(Fast) keine Agios zu zahlen, ist möglich

Bei einigen kotierten Immobilienfonds liegt das Agio derzeit bei über 50%. Bei nicht kotierten Immobilienfonds hingegen beläuft es sich im Durchschnitt auf weniger als 8%. Diese Fonds eröffnen langfristig orientierten Anlegern somit günstige Anlagechancen – vorausgesetzt, man findet sich in diesem eher undurchsichtigen Universum zurecht. 

Wie wir in einem früheren Artikel gesehen haben, verunsichern die derzeit hohen Agios die Anleger. Bei einigen Fonds liegen diese Aufschläge bei über 50%. Doch es gibt auch einen Bereich, in dem praktisch keine Agios gezahlt werden müssen: bei den nicht kotierten Immobilienfonds. Allerdings sind diese Fonds weniger liquide als kotierte Fonds und auch die Informationen sind weniger transparent. Wie lässt sich also die Spreu vom Weizen trennen? Wir haben hierzu Laure Carrard, eine Expertin für indirekte Immobilienfonds und Geschäftsführerin von IMvestir Partners SA, einem Beratungsunternehmen für Immobilienanlagen, befragt.

Laure Carrard, was muss ich tun, wenn ich auf indirekte Immobilienanlagen kein hohes Agio zahlen möchte?

Das ist durchaus möglich. Sie brauchen sich nur an Kapitalerhöhungen nicht kotierter Fonds zu beteiligen. Dann zahlen Sie kein Agio, sondern nur die Emissionsgebühren. Wenn Sie sofort investieren möchten, ohne eine Kapitalerhöhung abzuwarten, dann zahlen Sie bei nicht kotierten Fonds ein Agio. Dieses ist allerdings viel tiefer als bei kotierten Fonds. Bei kotierten Fonds lag dieses Agio im März 2021 bei durchschnittlich 35%, bei nicht kotierten Fonds hingegen bei gerade 7,5%. Zudem unterscheiden sich die Agios je nach Anlagesegment deutlich: Bei Wohnimmobilien liegen sie derzeit höher als bei Geschäftsimmobilien.

Wie lässt sich diese Differenz erklären?

In einem schwierigen Wirtschaftsumfeld wie heute werden Geschäftsimmobilienfonds von den Anlegern stärker abgestraft als Wohnimmobilienfonds. Die Mieter von Wohnimmobilien haben in den letzten Monaten weiterhin ihre Miete gezahlt, während die Mieter von Gewerbeimmobilien, die häufig in grossen finanziellen Schwierigkeiten steckten, bisweilen nicht mehr in der Lage waren, den Mietzins zu zahlen. Sollten die Zinsen jedoch steigen, werden die Wohnimmobilienfonds aufgrund der Anpassung des Referenzzinssatzes stärker betroffen sein als die Geschäftsimmobilienfonds.

Wäre es im aktuellen Umfeld nicht besser, wenn ein Anleger seine Anteile an kotierten Fonds mit hohen Agios verkauft, um Anteile an nicht kotierten Fonds zu erwerben, die tiefere Agios aufweisen?

Genau das stellen wir seit mehreren Jahren fest. Einige Anleger verkaufen Anteile an kotierten Fonds und erwerben bei Kapitalerhöhungen Anteile an nicht kotierten Fonds. Aber Vorsicht: Bei langfristigen Investitionen sollte man nicht zuerst auf das Agio achten, sondern sich fragen, welche Strategie der Fonds verfolgt,

wie die Qualität seines Managements ist und wie das langfristige Potenzial des Fonds aussieht. Erst dann kann man beschliessen – wenn man mehrere Anlagemöglichkeiten hat –, seine Anteile an kotierten Fonds zu verkaufen, um Anteile an nicht kotierten Fonds zu erwerben, die ein interessanteres Agio aufweisen.

Einige Fonds weisen heute ein negatives Agio auf. Sollte man nicht in diese Fonds investieren?

In der Schweiz gibt es derzeit tatsächlich fünf Fonds, deren Marktwert unter ihrem NIW liegt. Seien Sie jedoch vorsichtig, bevor Sie in diese Fonds investieren. Die Anleger sind diesen Fonds gegenüber negativ eingestellt, da deren Strategie nicht immer klar ist oder weil ihr Park ein Leerstandsrisiko birgt oder saniert werden muss und längerfristig nicht genügend Cashflow generiert, um diese Sanierungen zu finanzieren.

Kurz gesagt: Es sind wirklich riskante Investitionen. 

Der Markt glaubt weder an die Strategie dieser Fonds noch an deren Managementteam. Daher ist es ganz und gar nicht sicher, dass sich das negative Agio – wie von Zauberhand – in ein positives Agio verwandelt. Und da diese Fonds von den Anlegern nicht sehr geschätzt werden, ist ihre Liquidität sehr gering. Daher aufgepasst, wenn Sie Anteile kaufen: Es könnte schwierig sein, diese später wieder abzustossen.

Könnte man nicht einfach Anteile unter ihrem NIW kaufen und dann deren Rücknahme verlangen. Damit würde man doch einen sofortigen – wenn auch bescheidenen – Gewinn erzielen?

Es ist zwar möglich, die Rücknahme zu verlangen, aber man muss das Ende eines Geschäftsjahres abwarten, eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten und eine Rücknahmegebühr von 3% bis 5% entrichten. Die Rücknahme erfolgt dann drei Monate nach Ende des Geschäftsjahres. Alles in allem werden die Anteile frühestens nach fünfzehn Monaten zurückgezahlt. Findet zudem eine Teilliquidation statt – was dann der Fall ist, wenn sehr viele Anleger die Rücknahme verlangen –, fallen zusätzliche Gebühren in Höhe von bis zu 5% an. Ich bezweifle, dass sich dies letztendlich lohnt. Man muss sich einerseits sicher sein, dass die Strategie des Fonds auf lange Sicht schlecht ist und der Kurs somit nicht steigen wird. Andererseits muss das Disagio des Fonds grösser sein als die gesamten Rücknahmegebühren.

Olivier Toublan, Immoday.ch