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Regulierung
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Redaktion
Um Greenwashing wirksam entgegenzuwirken, wird eine neue Selbstregulierung eingeführt: Künftig sollen für alle Immobilienfonds, die als nachhaltig bezeichnet oder mit Merkmalen der Nachhaltigkeit beworben werden, verbindliche Anforderungen gelten. An einem kürzlich von COPTIS durchgeführten Round Table wurden die zentralen Punkte dieser Regulierung vorgestellt sowie ein erster Einblick in den sich noch entwickelnden Rahmen gegeben. Die finale Ausgestaltung soll in den kommenden Wochen veröffentlicht werden. Bereits präsentiert wurden die fünf wesentlichen Anlageansätze, die ein Fonds erfüllen muss, um als nachhaltig eingestuft zu werden.
Für viele Fachleute im Bereich indirekter Immobilienanlagen wirkt das Thema Nachhaltigkeit inzwischen etwas ermüdend: Es ist omnipräsent, die Anleger, insbesondere die institutionellen, fordern es aktiv ein, und die administrativen Auflagen nehmen stetig zu. Dennoch führt kein Weg daran vorbei – ob freiwillig oder unfreiwillig. Denn: «Nachhaltigkeit ist keine Modeerscheinung», betonte COPTIS-Präsidentin Andreea Stefanescu. Sie moderierte den Round Table, der Ende April im Anschluss an die Generalversammlung des Schweizer Berufsverbands für Immobilienverbriefung stattfand.
Stefanescu erinnerte auch daran, dass die neue Regulierung AMAS 2.1 künftig für sämtliche Immobilienfonds gelten wird, die ein Nachhaltigkeitsziel verfolgen oder einen Beitrag zur Erreichung eines solchen Ziels beanspruchen. Der Anspruch ist, jeglicher Form von Greenwashing vorzubeugen. Damit folgt die Schweiz Entwicklungen, die in den USA und in mehreren europäischen Ländern bereits umgesetzt worden sind.
Die Schweiz setzt auf Selbstregulierung
Dennoch ist der Schweizer Ansatz ein besonderer, wie Philip Hinsen betonte, der nach zwölf Jahren bei der Finma nun als Head Legal, Risk & Compliance bei Solutions & Funds tätig ist – einem der grössten unabhängigen Fondsleiter in der Schweiz. Die Schweiz habe einen anderen Weg gewählt als die Nachbarländer. Statt ein Gesetz oder eine Verordnung zu erlassen hat es der Bundesrat der wichtigsten Branchenorganisation, der Asset Management Association Switzerland (AMAS), überlassen, die Regeln zur Nachhaltigkeit festzulegen.
Nach einem breit angelegten Diskussionsprozess wurde eine «Selbstregulierung zu Transparenz und Offenlegung bei Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug» erarbeitet.
Diese Selbstregulierung, die von ihren Befürwortern als pragmatisch und effizient eingeschätzt wird, legt erstmals verbindliche Anforderungen fest – sowohl an die Organisation von Finanzinstituten, die Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug auflegen und verwalten, als auch an die Transparenzpflichten bei nachhaltigkeitsbezogenen Produkten. «Sie definiert erstmals verbindliche Vorgaben an die Organisation von Finanzinstituten, die Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug erstellen und verwalten, sowie an die Informationspflicht bei nachhaltigkeitsbezogenen Produkten», erklärt Guillaume Toffel, Senior Legal Counsel bei AMAS.
Die erste Version trat Ende September 2023 in Kraft. Mit der im September 2024 angepassten Version 2.0 wurde die Selbstregulierung an die Nachhaltigkeitsziele des Bundesrates angepasst.
Immobilienfonds als Vorreiter
Philip Hinsen rief in Erinnerung, dass Immobilienfonds zu den ersten Anlagegefässen gehörten, die von regulatorischen Nachhaltigkeitsvorgaben betroffen waren – unter anderem durch die bereits 2022 beschlossene Pflicht zur Veröffentlichung von Umweltkennzahlen. Seither haben sich die Anforderungen deutlich ausgeweitet – und die Entwicklung geht weiter: Auf AMAS 2.0 folgt nun AMAS 2.1. Die konkreten Änderungen sollen im Juni veröffentlicht werden. Philip Hinsen wies auch darauf hin, dass gewisse Elemente von AMAS 2.0 für Immobilienfonds nicht zweckmässig seien. Aus diesem Grund sei eine Überarbeitung notwendig geworden. Die neue Version der Selbstregulierung werde sich vereinfacht gesagt auf drei Ebenen auswirken: auf die Asset Manager, die Fondsleitungen und auf die Produkte selbst. Sie bringt insbesondere neue Anforderungen bzgl. Transparenz mit sich, eine klare Klassifizierung der Produkte nach ihrer jeweiligen Nachhaltigkeitspolitik sowie die Verpflichtung zu einem unabhängigen Audit, um die Glaubwürdigkeit der veröffentlichten Angaben zu sichern.
Version 2.1 besser auf Immobilienfonds zugeschnitten
Zu den wichtigsten Neuerungen der Version 2.1 gehören Beispiele für Nachhaltigkeitsziele, die speziell auf Immobilienfonds zugeschnitten sind, sowie Mustertexte für Fondsverträge und Prospekte. Zudem werden die zentralen nachhaltigen Investmentansätze für Immobilienfonds klar definiert. Ziel ist es, mehr Transparenz zu schaffen und den Vergleich zwischen verschiedenen Fonds zu erleichtern. Die aufgelisteten Ansätze sind jedoch nicht abschliessend – auch alternative Strategien sind zulässig, sofern sie nachvollziehbar begründet sowie klar und präzise beschrieben sind.
Die fünf wichtigsten Anlageansätze für nachhaltige Immobilienfonds
Welches sind diese Ansätze für nachhaltige Anlagen?
1. Ausschlüsse sind wahrscheinlich am häufigsten. Wenn die Immobilien oder ihre Mieter bestimmte vordefinierte Merkmale nicht erfüllen (z. B. ausschliesslich Minergie-Immobilien), werden sie aus dem nachhaltigen Portfolio ausgeschlossen.
2. Integration bedeutet, dass soziale und/oder ökologische Aspekte (z. B. die Heizung) über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes in die Anlageentscheide einfliessen.
3. Thematische Anlagen sind Investitionen in Immobilien, die in Bezug auf bestimmte Themen zu Lösungen beitragen, die in ökologischer oder sozialer Hinsicht nachhaltig sind (z. B. nur in Immobilien investieren, die vorwiegend aus Holz gebaut sind).
4. Klimaausrichtung, d. h. der Aufbau eines Immobilienportfolios mit einer klaren Strategie zur Erreichung spezifischer Nachhaltigkeitsziele (z. B. in der Schweiz geltende gesetzliche Ziele wie «Netto-Null bis spätestens 2050») und einem verbindlichen Zeitplan.
5. Beim Best-in-Class-Ansatz werden die Anlageentscheide aufgrund von Vergleichen getroffen mit dem Ziel, Immobilien zu halten, die bezüglich Nachhaltigkeit besser abschneiden als ein bestimmtes Referenzportfolio.
Selbstregulierung nicht auf die leichte Schulter nehmen
Eine weitere Anforderung von AMAS 2.1 ist die Einführung eines jährlichen unabhängigen Audits für AMAS-Mitglieder bis 2026, bei dem die Einhaltung der Selbstregulierung überprüft wird. Dieses Audit gibt den Anlegern die Sicherheit, dass die Institute über eine angemessene Organisation verfügen und die von ihnen publizierten Informationen zur Nachhaltigkeit glaubwürdig sind. Zu beachten ist, dass die entsprechenden Änderungen der Fondsdokumente bis spätestens 1. März 2026 der FINMA vorgelegt werden müssen, um AMAS 2.1 zu entsprechen.
Ab Geschäftsjahr 2028 wird dann die Prüfung der Umweltkennzahlen in den Jahresberichten obligatorisch. Das gebe allen Beteiligten Zeit, sich vorzubereiten, aber keine Zeit zum Trödeln, so Philip Hinsen, der betonte, dass diese Selbstregulierung nicht auf die leichte Schulter genommen werden dürfe. Seiner Meinung nach müssen alle Institutionen bereits heute damit beginnen, ihre Organisation und die Dokumente der von ihnen verwalteten Fonds zu überprüfen. Denn die korrekte Umsetzung der Selbstregulierung sei wesentlich für die langfristige Reputation der Branche – diese erfordere einen kontinuierlichen Aufbau, könne jedoch rasch Schaden nehmen.
Mit der Organisation dieser Round Table im Anschluss an die Jahreshauptversammlung hat COPTIS erneut seine Fähigkeit unter Beweis gestellt, regulatorische Entwicklungen zu antizipieren und den Fachleuten der Branche ein Forum für den offenen Austausch zu bieten. Unter der Leitung seiner Geschäftsführerin Cindy Monneron-Bertschy wird das COPTIS-Team die Entwicklungen im Zusammenhang mit der Selbstregulierung AMAS 2.1 und den Nachhaltigkeitsanforderungen weiterhin aufmerksam verfolgen, um seinen Mitgliedern einen gezielten Einblick in ein allgegenwärtiges Thema zu geben, das derzeit besser reguliert und transparenter gestaltet werden soll.
Redaktion • Immoday.ch