Restrukturierung von Immobilienfonds: Steuerliche Aspekte im Fokus

Umstrukturierungen von Immobilienfonds aufgrund strategischer Überlegungen sind aktuell ein wichtiges Thema. Die Gründe dafür sind mannigfaltig: Diversifikation, Marktentwicklungen, Exit oder Kostensenkung sind nur einige Beispiele. Idealerweise erfolgen die Reorganisationen der Fonds steuerneutral. Sachen- und kollektivanlagerechtliche Vorgaben stellen dabei komplexe steuerliche Fragen.

Zunahme von Umstrukturierungen bei Immobilienfonds

Immobilienfonds sind attraktive Anlageoptionen. Markteinflüsse oder Änderungen in der strategischen Ausrichtung können dazu führen, dass Immobilieninvestoren und Fondsmanager über Veränderungen der Haltestrukturen nachdenken, um die nachhaltige Performance der indirekten Immobilienanlage zu sichern oder zu verbessern.

Ein gutes Bespiel dafür ist die Vereinigung von zwei Immobilienfonds mit derselben Fondsleitungsgesellschaft. Anderseits sind viele Fonds daran interessiert, ihren Immobilienbestand effizient durch den Erwerb von ganzen Immobilienportfolios einer Immobiliengesellschaft zu vergrössern. Insbesondere werden Investoren dazu eingeladen, die Aktiengesamtheit an ihrer Immobiliengesellschaft gegen Ausgabe von Fondsanteilen in einen Immobilienfonds einzubringen. Der Fonds erlangt damit die Möglichkeit, ein Portfolio direkt durch Ausgabe von Fondsanteilen und ohne Aufnahme neuer Mittel zu finanzieren. Diese aus steuerlicher Sicht wohl komplexeste Art der Fondsumstrukturierung ist für die meisten Steuerbehörden Neuland. Zentral stellt sich die Frage nach den Grundsteuerfolgen der mit solchen Transaktionen verbundenen direkten oder indirekten Übertragung von Liegenschaften. Und diese Grundsteuerfolgen sind regelmässig signifikant. Aber der Reihe nach.

Komplexe steuerliche Abgrenzungsfragen

Auf Vereinigungen und Umwandlungen kollektiver Kapitalanlagen ist nach herrschender Auffassung das unternehmenssteuerliche Umstrukturierungsrecht sinngemäss anzuwenden. Steuerneutrale Umstrukturierungen stehen den Immobilienfonds folglich wie den Kapitalgesellschaften offen. Unklar ist, ob dies für alle Formen von Unternehmensumstrukturierungen gilt.

Zur Beurteilung der steuerlichen Behandlung von Umstrukturierungen bei Immobilienfonds ist vorab zu klären, wo die Grundstücke für Steuerzwecke zuzuordnen sind. Folgt das Steuerrecht dem Sachenrecht und die Grundstücke gehören zur Fondsleitungsgesellschaft als deren zivilrechtlicher Eigentümerin? Oder ist die wirtschaftliche Zugehörigkeit massgebend und das Steuerrecht ordnet die Grundstücke dem Immobilienfonds oder gar den Anlegern zu? Wer gilt steuerlich als Aktionär der Fonds-Immobiliengesellschaft?

Aus sachen- und kollektivanlagerechtlicher Sicht haben vertragliche Immobilienfonds im Vergleich zu einer SICAV keine Rechtspersönlichkeit. Zivilrechtliche Eigentümerin der von einem vertraglichen Immobilienfonds gehaltenen Aktiven – seien es Grundstücke oder Aktien an einer Immobiliengesellschaft – ist daher die Fondsleitungsgesellschaft. Sie ist Eigentümerin dieser Aktiven, welche wirtschaftlich dem Immobilienfonds und dessen Anlegern zuzuordnen sind.

Auch steuerlich werden kollektive Kapitalanlagen grundsätzlich transparent behandelt. Die Fondsaktiven und -erträge werden steuerlich direkt anteilig den Anlegern zugerechnet. Eine Ausnahme davon stellen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz dar. Deren Aktiven und Erträge unterliegen der Besteuerung auf Stufe Immobilienfonds.

Zur Frage der steuerlichen Zuordnung von Fonds-Liegenschaften im Rahmen von Umstrukturierungen besteht nach wie vor keine einheitliche Ansicht. Wichtige steuerliche Fragestellungen sind ungeklärt und beschäftigen Berater und Steuerämter gleichermassen. Nach Ansicht des Bundesgerichts bewirkt ein blosser Fondsleitungswechsel mit einhergehender Änderung des Liegenschafteneigentümers im Grundbuch eine steuerbare Handänderung für die Handänderungssteuer. Dies obwohl die Grundstücke wirtschaftlich unverändert demselben Immobilienfonds zugehören. Folgt man dieser Ansicht, müsste dies im Umkehrschluss bedeuten, dass Grundstücke zwischen zwei Immobilienfonds mit gleicher Fondleitungsgesellschaft steuerfrei von einem Fonds auf den anderen übertragen werden können. Die vorherrschende Meinung sieht darin aber richtigerweise eine steuerbare Handänderung, solange keine steuerneutrale Fondsvereinigung vorliegt.

Wenngleich vieles unklar ist, zeigt sich in den Diskussionen mit Steuerämtern, dass die steuerlich ungelösten Fragen erkannt sind und der gemeinsame Wunsch nach deren Klärung besteht. Es scheint sich auch bei einzelnen Steuerämtern die Erkenntnis abzuzeichnen, dass Reorganisationen von Fonds in der Regel steuerfrei bleiben sollen und dass ein flexibler Markt die steuerneutrale Reorganisation von Immobilienfonds erfordert. Auch offene Fragen in Bezug auf die steuerneutrale Einlage einer Immobiliengesellschaft in einen Immobilienfonds gegen Ausgabe von Fondsanteilen sind aktuell im Gespräch. Die Tendenz geht in die richtige Richtung.

«Steuerneutrale Umstrukturierungen von Immobilienfonds – Komplex, aber oft machbar»

Wer Immobilienfonds umstrukturieren will, muss also mit anspruchsvollen Diskussionen über die Steuerfolgen rechnen. Man ist deshalb gut beraten, sich frühzeitig mit den kantonalen Eigenheiten und den Möglichkeiten einer steuerneutralen Umsetzung auseinanderzusetzen. 

Autoren: Dr. Stephan Pfenninger und Maxim Dolder, Tax Partner AG