Les fonds de placement immobiliers américains ne suscitent pas l'enthousiasme

Ces 12 derniers mois, l'indice américain des fonds de placement immobiliers cotés fait du sur place. Pire encore, il est aujourd'hui à 18 % en dessous de son pic. Alors que, en comparaison, l'indice SWIIT n'a jamais été aussi élevé et qu'il a gagné 12 % ces 12 derniers mois. Mais bien évidemment les perspectives de l'immobilier américain sont très différentes selon les secteurs. Une étude de JP Morgan fait le point. 

Avec plus de 200 fonds immobiliers cotés, dans tous les secteurs et dans toutes les régions du pays, souvent des géants très liquides, les États-Unis sont le paradis pour les investisseurs qui veulent se diversifier dans l'immobilier. Pourtant, à y regarder de plus près, la situation n'est pas très excitante. 

Aucune performance depuis 6 ans pour l'indice MSCI

Comparons avec la Suisse : ces 12 derniers mois, l'indice SWIIT a gagné 12 %. Le principal indice américain du secteur, le MSCI US Reit, lui, ces 12 derniers mois est flat. Après des hauts et des bas, conséquences d'une grande volatilité, il est aujourd'hui au même niveau qu'en été 2019 ! Pire, cet indice accuse une baisse de presque 18% depuis les sommets atteints en octobre 2021.

Pour les investisseurs qui, en général, dans ce secteur, conservent leurs positions sur le long terme, ce n'est pas très folichon, surtout dans une classe d'actifs la réputation de toujours gagner de la valeur.

Ce qui est effectivement le cas pour l'immobilier suisse, puisque durant la même période, l'indice SWIIT, par ailleurs beaucoup moins volatil que son confrère américain, a gagné près de 40 %, et qu'il est aujourd'hui à son sommet (avec une hausse de quasi 10 % depuis le même mois d'octobre 2021).

Des rendements globaux intéressant mais attention au risque de change 

Dans l'ensemble, les économistes de JP Morgan estiment que les valorisations sont aujourd'hui raisonnables et que, entre les dividendes (estimés en moyenne à 4 %) et le cash flow généré par la gestion des portefeuilles, les fonds de placement immobiliers américain pourrait afficher un rendement total d'environ 10 % ces prochaines années. 

Ça peut paraître intéressant, et probablement plus élevé que ce que vont proposer les fonds immobiliers helvétiques en 2025, mais c'est sans compter les risques de change, avec un dollar qui a déjà perdu, fin juillet, quasiment 12 % par rapport au franc suisse depuis le début de l'année.

Une courte analyse secteur par secteur

Evidement, tous les secteurs de l'immobilier ne se vont pas se comporter de la même manière, comme l'explique JP Morgan, dont nous résumons ici les conclusions.

1. Immobilier commercial

Des dépenses de consommation toujours solides et une offre finalement limitée ont soutenu le secteur du commerce de détail et en particulier les centres commerciaux bien situés. Ceci dit, le secteur a récemment connu plusieurs faillites importantes, et un certain nombre d'acteurs sont encore surendettés, ce qui pourrait réserver quelques mauvaises surprises. Tout comme un changement d'attitude des consommateurs si les tarifs douaniers imposés par Donald Trump avaient comme conséquence un regain de l'inflation. Quoi qu'il en soit, les emplacements prime sont toujours très recherchés.

2. Immobilier de bureaux

Après deux années de pandémie qui ont vu les employés quitter en masse leurs bureaux, le mouvement inverse s'est amorcé. La mode du télétravail, dans plusieurs grandes entreprises, touche à sa fin. Avec comme conséquence, selon JP Morgan, que les taux de vacances atteindront leur maximum à la fin de 2025 ou au début de 2026. Ce sera un bon point d'entrée pour les investisseurs, la vacance étant dès lors considérée comme une opportunité de croissance et non pas comme un frein.

3. Self stockage

Le scénario de base de JP Morgan prévoit une reprise en 2026 avec une croissance modérée du chiffre d'affaires et du revenu net d'exploitation pour ce type d'immobilier. Qui est encore pénalisé par des taux de vacance importants. Ce qui fait dire aux économistes que la valorisation actuelle est correcte. Néanmoins, ils estiment que, pour les entreprises les plus dynamiques, la croissance externe pourrait leur permettre de surperformer.

4. Immobilier de la santé

Voilà un secteur qui ne connaît pas la crise avec une demande toujours forte et une offre qui ne parvient pas à y répondre, en particulier en ce qui concerne les logements pour les personnes âgées, qui vont continuer d'afficher une croissance solide à deux chiffres. Sans compter qu'il est encore possible de doper la performance grâce à des gains d'occupation, à des augmentations raisonnables des loyers, et des gains d'exploitation.

5. Immobilier industriel

Le secteur reste solide, avec un niveau d'investissement des entreprises qui se maintient. Le grand risque, à nouveau, ce sont les politiques tarifaires de Donald Trump, qui pourraient entraîner un ralentissement de l'économie, et donc des investissements industriels.

6. Immobilier résidentiel 

Avec moins de logements neufs qui arrivent sur le marché et un déséquilibre entre une demande supérieure à l'offre qui devrait mettre plusieurs années avant de se résorber, les propriétaires ont de nouveau la main tant sur la fixation des prix de vente que sur les loyers. Mais là encore, le rebond attendu en 2026 pourraient être mis à mal si la croissance de l'économie ou de l'emploi s'essouffle. Dans ce secteur, il n'y a guère à espérer de la croissance des prix de l'immobilier pour doper le rendement global. Ils devraient en effet stagner entre + 1 et plus 2 % en 2025.

Rédaction Immoday

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