Der IMMOFONDS suburban hat das Geschäftsjahr mit einem starken Ergebnis abgeschlossen. Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 17.4% auf CHF 4.3 Mio. Der Nettoertrag lag mit CHF 2.7 Mio. und einer Zunahme um 33.3% deutlich über dem Vorjahr. Das gute Ergebnis erlaubt eine um über 15% höhere Ausschüttung von CHF 3.00 je Anteil. Die Anlagerendite beträgt attraktive 6.1%.
Das Marktumfeld für Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien war 2025 stabil, nicht zuletzt deshalb, weil auch im vergangenen Jahr eine anhaltend hohe Zuwanderung verbunden mit einer geringen Bautätigkeit zu einer unverminderten Knappheit führte. Die Nachfrage war zudem von einer hohen Absorption von Leerständen sowie strikten Regulierung getrieben, was Opportunitäten ausserhalb der grossen Zentren bietet, wo der IMMOFONDS suburban investiert.
Im Anschluss an die erfolgreichen Kapitalerhöhungen vom Herbst 2024 und Frühjahr 2025 gelang es der Fondsleitung im vergangenen Berichtsjahr, das Portfolio strategiekonform weiter auszubauen und so die Ertragskraft des Fonds erfolgreich zu stärken.
Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich im Geschäftsjahr auf CHF 4.3 Mio. (Vorjahr: CHF 3.7 Mio.) und die Mietausfallrate lag bei 3.3% (Vorjahr: 2.3%). Hinzu kamen CHF 0.2 Mio. an zusätzlichen Erträgen im Zusammenhang mit dem Einkauf in laufende Erträge infolge einer Kapitalerhöhung. Die gesamten Erträge beliefen sich auf CHF 4.5 Mio. (Vorjahr: CHF 3.9 Mio.), was einer Zunahme von 16.1% entspricht.
Der Nettoertrag lag mit CHF 2.7 Mio. (Vorjahr: CHF 2.0 Mio.) deutlich über dem Vorjahr. Der Gesamterfolg wurde durch die Aufwertung der Liegenschaften positiv beeinflusst und betrug CHF 4.9 Mio. (Vorjahr: CHF 3.1 Mio.). Positiv beigetragen haben auf der Ertragsseite insbesondere die 2025 erworbenen vier Liegenschaften sowie die erzielten Vermietungserfolge. Die Aufwendungen lagen mit CHF 1.8 Mio. leicht tiefer als im Vorjahr.
Das Gesamtfondsvermögen (GAV) betrug CHF 135.3 Mio. (Vorjahr: CHF 98.6 Mio.), der Nettoinventarwert (NAV) bzw. das Nettofondsvermögen bezifferte sich auf CHF 89.8 Mio. (Vorjahr: CHF 72.5 Mio.) und die Fremdfinanzierungsquote belief sich auf 31.7% (Vorjahr: 25.0%). Die TERREF(GAV) sank auf 0.65% (Vorjahr: 0.66%).
Per 31. Dezember 2025 betrug der von den unabhängigen Schätzungsexperten angewendete durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungssatz für die Bestandsliegenschaften des IMMOFONDS suburban 3.72% (Vorjahr: 3.91%), bei einer Bandbreite von 3.45% bis 4.70% (Vorjahr: 3.75% bis 4.10%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete reale Kapitalisierungszinssatz belief sich auf 2.72% (Vorjahr: 2.63%) mit einer Bandbreite von 2.45% bis 3.70% (Vorjahr: 2.47% bis 2.81%).
Das Portfolio konnte in der Berichtsperiode strategiekonform ausgebaut werden und umfasste Ende 2025 dreizehn Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 133.7 Mio. (Vorjahr: neun Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 97.2 Mio.). Der Wert der Bestandsliegenschaften nahm im Vergleich zum Vorjahr um 3.2% (+ CHF 3.2 Mio.) zu.
Per 31. Dezember 2025 Umweltrelevante Kennzahlen liegen per 31. Dezember 2025 noch nicht vor und werden detailliert im ESG-Bericht der Fondsleitung im Juni 2026 publiziert. Der IMMOFONDS suburban nahm 2025 das erste Mal am Nachhaltigkeits-Benchmark GRESB teil und erreichte dabei gute 83 Punkte sowie eine 3-Sterne-Bewertung.
Im Mai 2025 wurde eine erfolgreiche Kapitalerhöhung im maximal angestrebten Umfang durchgeführt, wodurch dem IMMOFONDS suburban Neugelder in der Höhe von CHF 14.5 Mio. zugeflossen sind. Die Anzahl Anteile ist durch die Kapitalerhöhung von 672 213 auf 806 656 angestiegen. Der Nettoinventarwert (NAV) je Anteil erhöhte sich auf CHF 111.35 (Vorjahr: CHF 107.90).
Das gute Resultat erlaubt es der Fondsleitung, die Ausschüttung um 40 Rappen auf CHF 3.00 pro Anteil (Vorjahr: CHF 2.60) zu erhöhen. Dies entspricht einer Ausschüttungsrendite von attraktiven 2.7% (Vorjahr: 2.4%). Die Anlagerendite steigt von 5.3% auf 6.1%.
Aufgrund der 2025 erfolgten Akquisitionen rechnet die Fondsleitung im Geschäftsjahr 2026 mit deutlich höheren Erträgen. Gleichzeitig wurde mit dem Ausbau des Portfolios die Basis für die erfolgreiche Weiterentwicklung des Fonds geschaffen. Die nachhaltige Transformation des Portfolios wird konsequent vorangetrieben. Für 2026 ist für mehrere Liegenschaften der Anschluss an das Fernwärmenetz vorgesehen.
Der IMMOFONDS suburban hat 2025 die Grundlage für das weitere Wachstum gelegt und ist solid aufgestellt. Die Akquisitionspipeline ist mit strategiekonformen Objekten gefüllt.
Zur Finanzierung des Fondswachstums plant die Fondsleitung, im zweiten Quartal 2026 eine Kapitalerhöhung über rund CHF 30 Mio. durchzuführen. «Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung können wir das Portfolio mit geeigneten Liegenschaften erweitern und für die Anleger Mehrwert schaffen», erläutert Gabriela Theus, Geschäftsführerin der Fondsleitung Immofonds Asset Management AG.
Am 2. März 2026 um 8.00 Uhr präsentiert die Fondsleitung den Jahresabschluss 2025 im Rahmen eines «Anleger Znüni». Die Präsentation findet im Hotel Gotthard in Zürich statt.
Anmeldungen an ir@immofonds.ch.
Montag, 2. März 2026, 8.00 bis 10.00 Uhr Hotel Gotthard, Zürich: «Anleger Znüni» Präsentation für Anleger zum Geschäftsjahr 2025
18. März 2026: Ex-Tag
20. März 2026: Valutatag Ausschüttung
Weitere Informationen
Immofonds Asset Management AG
+41 44 511 99 30
Gabriela Theus, Directrice / gabriela.theus@immofonds.ch
Stephan Ehrsam, CFO / stephan.ehrsam@immofonds.ch
Patrick Djizmedjian, Responsable communication / patrick.djizmedjian@immofonds.ch
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