Varia US Properties - Starke operative Ergebnisse mit höherem Gesamtertrag, EBITDA und operativer Marge

• Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis («like for like) legten um 4.3% auf USD 55,6 Mio. zu (H1 2023: USD 53,3 Mio.)
• Gesamteinnahmen verbesserten sich um 54.4% auf USD 34,6 Mio. (H1 2023: USD 22,4 Mio.)
• Betriebsgewinn (EBITDA): USD 30,7 Mio. (H1 2023: USD 27.9 million)
• Nettoverlust aus der Neubewertung von Immobilien: USD 32,7 Mio. (H1 2023: Netto-Verlust von USD 57,2 Mio.)
• Operative Marge ohne Neubewertung: 42,7% (H1 2023: 27,8%)
• Portfolio-Wert bei USD 1,257 Mrd. (Per Ende 2023: USD 1,300 Mrd.)
• Net Asset Value (NAV) je Aktie: USD 35.57 (per Ende 2023: USD 39.23)

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 zeichnete sich eine Stabilisierung des US-Immobilienmarktes ab: Die Leitzinsen blieben konstant, die Versicherungsmärkte gewannen sowohl an Kapazität als auch an Preisstabilität und die Inflation ging stetig zurück. Varia US verfolgte im Berichtszeitraum weiterhin seine Strategie und erzielte starke operative Ergebnisse: Die Vermietungsquoten verbesserten sich, die Mieteinnahmen «like for like» stiegen wie in der Vergangenheit an, und die Bewertungen gingen auf vergleichbarer Basis seit Jahresbeginn leicht zurück, was eine deutliche Verbesserung im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 darstellt. Eine nicht-strategische Immobilie wurde im ersten Halbjahr 2024 verkauft und zwei weitere nach dem Berichtszeitraum, im Juli.

Patrick Richard, Exekutives Mitglied des Verwaltungsrats von Varia US Properties, kommentierte: «Diese Ergebnisse spiegeln den Beginn der Stabilisierung des US-Mehrfamilien-Immobilienmarktes wider. Der Fair-Value-Verlust ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 weniger signifikant, und unser Unternehmen zeigt weiterhin eine gute operative Leistung. Das Portfolio wird stärker, und seine Qualität verbessert sich durch den Verkauf nicht-strategischer Objekte weiter. Stoneweg, der Asset Manager von Varia US Properties, positioniert das Portfolio, um von der erwarteten Markterholung zu profitieren.»

Finanzielle Entwicklung – höhere Mieteinnahmen auf «like for like»-Basis
Die Mieteinnahmen beliefen sich auf USD 56,3 Mio. (H1 2023: USD 67,0 Mio.) und die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis («like for like») stiegen um 4,3% auf USD 55,6 Mio. (H1 2023: USD 53,3 Mio.). Infolgedessen stieg der Gesamtertrag um USD 54,4% auf USD 34,6 Mio. (H1 2023: USD 22,4 Mio.). Varia US verzeichnete im Berichtszeitraum einen Fair-Value-Verlust von USD 32,7 Mio. (H1 2023: Verlust von USD 57,2 Mio.), der einen realisierten Gewinn von USD 2,0 Mio. aus dem Verkauf von Immobilien beinhaltet (H1 2023: USD 5,8 Mio).
Die Gesamtbetriebskosten für das erste Halbjahr 2024 sanken auf USD 38,6 Mio. (H1 2023: USD 57,4 Mio.). Dieser Rückgang ist auf den geringeren Umfang des Portfolios und auf niedrigere Transaktionskosten zurückzuführen.

Das Unternehmen schloss die Berichtsperiode mit einem Verlust von USD 13,4 Mio. ab (H1 2023: Verlust von USD 46,9 Mio.), was einem Verlust pro Aktie von USD 1,33 entspricht (H1 2023: Verlust von USD 4,64 je Aktie). Dieses Ergebnis ist vor allem auf den Nettoverlust aus der Anpassung der beizulegenden Immobilien-Bewertungen zurückzuführen.

Portfolioentwicklung – Verbesserung der Qualität und des Bestands zahlt sich aus
Der Vermietungsgrad des Portfolios stieg im Durchschnitt auf 93,7% (92,2% zum 31. Dezember 2023). Die durchschnittliche Miete pro Wohneinheit stieg dank der Verbesserung der Portfolioqualität weiter an (wenn auch langsamer) und erreichte am Ende des Berichtszeitraums USD 1'241 pro Monat (USD 1'223 pro Monat per 31. Dezember 2023) bei einem durchschnittlichen Wert pro Einheit von USD 150’812 (Zum 31. Dezember 2023: USD 150’812).

Der Wert des von Colliers International bewerteten Immobilienportfolios sank bis zum 30. Juni 2024 auf USD 1,26 Mrd. (USD 1,30 Mrd zum 31. Dezember 2023). Auf vergleichbarer Basis entspricht dies einem leichten Rückgang von 1,8%. Die verbleibende Differenz ist auf den Verkauf der Immobilie «Beau Jardin» mit 182 Wohnungen in St. Louis (MO) zurückzuführen. Sie wurde im April 2017 erworben und sieben Jahre später verkauft, was zu einem Brutto-IRR für diese Investition von 13,6% und einem Bruttomultiple von 2,09x führte.

Zum 30. Juni 2024 waren vier weitere Veräusserungen anhängig, eine in Cleveland (OH), eine in der Nähe von Louisville (IN), eine in Kansas City (MO) und eine in Cummings (GA). Die Verkäufe der Objekte in Cleveland und Louisville wurden beide im Juli, kurz nach der Berichtsperiode, erfolgreich abgeschlossen.

Zum Ende des ersten Halbjahres 2024 bestand das Portfolio aus 30 Immobilien (Per 31. Dezember 2023: 31) mit insgesamt 8’336 Wohneinheiten (8’518 zum 31. Dezember 2023) in 13 US-Bundesstaaten.

ESG-Fortschritte – drittes GRESB-Rating anstehend
In der ersten Jahreshälfte 2024 hat Varia US erneut bedeutende Fortschritte bei der Umsetzung seiner Nachhaltigkeits-Initiativen gemacht. Das Unternehmen begann mit zwei Fitwel- und zwei BREEAM-Zertifizierungen und sicherte sich erfolgreich zwei ENERGY STAR® Performance-Zertifizierungen, wobei drei weitere Zertifizierungen derzeit in Arbeit sind. Varia US ist weiterhin auf dem besten Weg, die Anzahl der ENERGY STAR-Zertifizierungen, die das Unternehmen bis 2023 erhalten hat, bis zum Ende dieses Jahres zu erreichen oder zu übertreffen.

Im dritten Jahr in Folge hat Varia US seine GRESB-Bewertung beim Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) eingereicht und damit sein Engagement für Transparenz und Nachhaltigkeit unter Beweis gestellt. Die Ergebnisse werden im Laufe des Jahres 2024 veröffentlicht und dürften die verstärkte Datenerfassung auf Ebene der einzelnen Wohneinheiten widerspiegeln, die in den letzten Jahren ein Schwerpunkt war. Darüber hinaus wird Stoneweg US im Namen von Varia US die ESG-Daten zum ersten Mal im Jahr 2024 (für das Kalenderjahr 2023) an das Carbon Disclosure Project (CDP) übermitteln. Eine wesentliche Grundlage dafür ist der in der ersten Jahreshälfte veröffentlichte Bericht über den Carbon Footprint des Varia US-Immobilienportfolios: Die «Carbon Footprint Analysis 2023» quantifiziert die Emissionen der Liegenschaften, legt eine Baseline für die Verfolgung künftiger Fortschritte fest, informiert über die Ressourcenallokation, setzt Ziele im Sinne der Science Based Target Initiative (SBTi) und erfüllt Berichtsanforderungen wie die des CDP.

Varia US hat nun eine Abdeckung von über 80% der Verbrauchsdaten seiner Immobilien und Wohnungen erreicht, was die Planung und Umsetzung weiterer Massnahmen zur Verbesserung der Gebäudeeffizienz erleichtern wird.

Ausblick
Patrick Richard schlussfolgerte: «Bis Ende 2024 dürfte sich der US-Immobilienmarkt trotz der Präsidentschaftswahlen im November weiter beleben. Es wird erwartet, dass mehr und mehr Transaktionsmöglichkeiten auf dem Markt auftauchen und die Bewertungen allmählich ansteigen. Das operative Geschäft dürfte stark bleiben, und das Portfolio wird sich weiterhin gut entwickeln. Varia US hat mit der Refinanzierung seiner im September 2025 fälligen Anleihe begonnen, und das Unternehmen ist gut positioniert, um bei einer Markterholung deutlich zu profitieren, die für nächstes Jahr erwartet wird.»


Weitere Informationen
Der Halbjahresbericht 2024 und die Investorenpräsentation zum H1 2024 sowie eine deutschsprachige Zusammenfassung des Berichts stehen auf der Website des Unternehmens zum Download zur Verfügung: https://variausproperties.com/investors/financial-statements/.

Wichtige Termine
Q3 2024 Update                                                     28. November 2024
Geschäftsbericht 2024                                       31. März 2025
Generalversammlung 2025:                             30. April 2025
Nächste vierteljährliche Dividende:                  7. November 2024

Kontakt
Jürg Stähelin
IRF Reputation
Telefon: +41 43 244 81 51
E-Mail: investors@variausproperties.com