "le positionnement dans le segment hors Bourse est difficile, notamment depuis le revirement de tendance sur le front des taux d’intérêt. Les investisseurs ont en effet de plus en plus privilégié les placements immobiliers basés sur la VNI ou les fonds immobiliers cotés et suffisamment liquides."

Une liquidité qui laisse toujours à désirer

Sur la grosse quarantaine de fonds immobiliers cotés en Suisse, les véhicules liquides, au final, ne sont qu'une poignée, les plus gros. Et encore, quand on l'analyse en détail, leur liquidité reste faible.

En effet, selon les données publiées par SFP, la liquidité moyenne du plus gros fonds immobilier suisse, UBS Swiss Sima, ne se monte qu'à 7 millions de francs par jour, soit moins de 0,1 % de sa capitalisation boursière (11,8 milliards).

Idem pour l'ensemble du marché des fonds immobiliers cotés, avec une liquidité quotidienne moyenne d'environ 50 millions de francs, quasi stable ces 5 dernières années. Là encore c'est moins de 0,1 % de la capitalisation totale du marché (72 milliards de francs fin juillet).

Pour comparaison, pour l'ensemble du marché des fonds cotés, c'est 5 ou 6 fois moins que le volume quotidien de la seule action d'une grande entreprise Suisse comme Nestlé au Novartis!

La question des fonds UBS

La grande question qui agite le secteur des fonds cotés ces dernières semaines c'est le report de la première série de fusions des fonds UBS, qui concerne UBS Living Plus, UBS Hospitality et Residentia, qui auraient dû être réunis sous le nom d'UBS Living Plus.

Une fusion actuellement suspendue, suite aux objections faites à la Finma d'un petit nombre de porteurs de parts. 

Selon UBS, ces opposants ne représentent que 0,1% des investisseurs d'un des fonds concernés. Ils ne devraient pas faire dérailler le processus de fusion, mais ils vont le retarder probablement de quelques mois jusqu'à ce que la FINMA m'apprenne une décision. 

UBS assure que les autres opérations programmées restent sur les rails. La deuxième fusion, prévue pour la fin 2025, début 2026, sera celle de CS REF Green Property et d'UBS Direct Urban. La troisième, prévue fin 2026, début 2027, réunira CS REF Interswiss et d'UBS Swissreal.

L'envolée du fond UBS Direct Residential

La consolidation de ces deux derniers mois a confirmé la prééminence d'une poignée de fonds favorisée par les investisseurs.

Ils sont toujours quatre à afficher un agio de plus de +50%.

Dont Streetbox Real Estate (+50,5%), en pleine consolidation, puisque son agio avait grimpé jusqu'à +66% fin mars.

Dont aussi Solvalor 61, avec un agio de +52,9%, et une hausse de +10,7% depuis le début de l'année, parmi les plus élevées du secteur.

Dont aussi Swisscanto RE Ifca, avec un agio de +55,8% et une hausse de +8,6% depuis janvier.

En tête de ce classement, UBS Direct Residential, avec un agio de +56%. Le fonds enregistre aussi la meilleure performance du secteur depuis le début de l'année : +15,2%.

Pour rappel, ce fonds aurait dû faire partie de la première fusion des véhicules UBS. Mais, le 22 avril, la banque a publié un communiqué indiquant qu'UBS Direct Residential n’était plus concerné par ce rapprochement. Pour la NZZ, c'est la pression de gros investisseurs qui a contraint la banque de changer son fusil d'épaule. Ce qui semble avoir profité au fonds.

Quatre performances supérieures à plus 10 % depuis le début de l'année

Outre UBS Direct Residential et Solvalor 61, deux autres fonds affichent également une performance supérieure à +10% depuis le début de l'année: Dominicé (+11,2%) et UBS Direct Urban (+11,1%).

Au chapitre des performances négatives, une douzaine de fonds sont dans le rouge depuis le début de l'année, avec en queue de classement UBS Direct Hospitality (-7,3% depuis janvier).

On constate aussi que six fonds affichent toujours un disagio. Avec, dans le bas du classement, Sustainable Real Estate CH, avec un disagio de -8,9% malgré une hausse de +9,5% depuis le début de l'année, et, en queue de peloton, Swiss Central City, avec un disagio de -11,6% malgré une hausse de +7,9% depuis janvier.

Notons encore, sur ce podium des mal classés, Helvetica Swiss Commercial, avec un disagio de -8,2% et une performance de +4,6%.

Notons enfin, pour rappel, que trois fonds vont prochainement arriver en bourse. D'abord, en octobre, Comunus SICAV (avec, fin juillet, un agio de +12,3%, une performance de +10,9% depuis le début de l'année et une valeur de marché d'un peu plus de 500 millions de francs selon l’Immo Desk de la BCV), puis Pure Swiss Opportunity REF (un agio de +5,9%, une performance de +6,7% depuis le début de l'année et une valeur de marché de 113 millions de francs selon SFP), et finalement MobiFonds Swiss Property, dont l'entrée en bourse est prévue pour 2026. Une grosse opération, puisque le fonds valait, fin juillet, presque 1,1 milliard de francs, avec un agio de +20,6% selon l’Immo Desk de la BCV et une performance de +19,9%, deux chiffres qui se sont envolés depuis l'annonce de la prochaine cotation.

Rédaction Immoday

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