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Unique fonds non coté spécialisé dans l’immobilier industriel, le Realstone Industrial Fund (RIF) génère un dividende de 5%, grâce à une prospection des plus pointilleuses. Quatre nouveaux biens sont dans le pipeline, d’où une augmentation de capital prévue en mars.
Façonnant à lui tout seul un bon quart du PIB national, le secteur secondaire reste bien implanté en Suisse. Au fil des décennies, il a progressivement apposé son empreinte sur le tissu bâti helvétique. Aujourd’hui, il en constitue 13% avec une forte concentration sur le Plateau, notamment outre-Sarine. Sous forme de halles, d’ateliers, d’usines ou encore de laboratoires, ces immeubles recèlent un fort potentiel sur lequel Realstone a décidé de se focaliser.
Une décision judicieuse puisque la première année d’existence du Realstone Industrial Fund (RIF) lui a immédiatement permis de se distinguer en tant que fonds immobilier affichant le meilleur rendement. En 2023, c’était le seul à dépasser les 5% de dividendes sur la VNI (valeur nette d’inventaire) - devenu depuis lors l’objectif de rendement visé - alors que les autres fonds commerciaux se situaient aux alentours des 4%.
«Cela tient à la pureté du produit, car le RIF est constitué presque exclusivement de bâtiments industriels, explique Julian Reymond, CEO de Realstone. Il y a donc une surperformance de l’industriel par rapport au commercial, qui comprend les bureaux et le retail.» Cette singularité lui permet d’être immunisé contre les effets négatifs du déploiement du télétravail et du commerce en ligne. D’ailleurs, selon les chiffres de Wüest Partner portant sur cinq ans, les loyers pratiqués pour les bâtiments industriels affichent une hausse moyenne de 8,2%, tandis que ceux pratiqués pour les surfaces administratives et le commerce de détail sont très clairement à la baisse.
Croissance via des cessions-bails
«Le principal attrait de cette classe d’actifs est que l’immobilier industriel offre des rendements très attractifs, souligne Hugo Debreczeny, Portfolio Manager. Les prix d’achat n’ont pas bougé par rapport à 2015.» Néanmoins, mettre la main sur de telles pépites nécessite un gros travail d’exploration, d’investigation, voire de démarchage avant même de passer à la délicate étape des négociations. Dans ce secteur, les lieux sont en effet occupés par leur propriétaire dans plus de 80% des cas. Dès lors, la pratique du sale-and-lease-back permet à Realstone de se porter acquéreur - notamment lors de transmissions du patrimoine ou de rachat par des employés - tout en permettant à l’entreprise de poursuivre son activité en tant que locataire.
Cette dynamique a ainsi mené à l’achat du tout premier objet du genre à Bussigny (VD). L’ancien site de production de Jallut Peintures s’est peu à peu mué en un espace abritant dix-huit locataires, dont Tesla qui y a établi son atelier de réparation. Sans oublier la possibilité de densifier qui a abouti au dépôt d’un permis de construire pour un nouvel immeuble industriel vertical. Ce projet devrait permettre un gain en capital pour les investisseurs de la première heure et les prochains à s’inscrire dans ce cercle… De la même trempe, une autre perle a été dénichée dans la couronne lausannoise et les négociations sont à bout touchant.
Trois autres propriétés industrielles pourraient venir garnir Realstone Industrial Fund. Elles se situent dans les cantons de Genève, d’Argovie et de Berne, confirmant ainsi l’expansion du fonds en Suisse alémanique. «Sur certaines opportunités, nous avons eu la chance de trouver un nouveau locataire en amont, ce qui nous a permis de beaucoup mieux négocier avec le propriétaire», relate Hugo Debreczeny.
Accent mis sur la réduction des risques
Ces quatre immeubles ont été sécurisés et représentent 118 millions de francs. Pour procéder à leur acquisition, Realstone prévoit une augmentation de capital du 24 mars au 4 avril, avec une libération le 11 avril. Le montant reste encore à préciser. Au terme de cette opération, le RIF pourrait atteindre 200 millions de francs avec douze actifs contre 80 millions actuellement. «On ne vise pas la croissance à tout prix mais 50 à 80 millions d’acquisitions par an, ce qui nous permet d’être sélectifs, expose le Portfolio Manager. L’objectif est d’offrir le rendement le plus important de tout l’immobilier suisse.»
Pour concrétiser cette ambition, la stratégie adoptée priorise la prévention des risques. Bien que le monde industriel suisse soit réputé pour sa résilience, le risque de contrepartie est bien plus présent que dans le résidentiel. Pour y faire face, Realstone se montre très exigeant dans le choix des personnes morales avec lesquelles elle traite. «On applique des ratios qui sont semblables à ceux que pratiquent les banques pour les crédits», précise Hugo Debreczeny. En sus viennent les critères de localisation dans des zones industrielles bien établies pour favoriser la demande ou encore d’adaptabilité des locaux afin qu’ils puissent convenir à un maximum d’utilisateurs.
En l’état, une dérogation de la FINMA autorise ce fonds non coté à avoir un endettement de 50% jusqu’en 2026. Pour l’heure, ce taux se situe à 40%. «On compte poursuivre ce désendettement jusqu’aux 33% en maintenant le rendement sur distribution», indique Hugo Debreczeny. En outre, un gain en capital sera également distribué lors de la vente du projet immobilier prévu à Bussigny, afin d'attirer rapidement de nouveaux investisseurs en attendant que le RIF soit devenu suffisamment important (à partir de 150 à 200 millions de francs) pour renforcer son intérêt auprès des institutionnels. Cette annonce a été faite jeudi passé à Lausanne devant un parterre d'investisseurs qualifiés, lors d'un petit-déjeuner organisé par IMvestir Partners SA pour présenter le Realstone Industrial Fund.
Rédaction-Immoday.ch