Ein neuer Resilienzindikator quantifiziert die Exponierung von Immobilienportfolios gegenüber Nachhaltigkeitsanforderungen. Entwickelt von Quanthome und bereits von der Anlagestiftung Prisma Previous eingesetzt, misst dieses Tool die bis 2050 notwendigen Investitionen sowie deren Auswirkungen auf die Rentabilität – und ermöglicht gleichzeitig einen Vergleich mit den Peers.
Quanthome, die Schweizer Plattform für Immobiliendaten und künstliche Intelligenz, hat einen neuen Resilienzindikator entwickelt, um die Exponierung jedes Portfolios gegenüber Nachhaltigkeitsanforderungen zu analysieren.
Die Problematik ist bekannt: Unter dem regulatorischen Druck und mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2050 führen der Sanierungsbedarf und die Anforderungen zur Reduktion der Abhängigkeit von fossilen Energien zu erheblichen Investitionen, welche die Rendite der Liegenschaften belasten werden. Doch welche Investitionen werden konkret für jedes Portfolio erforderlich sein? Wie sollen sie finanziert werden? Mit welchen Auswirkungen auf die Rentabilität?
Auf all diese Fragen verspricht der Indikator von Quanthome eine Antwort. Er rühmt sich zudem eines umfassenden Ansatzes: Er analysiert die physischen Risiken, die finanziellen Reserven, die CO₂-Effizienz, den Leverage sowie die Vorbereitung auf die energetische Transition jedes Portfolios. Am Ende resultiert ein Resilienzscore auf einer Skala von 1 bis 10.
Dieser Indikator ermöglicht zudem den Vergleich eines Vehikels mit seinen Peers – ein entscheidendes Element für Investoren. Denn obwohl die Bedeutung der Resilienz intuitiv verstanden wird, spiegelt sie sich heute kaum in der Bewertung kotierter Immobilienvehikel wider. Konkret: Ob ein Portfolio überwiegend aus Neubauten oder aus energetisch unzureichenden Gebäuden besteht – das Agio eines Fonds unterscheidet sich kaum, solange die Ausschüttungsrendite identisch ist. Und dennoch werden sich die langfristigen Sanierungsbedürfnisse der beiden Portfolios stark unterscheiden.
Der Indikator von Quanthome ist erst vor Kurzem auf den Markt gekommen, doch einige Vehikel haben sich bereits der Analyse unterzogen – darunter auch Prisma Previous, verwaltet von Gefiswiss. Zur Erinnerung: Diese Anlagestiftung, die ein Portfolio von rund 150Millionen Franken verwaltet, investiert in neue, residentiale und generationenübergreifende Immobilien, wobei mindestens 20% der Wohnungen für Seniorinnen und Senioren bestimmt und entsprechend ausgestaltet sein müssen.
Für Boris Clivaz, Geschäftsführer der Gefiswiss SA, ist die Thematik zentral: Die Resilienz kotierter Immobilienvehikel gegenüber Nachhaltigkeitsanforderungen ist zu einem Risiko geworden, das Investoren zwingend kennen müssen. Ein Risiko, das von der Qualität des Immobilienportfolios, vom finanziellen Aufwand für die Sanierung und von den möglichen Finanzierungsquellen abhängt. Denn wenn Kapitalerhöhungen erforderlich sind, führt dies zu einer Verwässerung – und wenn der Mietertrag dafür eingesetzt werden muss, reduziert sich das Ausschüttungspotenzial.
In diesem Kontext ist eine detaillierte Portfolioanalyse unerlässlich, damit der Investor fundierte Entscheidungen treffen kann. Sind die Liegenschaften konform mit den aktuellen und zukünftigen Umweltstandards? Mit gesellschaftlichen Anforderungen? Gibt es noch Mietreserven, die eine energetische Sanierung finanzieren können? Oder wurden diese Reserven bereits ausgeschöpft, ohne dass die Gebäude saniert wurden?
«Wenn ein Fonds bis 2050 bis zu 50% seines NAV investieren muss, um die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, bedeutet dies konkret, dass seine zukünftige Rentabilität mathematisch um 2% pro Jahr reduziert wird – und diese Information müssen Investoren zwingend berücksichtigen. Heute können sie dies kaum tun, da der Sanierungsbedarf von Portfolios selten publiziert wird und – falls doch – häufig unterschätzt ausfällt», betont Boris Clivaz.
Der Sanierungsbedarf ist dabei nicht nur finanzieller, sondern auch administrativer Natur – die Dauer für die Erteilung einer Baubewilligung und der Umgang mit Einsprachen seitens der Mieterschaft – sowie logistischer Natur, da in der Schweiz ein Mangel an Fachkräften besteht, um all diese Sanierungen umzusetzen.
Für Boris Clivaz wird der von Quanthome entwickelte Indikator ihm ermöglichen, die Bedürfnisse des Portfolios von Prisma Previous besser zu verstehen, aber auch, sein Vehikel mit seinen Peers zu vergleichen – ein zusätzliches Argument, um Pensionskassen zu überzeugen. «Doch Vorsicht: Im Gegensatz zu mehreren ESG-Labels handelt es sich hierbei nicht um Marketing, sondern um ein echtes Instrument, das Investoren bei ihrer Anlageentscheidung unterstützen kann», schliesst der Geschäftsführer von Gefiswiss.
Immoday-Redaktion
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