Le durcissement de la Lex Koller va-t-il entraîner la fin des fonds cotés?

Pour les experts juridiques, durcir la Lex Koller et interdire tout achat immobilier aux personnes à l'étranger, y compris des parts de fonds ou des actions de sociétés immobilières, reviendrait de fait à contraindre les véhicules d'immobilier titrisé à sortir de la cote. Il serait en effet trop compliqué de vérifier la nationalité des porteurs de part lors de chaque transaction. Avec comme conséquence des dizaines de milliards de francs de pertes pour les investisseurs, en particulier pour les caisses de pension. Bref, la mesure acceptée par le Conseil national risque de provoquer une tempête sur les marchés. 

La décision du Conseil national de durcir la Lex Koller, pour interdire tout achat immobilier aux personnes à l'étranger, y compris des parts de fonds ou des actions de sociétés immobilières, provoque beaucoup de remous dans le monde de l’immobilier titrisé. C'est que la mesure pourrait avoir des conséquences dramatiques pour tout le secteur, comme l'explique Philip Hinsen, Head Legal, Risk & Compliance chez Solutions & Funds, et expert juridique pour Coptis, l’Association suisse des professionnels en titrisation immobilière.

Philip Hinsen, les « personnes à l’étranger » qui investissent dans ces véhicules influencent-elles vraiment le marché immobilier suisse?

En renforçant la Lex Koller, le Conseil fédéral souhaite résoudre la problématique de la pénurie du logement en Suisse. Les logements sont rares et, au vu de l'évolution des loyers, il est tout à fait compréhensible et justifié que ce problème fasse l'objet d'une recherche de solutions au niveau politique. Cependant, interdire aux étrangers d’investir dans des fonds immobiliers ne va pas créer un seul logement. Au contraire, cela va réduire ainsi les sources de financement des fonds et sociétés immobilières cotées, et donc le capital nécessaire à la création de nouveaux logements ainsi qu’à la rénovation énergétique.

Connaît-on la part des investisseurs étrangers dans les véhicules d'immobilier titrisé en Suisse? 

Ces informations au sujet de la résidence étrangère des investisseurs ne sont à ce jour pas connues. Selon l'analyse des conséquences réglementaires réalisée par Fahrländer Partner sur mandat du Conseil fédéral, les investissements des personnes à l’étranger au sens de la Lex Koller dans des fonds immobiliers et des SICAV suisses cotés en bourse sont estimés à 5,32 milliards. Cela représente entre 6% et 7% de la capitalisation boursière des fonds immobiliers suisses. Comparé à la capitalisation boursière des fonds immobiliers et à celle de l’ensemble du marché immobilier suisse, estimée à environ 2'200 milliards de francs suisses, ce montant estimé est faible.

Le durcissement de la Lex Koller va-t-il obligatoirement entraîner la fin des fonds cotés?

Dans la proposition actuelle, il existe une asymétrie entre la mise en œuvre opérationnelle et les sanctions pénales: les directions de fonds et les banques dépositaires doivent, sous risque de sanctions pénales, garantir avant chaque transaction et de manière permanente un contrôle du cercle des investisseurs et s'assurer qu'aucune personne à l’étranger au sens de la Lex Koller n'acquiert de parts de fonds. Or, dans le même temps, ni la direction de fonds ni la banque dépositaire ne sont impliquées dans les transactions boursières portant sur les parts de fonds et ne peuvent donc garantir que toutes les parties concernées ont procédé à une mise en œuvre correcte via le système. Ainsi, pour des raisons de réputation, il existe donc en pratique un risque de décotation des fonds immobiliers et des SICAV immobilières.

La part des investisseurs étrangers est faible, ne pourrait-on pas les contrôler? On contrôle déjà, par exemple, les investisseurs américains.

Il est important de comprendre que les transactions boursières s'effectuent en quelques fractions de seconde et sont généralement anonymes, prises en charge par des intermédiaires et traitées selon des processus standardisés. En revanche, nous constatons dans la pratique qu’un contrôle de conformité à la Lex Koller est une vérification approfondie, y compris des ayants-droits économiques, qui, même auprès des autorités compétentes spécialisées, prend aujourd'hui plusieurs semaines et nécessite de nombreux documents. À ce jour, les systèmes des acteurs du marché et des intermédiaires ne sont pas adaptés à des contrôles préalables en temps réel de la conformité à la Lex Koller. C’est notamment lors de la mise en œuvre du FATCA que nous avons pu constater les efforts et les coûts considérables qu’implique une telle mise en œuvre, alors que les contrôles ne portent ici que sur l’acquéreur formel et non sur la chaîne de détention. Les coûts et la charge administrative pour la mise en œuvre des contrôles Lex Koller préalables sont disproportionnés par rapport au faible volume des investissements étrangers. Il existe donc un risque qu’une adaptation généralisée des systèmes ne puisse pas avoir lieu ou que les banques ne réalisent pas les investissements nécessaires pour effectuer en permanence le contrôle de conformité à la Lex Koller.

Certains disent que la banque dépositaire, qui connaît le nom et le domicile fiscal de tous les porteurs de parts, pourrait faire ce tri. 

Non, les banques dépositaires ne participent pas aux transactions boursières par des intermédiaires ou les banques des investisseurs; elles ne disposent donc pas des informations nécessaires pour vérifier, préalablement à une transaction boursière, si une personne à l'étranger au sens de la Lex Koller acquiert des parts de fonds.

Quel est le risque pour un fonds s'il vend des parts à une personne à l'étranger?

En cas de violation de leurs obligations, la direction de fonds et la banque dépositaire s'exposent à des sanctions en matière de droit de la surveillance et de droit pénal. Il existe toutefois une grande insécurité juridique, car le projet actuel ne clarifie pas les responsabilités en matière d'identification, d'évaluation et de signalement d'éventuelles infractions, ni les questions relatives à l'annulation de transactions déjà effectuées.

En fait, si les fonds cotés doivent être décotés, qu'est-ce que ça change? 

D'une part, en cas de décotation, l'agio des fonds immobiliers et des SICAV immobilières existant, qui se chiffre en milliards, disparaîtrait. Actuellement, cela représenterait jusqu'à 18 milliards de francs suisses. Et comme les caisses de pensions suisses sont les principaux investisseurs des fonds immobiliers cotés, à hauteur d’environ 70%; l’impact se répercutera par conséquent directement pour nos retraites. D'autre part, il ne faut pas oublier que les fonds immobiliers et les SICAV immobilières sont utilisés comme composants dans de nombreux autres produits financiers. Étant donné que ce renforcement oblige notamment les fonds en valeurs mobilières qui investissent indirectement dans des actifs immobiliers par l’intermédiaire de fonds immobiliers à exclure les investisseurs étrangers en sens de la Lex Koller, ce n’est pas seulement un segment de marché qui est concerné, mais l’ensemble du système financier. La SIX estime à 6 591 le nombre de produits financiers concernés.

Si effectivement les agios disparaissent, qui serait pénalisé?

La décotation, la baisse des valorisations et la diminution de la liquidité toucheraient particulièrement les investisseurs suisses et les institutions de prévoyance, qui ont besoin de placements immobiliers transparents et liquides. De plus, les caisses de pensions apprécient particulièrement les fonds cotés pour leur liquidité qui permet de vendre des parts rapidement en cas de besoin de financement des rentes. Le projet actuel du durcissement de la Lex Koller ne contribuerait donc pas à réduire la pénurie actuelle du logement mais l’accentuerait, de plus il provoquerait des dommages économiques considérables.

La Rédaction • Immoday.ch

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