•
Actu
•
7 min
•
Immoday
Swiss Finance & Property SA (« SFP »), en tant que maison de titres agréée depuis environ un an, a soutenu EPIC Suisse SA (« EPIC ») lors de son introduction en bourse avec son équipe Corporate Finance & Banking. Malgré des conditions de marché difficiles et grâce à une préparation minutieuse, la plus grande introduction en bourse immobilière suisse a été un succès ces huit dernières années.
Volatilité – qui se souvient encore du COVID-19 ?
La volatilité en bourse a de nouveau fortement augmenté depuis le début de l’année 2022. Bien que les restrictions liées au COVID-19 aient été levées dans de nombreux pays, la nervosité du marché n’est guère surprenante au vu du contexte macroéconomique : une inflation toujours élevée, des incertitudes géopolitiques liées à l’invasion de l’Ukraine et des hausses des taux directeurs qui se profilent inquiètent les investisseurs. Depuis le début de l’année, l’indice de volatilité Cboe « VIX » (ou « indice de la peur ») a dépassé plusieurs fois la barre des 30, ce qui illustre la forte volatilité des marchés des actions.
Depuis plusieurs mois déjà, l’ambiance est morose sur les marchés des actions, comme l’illustrent les baisses du SMI (-9.82%*), du S&P 500 (-13.53%*) et de l’indice MSCI World (-13.78%*). Une consolidation s’est également dessinée au niveau des fonds immobiliers suisses, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt. L’indice SXI Real Estate Funds Broad (indice SWIIT) a notamment enregistré -9.44%* depuis début 2022. Heureusement, les actions immobilières se sont avérées relativement résistantes à la crise depuis le début de l’année. L’indice SXI Real Estate Shares Broad (indice REAL) a notamment progressé de +1.89% YTD jusqu’à fin mai 2022.
Évolution du SMI, SWIIT et REAL du 1er janvier au 31 mai 2022
L’environnement boursier difficile a fait chuter le marché des IPO dans le monde entier. Nombre d’entreprises hésitent à procéder à des IPO annoncées antérieurement et le volume global des IPO a fortement diminué au premier trimestre 2022 par rapport à l’année précédente. En Suisse, seules deux entreprises se sont risquées à être cotées sur le nouveau segment « Sparks » de la SIX Swiss Exchange en 2022, toutefois sans lever des capitaux dans le même temps. EPIC a démontré sa résistance durant cette période mouvementée. Après que l’entreprise a dû annuler à court terme son introduction en bourse prévue à l’automne 2020 en raison de la pandémie, la pression en termes de réussite a été considérable pour tous les acteurs. Malgré la dégradation continue de la situation sur le marché pendant la préparation de la transaction, l’entreprise a maintenu ses plans et a osé faire son entrée en bourse.
Une introduction en bourse réussie grâce à une préparation minutieuse
L’introduction en bourse réussie d’EPIC a récompensé sa préparation. L’introduction en bourse rapportera à l’entreprise un produit brut de CHF 183 millions (avant l’exercice de l’option de surallocation). L’introduction en bourse permet notamment à la société d’accélérer sa croissance, de garantir durablement son accès au marché des capitaux et d’accroître sa visibilité sur le marché.
L’équipe Corporate Finance & Banking de SFP a pu accompagner l’introduction en bourse en tant que co-manager, en collaboration avec les équipes de l’Investment Banking de Credit Suisse et de la Banque cantonale de Zurich en tant que Joint Global Coordinators, durant toutes les phases. La transaction a été préparée avec le plus grand soin. Une première phase a été consacrée à la préparation du dossier d’investissement, puis les réactions des investisseurs ont été recueillies sur une base confidentielle. Les évaluations des investisseurs ont ainsi permis d’optimiser la structure des transactions. Par ailleurs, EPIC a organisé de nombreuses visites de propriétés afin de donner aux investisseurs potentiels un aperçu approfondi du portefeuille et des projets de développement passionnants. La direction d’EPIC n’a pas ménagé ses efforts pendant la transaction et a accordé une grande importance à l’échange personnel avec des investisseurs potentiels. Un taux de conversion extrêmement élevé a confirmé l’importance de cette approche pour le succès de la transaction.
Modèle d’entreprise robuste, dividende attractif, protection contre l’inflation et potentiel de plus-value
Le dossier d’investissement d’EPIC était basé, entre autres, sur les facteurs de réussite suivants :
1) Portefeuille de haute qualité & flux de trésorerie opérationnels stables : depuis le lancement, un portefeuille de qualité a été constitué avec 25 immeubles et une valeur de marché d’environ CHF 1.5 milliard (situation fin 2021). L’accent est mis sur les immeubles de bureaux et du commerce de détail, de l’artisanat, de la logistique et de l’industrie. La base solide de locataires, avec des contrats de location à long terme dont 87% liés à l’inflation, est particulièrement attractive. Le modèle d’affaires a prouvé sa robustesse, en particulier au cours des dernières années lors desquelles les revenus locatifs ont pu être augmentés malgré le COVID-19.
2) Un dividende attrayant : EPIC se distingue par une politique de distribution attrayante. Après un dividende fixe de CHF 3.00 par action pour l’exercice 2022, une distribution de plus de 80% des fonds issus des activités commerciales (FFO) est visée. Les réserves de capital étranger d’un montant de CHF 279.1 millions à la fin de l’année 2021, qui offrent un potentiel de dividendes exonérés de l’impôt anticipé et de l’impôt sur le revenu aux personnes fiscalement résidentes en Suisse, sont particulièrement attrayantes. Sur la base du prix d’émission de CHF 68.00 par action, un dividende de CHF 3.00 donne un rendement sur dividende de 4.4%. EPIC présente ainsi l’un des rendements de distribution les plus élevés des actions immobilières suisses.
Comparaison du rendement sur dividende à la date de la cotation*
*Date de référence : 24 mai 2022
3) Opportunités de développement : des projets d’un montant d’environ CHF 500 millions prévus pour les dix prochaines années ont déjà été identifiés pour des parcelles et des biens liés. EPIC poursuit ici une stratégie axée sur la valeur ajoutée et vise un rendement calculé par rapport aux coûts (« Yield on Cost ») de plus de 5%.
Démonstration de la compétence de Swiss Finance & Property SA en matière de Corporate Finance & Banking
La conclusion réussie de cette transaction représente une nouvelle étape importante pour SFP. Depuis début 2021 seulement, l’autorisation de la FINMA en tant qu’entreprise d’investissement a permis d’élargir l’offre de services de SFP dans le domaine de l’activité d’émission. Il est donc d’autant plus réjouissant que l’équipe Corporate Finance & Banking ait pu apporter la preuve de sa longue expérience des marchés des capitaux pour la première fois en tant que co-manager d’une transaction IPO.
La volatilité élevée et l’environnement de marché complexe requièrent une très grande flexibilité et une réaction rapide aux changements à court terme. Grâce à sa proximité avérée avec le marché et à son réseau de longue date avec les investisseurs institutionnels suisses, SFP a réussi à apporter une contribution importante au succès de la transaction. L’équipe Corporate Finance & Banking de SFP réunit des experts dans leur discipline au sein d’une équipe bien rodée et performante. Ainsi, en tant que prestataire leader de services financiers immobiliers, SFP est aujourd’hui idéalement positionnée pour accompagner des transactions complexes sur le marché des capitaux.
La collaboration de qualité avec Credit Suisse et la Banque cantonale de Zurich a été déterminante pour le succès de la transaction. En tant que spécialiste de l’immobilier indépendante des banques, SFP a pu agir au sein du syndicat de manière très complémentaire aux deux grandes banques. Il reste à espérer que le marché des transactions et des IPO en Suisse profitera désormais de la nouvelle dynamique créée par l’entrée en bourse de l’EPIC. Une certaine relance serait la bienvenue compte tenu de la situation actuelle du marché.