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Immobilier
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8 min
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Immoday.ch
Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Tatyana Kobler, directrice Business développement, Fundim
5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
Tatyana Kobler, comment une zurichoise se retrouve-t-elle à Lausanne pour faire ses études universitaires ?
Dès mon enfance, comme j'aimais et je parlais beaucoup de langues, on m'a dit que je devrais faire l'Ecole hôtelière de Lausanne (EHL). En fait, je voulais plutôt aller aux États-Unis, étudier la biologie, mais c'était administrativement compliqué, et je m'y suis pris trop tard. Alors, après ma maturité à Zurich, j'ai bifurqué vers l'EHL. Ce que je ne regrette pas du tout, j'y ai pris beaucoup de plaisir.
Pourtant, vous n'êtes pas restée dans le milieu hôtelier.
J'ai fait pas mal de stages dans différents hôtels pendant mes études, mais, assez vite, ce qui m'a intéressé, c'était l'immobilier. J'aime les chiffres et la finance. Alors, juste après mon diplôme, j'ai accepté une proposition de CBRE, qui recrutait à l'EHL, et je suis partie travailler pour eux, d'abord à Genève, ensuite à Zurich. Je suis restée une dizaine d'années, travaillant dans plusieurs départements, d'abord l'évaluation, ensuite l'Asset Management, puis les transactions immobilières.
Reprenons un peu dans l'ordre, d'abord l'évaluation ?
C'était en 2012, et à Genève, l'équipe était encore petite, ce qui fait que l'on touchait un peu à tous les métiers. J'ai beaucoup aimé l'évaluation, que ce soit des immeubles résidentiels ou commerciaux, car on apprend les fondamentaux du métier. Ensuite, CBRE a décroché un gros mandat d'Asset Management, dont je me suis occupé.
Après 10 ans vous quittez néanmoins le groupe CBRE.
J'avais travaillé à Genève et à Zurich, dans un peu tous les domaines, sauf le département technique, qui est plutôt réservé aux architectes, et j'avais besoin d’un nouveau défi. Je suis donc partie chez Patrimonium, où j'étais en charge des acquisitions pour les différents véhicules de placement. C'était très intéressant.
Pourtant vous n'y êtes restée que quelques mois.
C'est le hasard des rencontres et le type de propositions que l'on ne peut pas refuser, comme on dit. Je m'occupe de développer des nouveaux projets, je travaille sur des nouvelles idées, de nouveaux produits. C'est un défi permanent, très différent, plus excitant intellectuellement que le travail en tant que gestionnaire de placements immobiliers classiques. En plus, je m'occupe de la communication et du marketing. Comme nous sommes une toute petite équipe - une quinzaine de personnes -, il faut être polyvalent.
Parlons un peu de Fundim. Comment présenteriez-vous l'entreprise à quelqu'un qui ne la connaît pas ?
Nous sommes une société indépendante, qui à lancé et gère plusieurs véhicules d'investissement immobilier dont la Fondation de Placement Equitim ainsi que trois véhicules de placements collectifs sous forme de SCmPCs : Realitim I, qui a été lancée en 2011 et clôturée en 2021, Realitim II, lancée en 2016 et où nous sommes en pleine phase de développement, et Realitim III, que nous venons de lancer, en octobre 2021. De manière générale, nous cherchons à chaque fois de créer des placements collectifs innovants dans des secteurs de marché niche. C'est notre ADN.
Comme vous êtes responsable du Business développement, parlons un peu de ces idées originales.
La plus récente, dont les médias ont beaucoup parlé, c'est l'opération menée avec Qoqa, un site de vente en ligne. Nous avons commercialisé une trentaine d'appartements en PPE, construits sur un terrain en droit de superficie à Remaufens. Autrement dit si l'acheteur est propriétaire de son immeuble, il n'est pas propriétaire du terrain, pour lequel il paye un loyer mensuel, indexé sur l'inflation.
Quel est l'avantage de cette solution ?
Pour l'acheteur, celui de pouvoir acquérir un appartement pour un prix raisonnable, puisqu'il ne doit pas acheter le terrain, qui représente en général 45% du prix final. L’achat en droit de superficie diminue également le revenu net nécessaires pour qualifier pour un prêt hypothécaire. A Remaufens, ceci a permis à des familles de la classe moyenne, avec un revenu de 80'000 à 100'000 francs, de devenir propriétaires. Quant au propriétaire du terrain, cela lui garantit une rente stable pendant toute la durée du contrat, sachant que le droit de superficie court sur une durée de 30 à 99 ans.
Et ça marche ?
Pour les appartements en PPE commercialisés via Qoqa à Remaufens, tout a été vendu. C'est donc une réussite. Par contre nous avons accompagné une autre opération similaire, avec des maisons individuelles à Pully, et, là, suite aux réservations en ligne pas assez d’acheteurs ont concrétisé leurs acquisitions auprès du notaire et le droit de superficie n’a donc pas été constitué.
Comment l'expliquer ?
Il est probable qu’en Suisse pour le moment le concept de la dématérialisation du terrain fonctionne mieux dans un habitat collectif que pour des villas individuelles. Après tout, qui s'intéresse au nom du propriétaire du terrain sur lequel est construit l'immeuble locatif dans lequel vous habitez ? Par contre, quand c'est le jardin que vous utilisez tous les jours, devant la porte-fenêtre de votre salon, les gens ne sont pas encore convaincus. Nous en avons tiré la conclusion que ce genre de projet, où l'on découple la propriété du terrain et celle du logement, est actuellement plutôt destiné à la classe moyenne qu'à la classe supérieure.
D'autres projets pour Fundim?
Nous avons également un nouveau véhicule d'investissement, FimPlus, qui offre encore une alternative de placements liée au Droit de Superficie (DDP). Nous apportons une solution à des propriétaires, qui n'ont pas envie de vendre mais qui ne veulent pas non plus s'occuper de la rénovation énergétique de leur immeuble. Ils nous cèdent le droit de superficie mais conservent la propriété du terrain, ce qui leur permet de toucher une rente indexée sur l'inflation pendant toute la durée du contrat. Quant à nous, nous nous occupons de la remise en état ainsi que de l’entretien de l'immeuble, ce qui permet de réaliser sa réserve locative et de créer de la valeur, tout en respectant les critères ESG les plus stricts. En outre, comme nous n'achetons que l'immeuble et pas le terrain, cela permet de maximiser les rendements, pour un investissement de rénovation identique. Ensuite, nous revendons ce droit de superficie à des investisseurs, qui vont toucher les loyers des appartements, pendant toute la durée du contrat.
Ce sera aussi une SCmPC ?
Ce projet est une joint-venture avec Vaudoise Assurances, et nous sommes en train de discuter quelle serait la meilleure structure juridique à adopter dans le futur.
Tatyana Kobler, revenons un peu à vous, quels sont vos principaux traits de caractère professionnel ?
La curiosité et l'envie d'apprendre. Je suis aussi très ouverte aux autres cultures. Parler plusieurs langues permet d'approcher plusieurs cultures, de comprendre que les gens pensent différemment selon les pays et les langues.
Et vos traits de caractère personnels ?
Je suis une personne souriante, toujours de bonne humeur.
Quels sont vos passions et vos hobbies ?
J'apprécie la montagne, voyager le weekend. J'aime aussi travailler avec mes mains, faire de la peinture ou du jardinage. Et comme je prends souvent le train, je lis beaucoup. Sans oublier la gastronomie, probablement une relique de mon passage à l'Ecole hôtelière.
Pour terminer, notre question rituelle : si vous aviez une baguette magique, que changeriez-vous à votre parcours ?
J'avais, entre autres, choisi l'Ecole hôtelière pour les possibilités de faire carrière à l'étranger. Le destin en a décidé autrement et je suis restée en Suisse. Si c'était à refaire, je partirai après mon diplôme, pour avoir une expérience professionnelle à l'étranger.
Dans quel pays ?
Probablement l'Espagne. Une ville comme Madrid me fascine. Et comme l'espagnol est ma langue maternelle, ça n'aurait pas été trop compliqué de m'intégrer.
Vous avez commencé votre carrière chez CBRE, un grand groupe international. Ce n'était pas possible de se faire muter à l'étranger ?
Ça aurait été possible, mais ça aurait impliqué que je recommence tout à zéro. Dans un secteur comme l'immobilier, ce qui compte c'est sa connaissance du tissus local, ses relations avec les acteurs de la région.
Rédaction Immoday