Wenn die Immobilie zur Belastung wird: Renovieren oder übertragen?

Lange Zeit folgte die Übertragung einer Immobilie einem relativ einfachen Muster. Man behielt das Gebäude, renovierte es im Laufe der Zeit und übergab es anschliessend an die nächste Generation. Heute beginnt diese gut geölte Mechanik jedoch zu knirschen.

Zwischen neuen energetischen Anforderungen, steigenden Renovationskosten, der zunehmenden Komplexität der Immobilienbewirtschaftung und Nachfolgefragen sehen sich manche Eigentümer mit einer Investitionswand konfrontiert, die langsam, aber sicher näher rückt. Eine Wand aus energetischen Sanierungen, regulatorischen Verpflichtungen und umfangreichen Bauarbeiten, die früher oder später finanziert werden müssen. In diesem Kontext bleibt eine Lösung der breiten Öffentlichkeit noch wenig bekannt: der Immobilienswap, auch Sacheinlage genannt.

Das Prinzip ist einfach. Anstatt seine Immobilie gegen Bargeld zu verkaufen, bringt der Eigentümer sein Objekt in einen Immobilienfonds ein und erhält im Gegenzug Fondsanteile. Er hört damit auf, Eigentümer einer einzelnen Immobilie zu sein, und wird Miteigentümer eines Portfolios, das aus Dutzenden oder sogar Hunderten von Objekten besteht.

Diese Transaktion folgt keiner spekulativen Logik. Sie ist vor allem ein Instrument der Vermögensplanung, mit dem zwischen drei Herausforderungen abgewogen werden kann, die im Leben eines Eigentümers immer präsenter werden: die Finanzierung künftiger Renovationen, der Wunsch, sich von der täglichen Verwaltung zu entlasten, und die Weitergabe des Vermögens.

Der erste Hebel betrifft die Finanzierung von Renovationen

Viele Gebäude erreichen heute einen entscheidenden Punkt in ihrem Lebenszyklus. Dächer, Fassaden, Heizsysteme oder energetische Sanierungen erfordern teilweise erhebliche Investitionen. Für manche Eigentümer besteht die Herausforderung nicht mehr so sehr darin, ihre Immobilie zu verwalten, sondern die nötigen Mittel für deren nächste Transformation aufzubringen. Der Swap ermöglicht es dann, diese Verantwortung an eine Struktur zu übertragen, die über die finanziellen Mittel verfügt, um die Weiterentwicklung des Objekts fortzuführen.

Der zweite Hebel betrifft Einkommen ohne Verwaltungsaufwand

Der Besitz einer Immobilie bietet direkte Kontrolle, bedeutet aber auch Zeitaufwand, Verantwortung und eine Konzentration des Vermögens auf ein einziges Objekt. Fondsanteile bieten mehr Liquidität und ermöglichen es, diese Belastungen zu delegieren.

Vor allem erlauben sie in der Regel, weiterhin ein regelmässiges Einkommen zu erzielen. Die direkt aus einer Immobilie vereinnahmten Mieten werden durch Ausschüttungen des Fonds ersetzt. Für viele Eigentümer bedeutet der Swap also nicht das Verschwinden der Immobilienrendite, sondern ihre Verwandlung.

Man wechselt gewissermassen von einem einzelnen Schiff zu einer ganzen Flotte. Gerät eines der Gebäude in einen Sturm, setzt der gesamte Konvoi seine Fahrt fort.

Der dritte Hebel betrifft die Nachfolge

Oft zeigt sich genau hier der besondere Reiz des Swaps. Eine Immobilie unter mehreren Erben aufzuteilen, kann schnell kompliziert werden. Fondsanteile hingegen lassen sich einfach aufteilen. Sie ermöglichen eine flexiblere Nachfolgeplanung, während man weiterhin an der durch Immobilien geschaffenen Wertentwicklung partizipiert.

Ein weiterer, oft unterschätzter Vorteil betrifft die Besteuerung. Einige Immobilienfonds profitieren von einem besonders günstigen steuerlichen Regime. Konkret kann ein Teil der an die Anteilinhaber ausgeschütteten Erträge weniger stark besteuert werden als Einkünfte aus dem direkten Besitz einer Immobilie.

Ein Mechanismus, der an Bedeutung gewinnt

Dieser Ansatz ist längst nicht mehr nur einigen Einzelfällen vorbehalten. In der Westschweiz greifen mittlerweile mehrere Fonds regelmässig darauf zurück. Der Fonds Cronos Immo 1 hat beispielsweise rund fünfzig Immobilien über Swap-Transaktionen erworben, während Realstone fünf solche Transaktionen im Umfang von fast 160 Millionen Franken durchgeführt hat.

Wie jede Immobilientransaktion sollte auch ein Swap sorgfältig vorbereitet werden. Der Wert der eingebrachten Immobilie bestimmt direkt die Anzahl der Fondsanteile, die der Eigentümer als Gegenleistung erhält. Jeder Fonds verfolgt jedoch seine eigene Strategie und hat seine eigene Vorstellung von Wert. Wie bei einem klassischen Verkauf hat der Eigentümer deshalb ein klares Interesse daran, sich von einem Spezialisten begleiten zu lassen, der die Immobilie bewertet, den Prozess strukturiert und mehrere potenzielle Käufer in Konkurrenz setzt, um eine Bewertung zu erzielen, die den Markt tatsächlich widerspiegelt.

Der Swap ermöglicht es somit, ein Immobilienvermögen, das mitunter schwer zu tragen geworden ist, in ein Vermögen zu verwandeln, das liquider, leichter übertragbar und oft einfacher zu verwalten ist, während man weiterhin in Immobilien investiert bleibt. In einem Markt, der mit steigenden technischen, energetischen und regulatorischen Anforderungen konfrontiert ist, bietet er eine Alternative zwischen dem einfachen Behalten der Immobilie und ihrem definitiven Verkauf.

Entscheidend ist jedoch, dass diese Transformation unter den richtigen Bedingungen und auf Basis einer Bewertung erfolgt, die den Markt realistisch widerspiegelt. Denn wie so oft in der Immobilienwelt hängt die Qualität des Ergebnisses weniger vom verwendeten Instrument ab als von der Art und Weise, wie es eingesetzt wird.

Eine Möglichkeit, den Rumpf des Schiffes zu wechseln, ohne den Kurs aufzugeben.

Emanuel von Graffenried, Direktor & Gesellschafter, BN Conseils