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Kolumnen
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Zoltan Szelyes
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„Relative Value“ ist vor allem in den Fixed-Income-Märkten als Strategie bekannt. Dabei geht es darum, jene Anleihen auszuwählen, die in einem vorausschauenden Ansatz – unter Berücksichtigung der Ausfallrisiken – das beste Renditepotenzial bieten.
Im kotierten Schweizer Immobilienmarkt ist nun ebenfalls ein gutes «Händchen» für Relative Value gefragt, denn wir befinden uns in einem stark erhitzten Marktumfeld. Der bei vielen beliebte passive Ansatz, den gesamten Markt über Indizes abzubilden, erscheint derzeit wenig opportun. Angesichts der hohen aggregierten Agios des SIX Swiss Real Estate Fund Index von durchschnittlich rund 38 % sowie der Prämie des SIX Real Estate Stocks von rund 36 % ist bei Neuanlagen äusserste Zurückhaltung geboten.
Die Erfahrung zeigt: Anlegerinnen und Anleger, die in der Vergangenheit zu derart hohen Bewertungen eingestiegen sind, haben über einen Zwei- bis Dreijahreshorizont oft Geld verloren oder blieben zumindest deutlich hinter den Erwartungen zurück. Das bedeutet zwar nicht zwingend, dass sich dieses Szenario eins zu eins wiederholt, dennoch ist Vorsicht geboten. Gleichzeitig ist insbesondere der Markt für kotierte Immobilienfonds ineffizient genug, um attraktive Chancen für aktive Anlagestrategien zu bieten.
Welche Relative-Value-Strategien versprechen Erfolg?
Rein jene Anlagen zu kaufen, die tiefere Agios aufweisen, greift zu kurz. Ein Vehikel handelt oft aus gutem Grund mit einem Abschlag. Die Kunst liegt darin, auf Ebene des einzelnen Titels zu identifizieren, ob der Markt einen Abschlag zu Unrecht einpreist.
Manche Produkte wurden nicht aufgrund schwacher Fundamentaldaten abgestraft, sondern weil ein strategischer Investor zur Deckung seiner Allokation kurzfristig Liquidität benötigte. Auch veränderte Perspektiven in einzelnen Immobiliensektoren können zu einem Repricing führen. Während Wohnimmobilien im letzten Jahr mit Kapital überschwemmt wurden, bleibt fraglich, ob diese Mittel stets in Objekte fliessen, die aus Investorensicht langfristig sinnvoll sind. Sollten kommerzielle Immobilien wieder stärker an Bedeutung gewinnen – etwa weil die Renditen von Wohnanlagen zunehmend verwässert werden –, könnte dies in den kommenden Jahren eine Neubewertung auslösen.
Ein weiteres potenzielles Thema sind Fondsfusionen. Im Zuge solcher Konsolidierungen wurden im vergangenen Jahr verschiedene ehemals von der Credit Suisse verwaltete Fonds möglicherweise zu Unrecht abgestraft. Sollte sich die Situation in diesem Jahr entspannen, könnte dies eine relative Aufholbewegung solcher Vehikel einleiten.
Fazit: Top-Down Research mit Bottom-Up Modellierung kombinieren
Wichtig ist bei solchen Relative-Value-Trades jedoch, ähnlich wie bei der klassischen Portfoliokonstruktion, nicht alles auf eine Karte zu setzen. Stattdessen sollte ein Korb an unterschiedlichen Relative-Value Ideen zusammengestellt werden, da naturgemäss nicht jede Idee aufgehen wird. In jedem Fall empfehlen wir, fundiertes Top-Down-Makro-Research mit detaillierten, fondsindividuellen Modellierungen zu kombinieren, anstatt auf gefühlsbasierte Einzel-titelentscheidungen zu treffen. Denn trotz des aktuellen Sonnenscheins im Schweizer Markt befinden wir uns in einem volatilen Makro-Umfeld. Was heute gilt, kann morgen schon überholt sein.
Zoltan Szelyes, CEO, Macro Real Estate
«The Trend is Your Friend – TTIYF»
In dieser Rubrik auf Immoday.ch beleuchten wir spannende Trends, kritische Entwicklungen und überraschende Perspektiven rund um den Immobilienmarkt. Ob nachhaltige Megatrends, strukturelle Veränderungen oder kontroverse Analysen – hier gibt es Denkanstösse und Orientierungshilfen für Investoren, die den Markt verstehen und mitgestalten wollen.