Der Kauf von Immobilienfonds ist so attraktiv wie seit 25 Jahren nicht mehr

Die Agios für börsenkotierte Immobilienfonds sind erneut gesunken. Sie liegen jetzt im Durchschnitt bei 5,9 %. Dieses Niveau wurde zuletzt 1997 verzeichnet. Der zugrunde liegende Immobilienwert hält sich jedoch. Der Rückgang ist hauptsächlich auf das Desinteresse der institutionellen Anleger zurückzuführen. Dies ist nicht unbedingt eine schlechte Nachricht, denn auf diesem Niveau bieten sich viele Kaufgelegenheiten.

Letzten Monat berichteten wir, dass laut mehreren Experten bei den Immobilienfonds die Talsohle erreicht sei. Leider müssen wir ihren Irrtum feststellen, denn die Agios fielen weiter auf 5,9 %, während sie Ende September noch 10,8 % betrugen. 

Gleichzeitig ging der SWIIT Index im Oktober um 4,33 % zurück. Diese schlechte Performance führte dazu, dass die Jahresrendite des Index in den negativen Bereich auf -4,3 % fiel.
 

Für Anleger durchaus interessant

Für die Anleger beläuft sich der Verlust im Oktober auf 3,5 Mrd. Franken, wobei die Marktkapitalisierung aller kotierten Immobilienfonds auf 56,5 Mrd. Franken stieg.

Dennoch kann die Situation interessant sein. In der Tat war es in den letzten 25 Jahren nie so günstig, Immobilienfonds zu kaufen. Diese Käufe sind umso interessanter, als der Rückgang der letzten Monate nicht in erster Linie auf eine Abwertung der zugrunde liegenden Immobilienwerte zurückzuführen ist, sondern vielmehr auf ein Desinteresse der institutionellen Anleger, die sich, zum Nachteil der Immobilienfonds, bei ihren Neuinvestitionen nun eher in Richtung Anleihen orientieren. Darüber hinaus ist das Aufwärtspotenzial recht gross, da das historische Agio des Sektors bei etwa 18 % liegt. Aber während die langfristigen Aussichten gesund erscheinen, bleibt abzuwarten, wie lange der kurzfristige Abwärtstrend anhalten wird.
 

Zwischen den Höchstständen von 2021 und den aktuellen Niveaus gibt es noch Spielraum nach oben

Weniger als 20 Fonds weisen derzeit noch ein positives Agio auf. Es sind Monat für Monat die gleichen, die das Vertrauen der Anleger behalten. Die Anleger ziehen Wohnimmobilien, deren Agio immer noch bei ca. 7 % liegt, eindeutig den Gewerbeimmobilien mit einem Disagio von -10 % vor. Wie am Tiefpunkt der Krise 2008. In beiden Fällen ist das Aufwärtspotenzial enorm, da das Agio für Gewerbeimmobilien im Jahr 2021 auf seinem Höhepunkt bei über 30 % und das Agio für Wohnimmobilien bei fast 50 % lag. 

Mit der starken Veränderung des Zinsumfeldes, ist zwar keineswegs sicher, dass diese Zahlen jemals wieder erreicht werden, aber zwischen den aktuellen Tiefst- und den Höchstständen von vor zwei Jahren gibt es sicherlich noch Spielraum nach oben.

Die Frage ist nun, in welchen Fonds man investieren sollte, wenn man investieren will. Verfolgt man die Entwicklung, stellt man fest, dass die Anleger seit mehreren Monaten eine Handvoll Fonds bevorzugen, die immer gleich sind. Auch bei diesen Fonds sind die Agios in den letzten Monaten teilweise stark gesunken. 
 

Anleger konzentrieren sich nach wie vor auf die gleichen Fonds 

Ende Oktober war StreetBox der Spitzenreiter, gefolgt von Immofonds, La Foncière und FIR, den einzigen Fonds, deren Agios noch über 20 % lagen.

Beeindruckend ist, dass der UBS Swiss Sima, der allein etwa 20 % des Marktes ausmacht und der bei weitem der liquideste Fonds des Sektors ist, im Oktober einen deutlichen, über dem Marktdurchschnitt liegenden Rückgang verzeichnete. Sein Agio betrug nur noch 17 %. Am 30. September betrug es noch fast 23 %.

So wie die Anleger immer die gleichen Fonds bevorzugen, meiden sie gleichzeitig auch bestimmte Fonds. Hier finden wir die «Usual Suspects», Fonds wie Helvetica Swiss Commercial, CS REF international, Suisse Romande Property Fund und CS REF Interswiss, die alle Disagios von über -25 % aufweisen. Auch die Fonds der Credit Suisse, die das Vertrauen der Anleger immer noch nicht zurückgewinnen konnten, weisen, wie schon in den letzten Monaten, ein hohes Disagio auf.
 

Der Spread bleibt für die Anleger interessant, aber nicht für alle Fonds

Der Spread zwischen der Ausschüttungsrendite der Fonds, die Ende Oktober durchschnittlich 2,9 % betrug, und den Bundesanleihen ist immer noch recht hoch und nähert sich 180 Basispunkten. Aber Vorsicht, dies ist ein Durchschnittswert. Bei einigen Fonds, darunter die am meisten gefragten, sinkt der Spread schnell und erreicht manchmal nur noch 100 Basispunkte. Es ist nicht sicher, ob dies ausreicht, um institutionelle Anleger davon zu überzeugen, weiterhin in Immobilien statt in Anleihen zu investieren.

Mit einem Verschuldungsgrad von etwa 23 % und einer Betriebskostenquote im Verhältnis zum Marktwert (TERref MV), die mit 0,85 % angemessen ist, bleibt die Situation der Fonds jedoch gesund. 

Der Markt erfährt einen leichten Aufschwung, da am 7. November ein neuer Fonds, ZIF Immobilien Direkt Schweiz, seinen Börsengang hatte. Hinzu kommt die Auflegung von drei neuen Fonds auf dem nicht börsenkotierten Markt zwischen Ende Oktober und Anfang Dezember. Ein Zeichen dafür, dass einige noch daran glauben.
 

Immobiliengesellschaften weniger betroffen

 
Seltsamerweise waren Immobiliengesellschaften in den letzten Wochen weniger betroffen als kotierte Fonds. Zwar haben sie mit einem durchschnittlichen Disagio von -2,5 % weiterhin zu kämpfen, aber Ende September war die Situation noch schlechter, als das Disagio bei -3,7 % lag. Von den 15 von Credit Suisse Asset Management beobachteten Finanzvehikeln haben nur 3 ein positives Agio, darunter Intershop, der mit einem Agio von über 28 % an der Spitze liegt. Im Gegensatz dazu scheinen auch in diesem Sektor einige Immobilienunternehmen, wie Züblin und Hiag Immobilien, deren Disagio bei über -30 % liegt, von den Anlegern vernachlässigt zu werden. Selbst der Riese Swiss Prime Site weist jetzt ein leicht negatives Agio von -0,5 % auf.

Langfristig gesehen sind Immobiliengesellschaften jedoch immer noch attraktiver als kotierte Fonds, da sie über einen Zeitraum von 5 Jahren eine durchschnittliche Jahresrendite von 4,9 % aufweisen, während sie bei Fonds nur 2,8 % beträgt. Dasselbe gilt für die Ausschüttungsrendite, die bei Immobiliengesellschaften bei 3,6 % liegt, während es bei kotierten Fonds nur 2,9 % sind. 
 

Olivier Toublan - Immoday.ch