«Pour Bonhôte-Immobilier SICAV, l'objectif est d'atteindre les 2 milliards»

Bonhôte-Immobilier SICAV, qui vient de fêter ses 20 ans, est désormais dirigée par Mirko Mandola. Il n’a pas l’intention de modifier la stratégie d'investissement du fonds, qui restera centrée sur le résidentiel et la Suisse romande.  Ce qui n'empêchera pas, si des opportunités intéressantes se présentent, de faire des acquisitions en Suisse allemande également. Avec un objectif de 2 milliards de francs pour le portefeuille (1,5 milliard aujourd'hui). Mais sans calendrier contraignant, la croissance à tout prix n’étant pas la politique de la SICAV.

Mirko Mandola a pris les rênes de Bonhôte-Immobilier début juin. Un changement dans la continuité puisque la stratégie de la SICAV, qui vient de fêter ses 20 ans, ne va pas changer. Avec un objectif à 2 milliards (1,5 milliard aujourd’hui). Mais sans calendrier contraignant, la croissance à tout prix n'étant pas la politique de la maison. Il nous explique ses ambitions à la tête du fonds.

Mirko Mandola, Bonhôte-Immobilier SICAV vient de fêter ses 20 ans. Si vous deviez résumer en 4 dates les étapes les plus importantes du fonds?

D'abord 2006, date du lancement de Bonhôte-Immobilier. C’est la naissance d’un fonds ancré dans la région de Neuchâtel, avec un portefeuille d'une valeur de 300 millions de francs. Ensuite 2010, date de l'acquisition du DREF (Dynamic Real Estate Fund). C’est une étape majeure de notre croissance. Le portefeuille double de volume pour atteindre 600 millions de francs et surtout s'étend dans toute la Suisse romande. Troisième date importante, 2021, qui est la transformation du fonds en SICAV et finalement 2026, puisque nous fêtons notre 20ᵉ anniversaire, avec un fonds qui a énormément grandi, puisqu'il pèse aujourd'hui 1,5 milliard, tout en restant fidèle à sa stratégie d'investissement initiale: de l'immobilier résidentiel romand.

Justement, avec votre arrivée, la stratégie d'investissement de Bonhôte-Immobilier SICAV va-t-elle changer?

Je ne crois pas aux révolutions, je suis plutôt dans l'évolution. Le fonds a une identité et une stratégie qui ont fait leurs preuves. Mon objectif est de préserver son ADN tout en l'adaptant aux réalités du marché, aux attentes des locataires et aux exigences de durabilité. 

Adapter l'ADN, concrètement ça veut dire quoi?

Cela veut dire écouter les évolutions du marché. Par exemple Bonhôte-Immobilier fait énormément en matière de durabilité, mais ne le communique pas assez. Aujourd'hui, adapter notre ADN implique d'être plus transparents sur nos actions, ce qui répond d'ailleurs à un besoin explicite du marché.

Au début, votre fonds était très régional, puis a commencé à développer son portefeuille dans toute la Suisse romande. Demain, ce sera la Suisse allemande?

Nous ne nous interdisons pas d'y aller par opportunité, si nous avons l'occasion d'acquérir un bien intéressant, mais nous allons rester un fonds romand. 

Vous avez comme mission de développer le portefeuille de Bonhôte-Immobilier SICAV. Comment faire aujourd'hui avec des immeubles résidentiels qui affichent des rendements extrêmement faibles?

Il faut être sélectif, patient et surtout très proche du terrain. Pour trouver des rendements intéressants sur un marché difficile, nous nous appuyons sur le réseau de Bonhôte-Immobilier et de la Banque Bonhôte, ce qui permet d'être informé d'opportunités avant qu'elles ne soient proposées au marché. Notre développement passe aussi par des projets de construction et par l'investissement dans notre portefeuille existant, entre autres pour renforcer sa durabilité. Nous ne voulons pas acheter à tout prix.

Vaut-il mieux ne rien acheter quand les rentabilités sont si basses, ou tabler sur une augmentation du prix des immeubles pour générer un rendement total acceptable?

Ne rien acheter à court terme est une stratégie possible, si le rendement des immeubles n'est pas suffisant. Par contre, nous ne parions jamais sur une hausse du prix du bien qui permettrait d'afficher un rendement total acceptable mais finalement artificiel, qui ne serait pas généré par les seuls revenus locatifs.

Par rapport à d'autres fonds, la SICAV n'a pas été très active sur le front des augmentations de capital, la dernière datant de 2024. Est-ce que cela va changer avec votre arrivée?

Une augmentation de capital fait clairement partie des options pour accompagner le développement, à condition qu'il y ait un portefeuille de grande taille à acquérir. En effet, lever du capital pour financer une opportunité de 20 millions n'a pas de sens, alors que pour 100 ou 150 millions, la question se pose. Pour des acquisitions plus petites nous pouvons jouer avec l'endettement. Notre taux d'endettement se situait à 23% au 31 mars 2026. Il a depuis légèrement augmenté suite à une acquisition payée en partie par de la dette, mais il reste bas, ce qui nous donne la flexibilité nécessaire pour saisir les opportunités.

Vous êtes intéressés par les swaps?

Nous n'excluons aucune option, y compris les swaps. Il n'y a pas de solution universelle: chaque opération doit être appréciée en fonction des volumes, des coûts et des risques.

À quoi peut-on s'attendre pour Bonhôte-Immobilier SICAV ces prochains mois?

Nous allons consolider la qualité du portefeuille, faire avancer nos projets en cours et progresser de manière concrète sur les enjeux ESG.

Quel est votre objectif de taille?

2 milliards de francs mais sans calendrier contraignant. Nous voulons rester disciplinés et sélectifs sans céder sur nos exigences de rentabilité. Autrement dit ne pas grandir à tout prix.

Beaucoup de fonds sont en train de réfléchir à lancer de nouveaux véhicules. Vous aussi?

Si des opportunités de rapprochement ou d'intégration de portefeuilles se présentent, nous les examinerons pour autant qu'elles soient cohérentes avec notre stratégie et créatrices de valeur pour nos actionnaires.

Selon le type de biens, par exemple s'il s'agit d'un portefeuille commercial qui n'entre pas dans la stratégie résidentielle de la SICAV, le lancement d'un nouveau véhicule dédié peut faire sens, alors qu'un portefeuille résidentiel compatible pourrait faire l'objet d'une fusion.

La Rédaction • Immoday.ch

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