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Rédaction • Immoday.ch
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La bonne nouvelle pour les investisseurs, c'est que la hausse des prix de l'immobilier s'est poursuivie dans le grand Zurich: +4,3% ces 12 derniers mois. Cette hausse devrait d'ailleurs encore persister pendant au moins deux ans selon la BCZ (+4,0% en Suisse et +4,5% dans le canton de Zurich). La mauvaise nouvelle, pour ces mêmes investisseurs, c'est que le taux hypothécaire de référence va baisser d'ici la fin de l'année. En conséquence, 46% des ménages locataires suisses vont pouvoir demander une baisse de loyer et même 70% à Zurich !
Si l'immobilier zurichois n'est pas forcément représentatif de la situation suisse, il l'est de ce type particulier d'immobilier qui intéresse le plus les investisseurs : le résidentiel dans les grands centres urbains. D'où l'intérêt du dernier Baromètre publié par la Banque Cantonale de Zurich (BCZ), dont voici les principales conclusions.
Encore au moins deux ans de hausse pour les prix de l'immobilier
Comme partout en Suisse, la baisse des taux hypothécaires a stimulé la demande de logements en propriété, ce qui a poussé les prix à la hausse.
Sur un an, calculent les économistes de la BCZ, la hausse a été de +4% dans le canton de Zurich et même de +4,3% dans le grand Zurich (qui comprend les communes de l'agglomération zurichoise et la ville de Winterthur).
Et comme la demande continue de rester nettement supérieure à l'offre, dans toute la Suisse, la BCZ prévoit que cette tendance va se poursuivre au moins ces deux prochaines années avec une croissance des prix de +4,0% en Suisse en 2025 et 2026, et de +4,5% dans le canton de Zurich.
Pour rappel, ces 20 dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté d'environ 240% dans le grand Zurich et même de 270% sur les bords du lac.
Les permis de construire sont de nouveau en baisse
On se souvient que, pendant la pandémie, le nombre de nouveaux projets immobiliers avait chuté, avant d'observer une reprise en 2024. Mais force est de constater que ce ne fut qu'un rebond temporaire puisque, au premier semestre 2025, le nombre de demande de permis de construire a de nouveaux diminué, assure sur la BCZ, entre autres à cause du durcissement des réglementations dans les centres-villes.
Concrètement, avec environ 90'000 demandes de permis de construire déposées en Suisse au premier semestre 2025, on en est, grosso modo, à 20% de moins qu'en 2017 ou 2018, alors que, en parallèle, la population a continué de croître.
Ceci dit, étant donné que la concrétisation d'un permis de construire prend environ trois ans, les autorisations obtenues en 2024 (année de reprise) vont bientôt arriver sur le marché, ce qui devrait détendre la situation mais malheureusement de manière temporaire, remarque la BCZ.
Croissance plus modérée des loyers ces 12 derniers mois
Ces deux dernières années les nouveaux loyers proposés à Zurich avaient explosé, avec des taux de croissance supérieurs à 10%. Au premier semestre 2025, ce fut plus calme, assure la BCZ, particulièrement dans la ville de Zurich, avec une hausse inférieure à 4 %. Un apaisement que l'on observe d'ailleurs dans toute la Suisse et qui devrait perdurer puisque, d'après les économistes de la banque, la hausse des loyers proposés à Zurich devrait être contenue à 2,5% en 2025 et 2% en 2026 (respectivement 2% et 1,5%, en moyenne, pour la Suisse).
Par ailleurs, la baisse du taux de référence de la BNS devrait entraîner une nouvelle baisse du taux hypothécaire de référence, qui devrait tomber à 1,25% d'ici la fin de l'année.
Selon l'analyse de la BCZ, à ce niveau, environ 46 % des ménages suisses pourront demander une réduction de loyer. Dans le canton de Zurich, où les précédentes hausses du taux de référence ont été plus souvent répercutées, 70% des ménages pourront faire valoir leurs droits à un loyer plus bas! Ce qui va peser sur les performances des investisseurs et des fonds de placements immobiliers.
Rédaction Immoday
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