•
Actu
•
6 min
•
Immoday.ch
Les rendements nets du résidentiel s'affichent en légère hausse par rapport à 2023 (+2,8%). Pour le commercial, le rendement net a été de 3% en 2024 (2,9% en 2023). Quant au rendement total, il a été de 5,3% en 2024 pour les immeubles résidentiels (2023: 2,9%) et de 2,9% pour le commercial (2023: 1,4%). Les loyers, eux, ont connu leur plus forte progression depuis 20 ans (+4,5% pour le résidentiel, +2,9% pour le commercial), selon le CIFI Swiss Property Benchmark®.
Les chiffres sur les performances de l'immobilier en 2024 continuent de tomber, avec, récemment la publication du très attendu CIFI Swiss Property Benchmark, dont les principaux résultats ont été détaillés lors d'une présentation qui s'est tenue fin mars à Genève. Par la même occasion, l’édition célébrait son 20e anniversaire.
Des rendements totaux nettement supérieurs pour le résidentiel
Commençons par ce qui intéresse le plus les investisseurs, le rendement. Grâce à une demande toujours élevée, les rendements nets des Cash Flow (NCF) sont restés stables en 2024, assure le CIFI: 2,9% en 2024 pour les immeubles résidentiels (2,8% en 2023), et 3,0% pour l'immobilier commercial (2,9% en 2023).
Quant au rendement total, les immeubles résidentiels affichent en 2024 une performance moyenne de 5,3% (2023: 2,9%). Pour les immeubles de bureaux et les surfaces commerciales, la légère dépréciation de valeur observée en 2024 se traduit par une performance totale de 2,9% (2023: 1,4%).
Le prix du résidentiel de nouveau en hausse
À noter que si les rendements totaux sont supérieurs à ceux de 2023, on reste toutefois en deçà des performances enregistrées en 2020, 2021 et 2022 à l'époque des taux d'intérêt négatifs, pour le commercial comme pour le résidentiel.
Les experts du CIFI constatent néanmoins que les valorisations redémarrent, du moins pour le résidentiel. En effet, alors que la hausse de la valeur n'avait été que de 0,1% en moyenne en 2023, elle s'est inscrite à 2,5% en 2024. Mais là encore, on reste en deçà des progressions enregistrées pendant la période des taux négatifs (une moyenne de 3,6% entre 2015 et 2022).
Si l'on analyse ces hausses plus en détail, on constate qu'elles ont été plus marquées en Suisse centrale. Néanmoins, tous les cantons ont enregistré une progression en 2024, à l'exception du Tessin (-0,5%).
Quant à l'immobilier commercial, il est moins bien loti. Il a poursuivi la correction entamée en 2023, avec une baisse moyenne de -0,1% en 2024 (-1,5% en 2023). Là encore, on reste très en deçà de la progression moyenne observée entre 2015 et 2022 (+1,6%, selon les données publiées par le CIFI).
Ceci dit, en 2024, l'évolution des valeurs de l'immobilier commercial a été très différent selon les cantons. Grosso modo, des hausses en Suisse centrales, et des baisses dans toute la Suisse romande. Mais pas seulement, puisque la chute la plus importante a été enregistrée dans les Grisons (-5%).
La plus forte progression des loyers depuis 20 ans
Le CIFI Swiss Property Benchmark analyse aussi les loyers, que ce soient ceux des baux en cours ou des logements nouvellement loués. Après la double augmentation du taux de référence hypothécaire en 2023, ajoutée à la compensation du renchérissement et l'augmentation générale des coûts (que le droit du bail permet de compenser partiellement), les loyers résidentiels ont enregistré, en 2024, avec le décalage habituel, la plus forte progression des 20 dernières années (une médiane de +4,5%, en 2024 contre +2,4% en 2023 et +1,5% en 2022). Sur 20 ans, l'augmentation moyenne aura été de +27%, assure le CIFI.
Les surfaces de bureaux et l'immobilier commercial ont également enregistré une progression des loyers, mais plus modeste: +2,9% en 2024 (médiane), contre +2,7% en 2023 et +1,1% en 2022.
Le taux de vacance baisse pour le résidentiel comme pour le commercial
Troisième chiffre important pour les investisseurs, après le rendement et le niveau des loyers, le taux de vacance. Dans un marché où la demande reste beaucoup plus importante que l'offre, ce taux, mesuré comme le ratio financier de loyer non réalisé en fonction de l’état locatif, reste bas. Pour les immeubles résidentiels, il se situe à 2,2%, stable par rapport à 2023, mais en baisse par rapport aux années précédentes (il était encore de 4% en 2020).
Si la plupart des grandes villes de Suisse sont peu ou prou au niveau de la moyenne nationale, il faut quand même noter que Zurich est nettement en dessous avec un taux de vacance de 1,5% en 2024. Ce qui, paradoxalement, est une amélioration par rapport aux années de précédentes puisque ce taux, à Zurich, dépassait à peine les 1% en 2023. Seule exception dans ce paysage maussade (pour les locataires), Bâle, avec un taux de vacance de 3,3% en 2024.
Sans surprise, pour les surfaces de bureau et l'immobilier commercial, le taux de vacances est nettement supérieur: 5,8% en moyenne suisse en 2024 (5,9% en 2023). La tendance est néanmoins ici aussi à la baisse depuis plusieurs années (8% en 2020).
Par ailleurs, dans certaines grandes villes ce taux est nettement supérieur à la moyenne: 7% à Lausanne et 7,6% à Bâle. À l'inverse, le marché bernois des bureaux et des surfaces commerciales est presque à sec avec un taux de vacance de 1,7% en 2024.
Quelle est la crédibilité des chiffres du CIFI?
Ceux qui lisent régulièrement nos articles se rendent compte que les chiffres publiés sur les rendements des investissements immobiliers ou les variations de prix d'une année sur l'autre ne sont pas toujours identiques, selon les sources. Si les tendances sont similaires, les calculs dépendent évidemment de la base de données utilisées. Alors, quelle est la crédibilité des chiffres publiés par le CIFI ?
Pour faire simple, le CIFI Swiss Property Benchmark® est une des plus vastes analyses du marché. Depuis 1994, ce benchmark s'appuie sur plus de 15'000 immeubles d'une valeur de marché d'environ 300 milliards de francs. Pour 2024, le CIFI assure avoir analysé au total 7'400 immeubles, totalisant une valeur de marché supérieure à 180 milliards de francs. Avec, dans le détail, 49% d'immeubles résidentiels, soit environ 200'000 logements locatifs dans toute la Suisse, 22% d'immeubles à usage mixte et 29% d'immeubles commerciaux. Bref, de quoi extraire des chiffres a priori solides.
Rédaction-Immoday.ch