Les fonds non cotés continuent de faire jeu égal avec les fonds cotés

Depuis début de l'année, les fonds non cotés font jeu égal avec les fonds cotés, les premiers affichant une performance de +3,13%, les seconds de +3,18%. Preuve de l'intérêt des investisseurs pour les véhicules non cotés, plusieurs nouvelles augmentations de capital ont été annoncées ou bouclées en juin, sans oublier deux lancements prochains, le BLKB Sustainable Property Fund et le Cronos Immo Fund 2. Ils ne vont malheureusement pas compenser trois départs, trois fonds qui vont bientôt entrer en bourse, Comunus SICAV, PURE Swiss Opportunity REF et MobiFonds.

Mois après mois, les fonds non cotés surprennent les observateurs: alors que ce type de véhicule est traditionnellement, en termes de performance, à la traîne de ses grands frères les fonds cotés et du SMI, en ce premier semestre 2025, les traditions ne sont plus respectées. En effet, depuis début de l'année les fonds non cotés font jeu égal avec les cotés, les premiers affichant, fin juin, une performance de 3,13%, selon l'Immo Desk de la BCV, les seconds de 3,18%. Tous dépassant la maigre hausse du SMI (+2,3%).

Dans un marché un peu hésitant, les fonds non cotés, avec leur faible volatilité et des agios raisonnables, continuent donc de jouer leur rôle de valeur refuge.  

Plusieurs nouvelles augmentations de capital en juin

Preuve de l'intérêt des investisseurs, le rythme des opérations en capital ne s'est pas ralenti en juin pour les fonds non cotés.

Parmi les opérations notables, Raiffeisen Futura Immo Fonds cherche, pour la fin de l'été, jusqu'à 50 millions de francs pour renforcer son portefeuille de biens immobiliers durables et réduire son endettement.

Truststone Real Estate SICAV quant à lui, est en train de terminer son augmentation de capital de 27 millions de francs, qui vont servir à acquérir un bien immobilier en Suisse romande et à réduire le taux d'endettement.

StoneEdge SICAV a bouclé en juin une augmentation de capital de 42 millions qui va servir à financer l'acquisition de nouveaux immeubles et des projets de rénovation.

En juin s'est également terminée la 15e augmentation de capital d'Akara Diversity PK, un mois seulement après la 14e. La première avait permis de lever 101 millions de francs, la seconde 85 millions.

Notons aussi les 16 millions engrangés par Urbania Real Estate Sicav, pour de nouvelles acquisitions et un projet de repositionnement d’une parcelle en portefeuille.

Près d’un milliard demandé au marché par les fonds non cotés depuis janvier

Finalement, le 27 juin ont été libéré les actions de l'augmentation de capital de 53 millions de francs du compartiment «Commercial PK» de Procimmo Real Estate SICAV. Là encore, ces millions vont servir à accroître la taille du portefeuille tout en maintenant un faible niveau d'endettement. Le fonds ajoute que ce capital permettra également de financer le développement de projets sur des parcelles déjà sous gestion. 

Ces opérations poursuivent une belle série pour les fonds non cotés, puisque depuis le début de l'année on compte une quinzaine d'augmentations de capital (contre une douzaine seulement pour les fonds cotés, mais avec des montants en moyenne supérieurs). Elles ont cherché à lever presque un milliard de francs sur le marché.  

Deux prochaines arrivées parmi les fonds non côtés 

Rappelons aussi que ces prochaines semaines vont voir l'arrivée de deux nouveaux fonds non cotés, un univers qui compte actuellement 23 véhicules pour une capitalisation boursière d'un peu plus de 14 milliards de francs. 

En premier lieu, l'émission de 160 millions de francs lancés par le BLKB Sustainable Property Fund va se terminer fin juillet. Pour rappel, ce sera le premier fond immobilier de la banque cantonale de Bâle campagne ou plus précisément de sa filiale BLKB Fund Management AG. Un fonds qui va principalement investir dans de l'immobilier durable, résidentiel, dans la région bâloise et en Suisse allemande. 

En septembre suivra le lancement du Cronos Immo Fund 2, annoncé début juin, avec un prix d’émission basé sur la valeur d’inventaire. Un fonds axé sur le secteur résidentiel romand, avec un premier portefeuille d'une valeur située entre 50 et 75 millions de francs. Le fonds va cibler particulièrement les propriétaires immobiliers intéressés à procéder à un swap. 

Mais aussi trois départs chez les fonds non cotés 

Ces deux arrivées ne vont malheureusement pas compenser trois départs. D'abord Comunus SICAV qui veut entrer en bourse au début de l'automne. Fin juin, la SICAV avait une capitalisation d'un peu moins de 500 millions de francs, après une augmentation de capital de près de 60 millions de francs, bouclée avec succès fin mai.

Ensuite, PURE Swiss Opportunity REF, dont l'arrivée en bourse est prévue pour la deuxième partie de l'année.

Et surtout MobiFonds Swiss Property qui a annoncé, il y a quelques semaines sa volonté d'entrer en bourse au 1er semestre 2026. Une grosse opération, puisque, fin juin, le fonds pesait plus de 1 milliard de francs. 

Il est d'ailleurs intéressant de s'arrêter un instant sur les conséquences de cette annonce. Pour la justifier, la direction du fonds arguait d'une valorisation trop faible pour un fonds essentiellement résidentiel. Eh bien, cette annonce d'IPO et les rumeurs qui l'ont précédée ont eu l'effet escompté : une hausse de +15,8% depuis le début de l'année (alors que, dans le même temps, l'univers des fonds non cotés ne progressait que de +3,1%) et un agio qui est passé de +3,8% début janvier à +16,8% fin juin, selon l'Immo Desk de la BCV. 

L'annonce d'une IPO dope la performance

C'est, pour l'instant, la meilleure performance de l'année pour un fonds non coté, et ce n'est probablement pas fini, puisque l'on sait que pour les véhicules cotés de ce type et de cette taille, l'agio moyen, actuellement, peut dépasser les 40%.

L'annonce d'une prochaine cotation n'a d'ailleurs pas profité qu'à Mobifonds. En effet, elle a également dopé les parts de PURE Swiss Opportunity REF (+3,20% en juin est +5,9% depuis le début de l'année) et de Comunus SICAV (+3,1% en juin et +9,7% depuis le début de l'année).

Plus largement, comme le résume l'Immo Desk de la BCV, en juin, la quasi-totalité des fonds non cotés est en hausse. À deux exceptions près, Raiffeisen Futura Immo Fonds et StoneEdge SICAV, qui égarent chacun -0,5%.

Même constat depuis le début de l'année, où la quasi-totalité des fonds sont dans le noir, ici encore avec deux exceptions, Truststone Real Estate SICAV et Von Graffenried Immobilien SICAV, qui tous les deux perdent -1,8%.

Rédaction Immoday

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