Swiss Prime Site setzt auf das Immobilienkerngeschäft
17/02/2024
4 min
Swiss Prime Site (SPS) hat im Geschäftsjahr 2023 die Mieterträge steigern und zugleich die Leerstandsquote verringern können. CEO René Zahnd sprach bei der Präsentation der Zahlen davon, dass die Immobilien-AG «in einem anspruchsvollen Marktumfeld gute operative Resultate erzielt» habe.
Im 2023 habe man die Umsetzung der strategischen Ziele und hier insbesondere die weitere Fokussierung auf das reine Immobiliengeschäft als Kernkompetenz vorantreiben können, erklärte SPS-CEO René Zahnd. Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften verzeichnete im Berichtsjahr ein deutliches Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL) von 4,3 Prozent. Gründe hierfür seien Indexierungen, erfolgreiche Neuvermietungen sowie eine weitere Senkung des Leerstands. «Auch auf absoluter Basis konnte 2023 trotz Verkäufen mit Mieten von fast CHF 10 Mio. im Rahmen des Capital Recyclings eine Steigerung der Mieteinnahmen auf rekordhohe CHF 438 Mio. erzielt werden», so Zahnd weiter.
Rekordtiefer Leerstand und negative Neubewertungen
Die Leerstandsquote sank auf rekordtiefe 4.0% (2022: 4.3%). Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) blieb mit 5.0 Jahren per Ende 2023 weitgehend stabil. Das Portfolio von Swiss Prime Site wies per 31. Dezember 2023 einen stabilen Wert (Fair-Value-Basis) von CHF 13.1 Mrd. auf. Das Liegenschaftenportfolio umfasste per Jahresende 159 (31.12.2022: 176) Objekte. Der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.9 Mrd. nach 1.1 Mrd. im vorangegangenen Jahr. Das Jahr 2023 brachte -getrieben durch höhere Diskontsätze - negative Neubewertungen in Höhe von CHF -250 Mio.
Im Jahresverlauf veräusserte Swiss Prime Site 16 «nicht mehr ins Portfolio passende Liegenschaften und Areale». «In der Gesamtheit konnten die Objekte zum Wert von über CHF 280 Mio. verkauft und damit ein Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt werden», sagte Zahnd. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe kaufte die Immobilien-AG zum Jahresende 2023 zwei Liegenschaften selektiv dazu. Dies war zum einen ein kleineres Gebäude in Basel als Arrondierung anliegend an eine Bestandsliegenschaft. Zum anderen handelte es sich um das Gebäude «Fifty-One» in Zürich-West mit einem LEED Gold Label, welches im Dezember 2023 von einem Immobilienfonds der deutschen Union Investment Group erworben wurde.
Mehr Assets under Management bei Swiss Prime Site Solutions
Im Bereich Asset Management zeigte sich bei Swiss Prime Site Solutions vor allem im ersten Halbjahr 2023 «eine deutliche Zurückhaltung bei den Anlegern», heisst es. Aufgrund der vorjährigen Rückschläge auf den Aktien- und Anleihemärkten, gekoppelt mit relativ stabilen Immobilienpreisen, wiesen zahlreiche institutionelle Anleger eine erhöhte Immobilienquote auf und Neuinvestitionen wurden kaum getätigt. Trotz dieser Herausforderungen habe man das verwaltete Vermögen (AuM – Assets under Management) um 9% auf CHF 8.4 (2022: 7,7) Mrd. gesteigert. Dies sei vor allem durch organische Zuwächse, Thesaurierungen sowie Sacheinlagen von Pensionskassen und anderen Investoren gelungen.
Das konsolidierte EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 403 (Vorjahr: 380) Mio. Der Betriebsaufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit tieferen Aufwänden für Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset Management Geschäft trug CHF 27.4 Mio. zum konsolidierten EBIT bei. Der FFO I («Fund from Operations», also das operative Ergebnis vor Veräusserungseffekten) stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie an. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie sank um 1.1% auf CHF 101.52. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 19. März 2024 die Ausschüttung einer gegenüber dem Vorjahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorschlagen. Dies entspräche 82% des erzielten FFO I.
Refinanzierungen sowie weiteres Capital Recycling
Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios, der sog. LTV (Loan-to-Value) betrug zum Jahresende 39.8% nach 38.8% im Vorjahr 2022. Die leichte Erhöhung sei vor allem auf die Neubewertung des Immobilienportfolios sowie die beiden Ankäufe zum Jahresende zurückzuführen, so Zahnd. Freie Mittel aus den Liegenschaftsverkäufen und dem Verkauf des Immobiliendienstleisters Wincasa seien im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie für Entwicklungsprojekte sowie den Zukauf in Zürich-West eingesetzt worden. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing betrug zum Stichtag CHF 5.4 Mrd. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.6 (5.0) Jahre. Der durchschnittliche Zinssatz stieg per Stichtag auf 1.2% (Vorjahr: 0.9%). Swiss Prime Site verfügte am Jahresende über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien in Höhe von CHF 819 Mio.
«2023 konnten CHF 2.9 Mrd. des Fremdkapitals mit Nachhaltigkeitsbezug erfolgreich refinanziert oder verlängert werden. Letzteres wurde im Rahmen von Verlängerungen der Bankfazilitäten um jeweils ein Jahr vollzogen», sagte Zahnd. Damit seien diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und wiesen eine weitere Verlängerungsoption um je ein Jahr auf. Zusätzlich konnte Swiss Prime Site Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. – mit rekordtiefen Kreditspannen für das Unternehmen – im Rahmen des «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen Kapitalmarkt platzieren.
Optimistischer Ausblick in das neue Geschäftsjahr
Für 2024 erwartet Swiss Prime Site höhere Mieterträge dank der übergebenen Flächen in Alto Pont-Rouge in Genf und an der Müllerstrasse in Zürich. Ab Frühling 2024 kommen weitere Übergaben und Mieten (Paradiso Lugano und Stücki-Park Basel) hinzu. Die Capital-Recycling-Strategie wolle man fortsetzen und weitere Liegenschaften verkaufen. Ziel sei die Finanzierung von Wachstumsinvestitionen ohne zusätzliches Fremdkapital. Mit dem Liegenschaftenportfolio fokussiere man weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen.
Mit Blick auf den Zinsmarkt und auslaufende Finanzierungen rechnet der SPS-CEO 2024 nur mit einem leicht steigenden Finanzierungsaufwand. Im Asset-Management-Bereich erwartet Swiss Prime Site Solutions auf Basis der letzten Zinsentwicklungen für 2024 ein freundlicheres Marktumfeld als noch 2023. Hier sollten wieder Neuemissionen und in der Folge eine Beschleunigung des Wachstums gegenüber dem Vorjahr möglich sein, hiess es weiter.
René Zahnd stellte für das Geschäftsjahr 2024 eine Steigerung des konsolidierten FFO I auf CHF 4.10 bis 4.15 pro Aktie in Aussicht. Zudem hält er einen erneuten LTV unter 40% für das Immobilienportfolio für möglich sowie eine Leerstandsquote von unter 4%. Die Assets under Management bei der Swiss Prime Site Solutions sollten auf Jahressicht auf über CHF 9 Mrd. ansteigen können, so Zahnd.