Insgesamt starke Entwicklung der SFP Anlagestiftung
Erfolgreiches Geschäftsjahr der SFP AST Swiss Real Estate mit überzeugendem Portfo-liowachstum und einer unveränderten Ausschüttung
SFP AST Global Core Property Anlagegruppen dank ihrer Allokation gut positioniert
Erfreuliche GRESB Punktescores über alle Anlagegruppen hinweg
Das Vermögen der Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate erhöhte sich 2024 auf CHF 848.7 Mio. (Vorjahr: CHF 684.0 Mio.). Dieses Wachstum wurde insbesondere durch die In-tegration von sieben Liegenschaften erzielt, womit die Anlagegruppe per Bilanzstichtag 44 Liegen-schaften umfasste. Die Soll-Mieterträge konnten im abgeschlossenen Geschäftsjahr um 22.5% auf CHF 31.0 Mio. (Vorjahr: CHF 25.3 Mio.) gesteigert werden. Die Core / Core+ Strategie wurde im weiteren Wachstum konsequent weitergeführt und spiegelt sich in einem langen WAULT von sieben Jahren wider. Der Leerstand konnte sehr tief gehalten werden und liegt per Bilanzstichtag bei 0.7%. Die Kennzahlen unterstreichen die guten Lage- und Objektqualitäten der Liegenschaften und sichern den Anlegern nachhaltige Erträge. Die Anlagegruppe veröffentlichte zum zweiten Mal den GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Report mit einem erfreulichen Ergebnis mit drei von fünf Sternen. Ausserdem konnte sie den GRESB Gesamtscore im Vergleich zum Vorjahr von 77 auf 81 Punkte steigern.
Der Nettoinventarwert je Anspruch stieg im Vergleich zu Ende 2023 um 1.7% auf CHF 1 181.68 (Vorjahr: CHF 1 161.98). Die Anlagerendite konnte auf 4.21% gesteigert werden. Ebenso wurde durch den aktiven Portfolio-Management-Ansatz und die Integration qualitativ hochstehender Lie-genschaften eine attraktive EBIT-Marge von 70.8% erzielt. Der Nettoertrag je Anspruch erhöhte sich um 7.6% auf CHF 32.60 (Vorjahr: CHF 30.30) und ermöglicht bei gleichbleibender, nachhaltiger Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau von CHF 28.00 eine unveränderte Ausschüttungsrendite von 2.4% und eine tiefere Ausschüttungsquote von 85.9% (Vorjahr: 92.4%). Die Betriebsaufwandquote TER ISA GAV beträgt neu 0.53% (Vorjahr: 0.54%) und der TER ISA NAV neu 0.65% (Vorjahr: 0.64%).
Im Geschäftsjahr 2024 flossen der Anlagegruppe CHF 51.5 Millionen zu, wovon CHF 38.5 Millionen mittels Kapitalaufnahme und CHF 13.0 Millionen aus der Wahloption «Wiederanlage» stammen. Per Jahresende sind 115 Vorsorgeeinrichtungen in die Anlagegruppe investiert.
Die SFP AST Swiss Real Estate strebt an, die Leerstandsquote im Portfolio durch aktives Manage-ment weiterhin tief zu halten. Die Wachstumsstrategie soll auch im Jahr 2025 fortgeführt werden, mit dem Ziel, die Anlagegruppe über einen Marktwert von CHF 1.0 Milliarde zu führen. Die Mittel für dieses Wachstum wurden mit einer ersten Kapitalaufnahme im 1. Quartal 2025 beschafft. Die Neu-gelder werden für den Erwerb neuer, qualitativ hochwertiger Liegenschaften sowie für Investitionen in Bestandsliegenschaften genutzt. Die Anlegerbasis soll im weiteren Wachstum ausgebaut werden; dabei soll die strategische Fremdfinanzierungsquote von 20% erhalten bleiben. Die Anlagegruppe wird sich geografisch weiter diversifizieren und versuchen, neue Regionen zu erschliessen. Der Fo-kus bleibt dabei unverändert auf den Schweizer Grossstädten und deren Agglomerationsgürtel, um die heutige Quote an Liegenschaften in Zentrumslagen von über 85% aufrecht zu erhalten. Die Zielallokation verbleibt bei 60% Wohnen und 40% kommerzieller Nutzung. Die Anlagegruppe verfügt über zahlreiche Entwicklungspotenziale im Bestandsportfolio. Für erste Liegenschaften wurden dazu im abgelaufenen Geschäftsjahr die Planungsphasen für diverse Bauprojekte initiiert, welche im Ge-schäftsjahr 2025 zu Baubewilligungen führen werden.
2024 markierte eine Phase der Stabilisierung nach zwei herausfordernden Jahren, ausgelöst durch die aggressivsten Zinserhöhungen der letzten 40 Jahre. Core-Fonds haben sich aufgrund ihrer soli-den Cashflows, niedrigen Beleihungsquoten und gut vermieteten Portfolios als weitgehend wider-standsfähig erwiesen. Mehrere Sektoren verzeichneten ein starkes Mietwachstum, das die Auswir-kungen der Zinserhöhungen teilweise kompensierte. Die SFP AST Global Core Property Anlage-gruppen waren aufgrund ihrer hohen Allokation in den Bereichen Logistik, Wohnen und den alterna-tiven Sektoren weiterhin gut positioniert. Sowohl die US-amerikanischen als auch die europäischen Allokationen innerhalb des SFP AST Global Core Property Hedged CHF übertrafen ihre jeweiligen Benchmark-Indizes. Darüber hinaus belegt das Vier-Sterne-GRESB-Rating von SFP AST Global Core Property Hedged CHF mit 85 von 100 Punkten (deutlich über dem Benchmark und dem globa-len Durchschnitt von 76) erneut den starken Fokus auf ESG.
Das Gesamtvolumen der SFP AST Global Core Property Anlagegruppen beläuft sich auf CHF 171.2 Mio. Die Verwaltungskosten (TER ISA NAV) konnten weiter gesenkt werden und belau-fen sich für 2024, beispielhaft, auf 1.63% für den SFP AST Global Core Property Hedged CHF (Klasse C) und 1.67% für den SFP AST Global Core Property (Klasse B).
Historisch attraktive Immobilienrenditen, stabile Fundamentaldaten, rückläufige Baubeginne und die Aussicht auf weitere Zinssenkungen sprechen klar für den Beginn eines neuen Immobilienzyklus, dessen Start bereits in der zweiten Jahreshälfte 2024 beobachtet werden konnte. Eine gezielte stra-tegische Positionierung wird entscheidend sein, um die sich bietenden Chancen im globalen Immo-bilienmarkt optimal zu nutzen. Das Portfolio Management zeichnet sich durch eine aktive Allokati-onsstrategie aus und investiert selektiv in Sektoren, die durch spezifische und/oder demografische Wachstumstreiber gestützt sind. Die gezielten Umschichtungen über die letzten zwei Jahre haben das Portfolio strategisch aufgestellt, um von der anstehenden Wachstumsphase im Immobilienzyklus zu profitieren. Beispiele hierfür sind Investitionen in einen europäischen Fonds für Studentenwoh-nungen sowie in einen US-Fonds mit Fokus auf medizinische Einrichtungen, Senioren- und Studen-tenwohnungen. Die Anlagegruppen des SFP AST Global Core Property dürften nach der Korrektur der Anlageklasse in den vergangenen zwei Jahren wieder ein solides Wachstum erzielen.
Der Stiftungsrat beantragt der Anlegerversammlung am 7. Mai 2025 die Genehmigung des Jahres-berichtes 2024 inkl. geprüfter Jahresrechnung und der Ausschüttungsanträge. Den Jahresbericht 2024 finden Sie auf unserer Webseite www.sfp-ast.ch.
Kontakt
Philippe Rothlin
Geschäftsführer
SFP Anlagestiftung
+41 43 344 74 26
Matthias Flückiger
Portfolio Manager
Swiss Finance & Property Funds SA
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Dr Patrick Sege
Head Client Relationship Management & Marketing
Swiss Finance & Property SA
+41 43 344 61 31
Benjamin Boakes
Senior Portfolio Manager
Swiss Finance & Property SA
+41 43 344 74 38