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Cadre légal
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COPTIS • Immoday.ch
Pour éviter toute tentation de greenwashing, une nouvelle autorégulation va s'appliquer à tous les fonds immobiliers présentés comme durables ou ayant des caractéristiques de durabilité. Une récente table ronde organisée par COPTIS a détaillé les exigences de cette autorégulation, offrant un éclairage en avant-première sur un cadre dont les derniers détails devraient être publiés dans les prochaines semaines. Avec, entre autres, les cinq principales approches d'investissement pour un fonds qui se proclame durable.
Pour certains professionnels de l'immobilier titrisé, la durabilité commence parfois à lasser. Tout le monde en parle, les investisseurs, et en particulier les institutionnels, en sont friands et les contraintes administratives ne cessent de s'empiler. Néanmoins, de gré ou de force, il faut s'adapter, car cette durabilité n'est pas une mode, a souligné Andreea Stefanescu, présidente de COPTIS, qui modérait la table ronde organisée fin avril par l’Association suisse des professionnels en titrisation immobilière, à l’issue de son assemblée générale. Elle a également rappelé qu’une nouvelle régulation, l’AMAS 2.1, s’appliquera désormais à tous les fonds immobiliers revendiquant un objectif de durabilité ou une contribution à sa réalisation, afin de prévenir toute tentation de greenwashing. En ce domaine, la Suisse ne fait d'ailleurs que suivre ce qui existe déjà aux États-Unis et dans plusieurs pays d'Europe.
La Suisse parie sur l'autorégulation
Néanmoins, l'approche helvétique est particulière, assure Philip Hinsen, qui, après avoir travaillé pendant 12 ans pour la Finma, est aujourd'hui Head Legal, Risk & Compliance chez Solutions & Funds, une des plus importantes directions de fonds indépendante de Suisse. «Si on compare avec les pays voisins, la Suisse a choisi un chemin différent. Le Conseil fédéral, plutôt que de développer une loi ou une ordonnance, a en effet laissé l’Asset Management Association Switzerland (AMAS), la principale association du secteur, déterminer les règles qui vont s'appliquer concernant la durabilité.»
Avec comme résultat, après un processus de discussion à grande échelle, une «autorégulation relative à la transparence et à la publication d'informations par les fortunes collectives se référant à la durabilité» (c'est le nom officiel!)
Cette autorégulation, pragmatique et efficace, assurent ses promoteurs, «impose pour la toute première fois des directives contraignantes pour l’organisation des établissements financiers qui conçoivent et gèrent des placements collectifs en lien avec la durabilité, ainsi que pour l’information sur les produits durables», explique Guillaume Toffel, Senior Legal Counsel de l'AMAS. Avec une première version entrée en vigueur fin septembre 2023, et une version 2.0, en septembre 2024, pour l'harmoniser avec les objectifs du Conseil fédéral.
Les fonds immobiliers ont été les premiers à être touchés par la durabilité
Comme l'a rappelé Philip Hinsen, les fonds immobiliers ont été les premiers à être touchés par des réglementations concernant la durabilité, dès 2022, avec l'obligation de publier des indices environnementaux. Et, depuis, ces réglementations se sont multipliées. Elles qui vont d'ailleurs continuer à évoluer, assure-t-il, puisque, après l'AMAS 2.0, arrive déjà l'AMAS 2.1, avec des modifications qui devraient être annoncées en juin. Le problème, explique Philip Hinsen, était qu'une partie des réglementations AMAS 2.0 ne faisait pas vraiment sens pour les fonds immobiliers. D'où la nécessité d'une nouvelle version. Pour faire simple, cette autorégulation va toucher les Asset Managers, les directions de fonds et les produits, avec des exigences de transparence, une classification des produits selon leur politique de durabilité et l'exigence d'un audit indépendant, pour s'assurer de la crédibilité des données publiées.
Une version 2.1 plus adaptée aux fonds de placement immobiliers
Parmi les modifications principales de cette version 2.1, des exemples d‘objectifs de durabilité développés spécifiquement pour les fonds immobiliers et la formalisation de textes modèles pour le contrat de fonds et le prospectus sont désormais proposés. S’y ajoute une définition claire des principales approches d'investissement durable pour les fonds immobiliers, visant à garantir la transparence et à permettre aux investisseurs de comparer les différents fonds entre eux (sachant que les approches retenues ne sont pas exclusives, d'autres pouvant en principe être également autorisées, pour autant qu'elles puissent être justifiées et formulées de manière claire et précise).
Les cinq principales approches d'investissement pour un fonds durable
Ces approches d'investissement durable, quelles sont-elles?
L'exclusion est probablement la plus courante. En effet, si l'immeuble ou ses locataires ne répondent pas à certaines caractéristiques définies au préalable - par exemple seulement des biens Minergie - ils sont exclus du portefeuille durable.
L'intégration implique la prise en compte de thèmes environnementaux et/ou sociaux - par exemple le chauffage - dans les décisions d'investissement et ce tout au long du cycle de vie des immeubles.
Les investissements thématiques, dans des immeubles qui contribuent à des solutions durables dans la dimension environnementale ou sociale dans des thématiques données. Par exemple investir uniquement dans des biens immobiliers principalement construits en bois.
Le souci du climat, c'est-à-dire développer son parc immobilier avec comme stratégie claire d'atteindre des objectifs durables déterminés – par exemple les objectifs légaux en vigueur en Suisse comme le net zéro d'ici à 2050 au plus tard - avec un agenda contraignant.
Finalement l'approche Best-in-Class base les décisions d'investissement sur la comparaison, l'objectif étant que ses immeubles soient meilleurs que ceux d'un portefeuille de référence.
Ne pas prendre cette autorégulation à la légère
Autre exigence de l'AMAS 2.1, un audit indépendant annuel sur le respect de l'autorégulation devra être mis en place, dès 2026 pour les instituts affiliés à l'Association. Il permettra d'assurer aux investisseurs que ces instituts ont une organisation appropriée et que les informations liées à la durabilité sont crédibles. À noter que les modifications correspondantes apportées aux documents des fonds doivent être soumises à la FINMA au plus tard le 1er mars 2026 pour respecter l’AMAS 2.1.
Ensuite, dès l'exercice 2028, un audit des chiffres clés environnementaux deviendra obligatoire, pour tous les rapports annuels. Ce qui laisse un peu de temps à tous les acteurs pour se préparer, mais sans traîner, conseille Philip Hinsen, qui insiste sur la nécessité de ne pas prendre cette autorégulation à la légère. «Il est nécessaire pour tous les instituts de commencer dès aujourd'hui à vérifier leur organisation et les documents des fonds qu’ils gèrent. En effet, de la bonne application de cette autorégulation va dépendre la réputation, longue à construire et facile à détruire, de tout secteur.»
En organisant cette table ronde dans le prolongement de son assemblée générale annuelle, COPTIS confirme sa capacité à anticiper les évolutions réglementaires et à offrir un espace d’échanges francs aux professionnels du secteur. Portée par sa directrice Cindy Monneron-Bertschy, l’équipe de l’association continuera de suivre de près les développements liés à l’autorégulation AMAS 2.1 et aux exigences en matière de durabilité, afin de fournir à ses membres des éclairages ciblés sur une thématique omniprésente, que l’on cherche aujourd’hui à mieux encadrer et à rendre plus lisible.
Rédaction • Immoday.ch