Tous les feux sont au vert pour l'immobilier résidentiel

Aujourd'hui, rien ne permet d'annoncer la fin de la pénurie de logement locatif. Ce qui pousse les prix et les loyers à la hausse. Ils devraient augmenter de 4,1% en 2024. Cela met en difficulté de plus en plus de ménages, dont un tiers, dans les grands centres urbain, doit consacrer plus de 30 % de son revenu au loyer. En fait, tous les indicateurs cruciaux ont évolué au détriment des locataires ces dernières années. Ce qui sur le long terme n'est pas une situation très saine.

Parfois, une accumulation de bonne nouvelle a des conséquences fâcheuses. Regardez ce qui se passe avec l'économie suisse : les chiffres sont bons, le chômage bas, l'inflation est de nouveau sous contrôle, la croissance démographique ne ralentit pas. Malheureusement, tout cela a des conséquences néfastes sur l'immobilier résidentiel. Comme la construction n'a pas vraiment repris, la pénurie s'aggrave. La situation est dès lors idéale pour les propriétaires, avec des loyers en hausse, un peu moins pour les investisseurs, puisque les prix continuent de grimper, et parfois dramatique pour les locataires, puisque, dans les grands centres urbains, plus d'un tiers doivent désormais consacrer plus de 30 % de leur revenu à leur loyer.

Ce qui fait dire aux spécialiste de Wüest Partner, qui viennent de publier une étude sur le sujet dans le dernier numéro de leur Immo-Monitoring, que, actuellement, le marché suisse du logement locatif ne fait pas vraiment bonne figure en terme de durabilité sociale, tous les indicateurs cruciaux, tels que la disponibilité de logement ou leur accessibilité financière après un déménagement, ayant évolué au détriment des locataires ces dernières années.
 

Pénurie de tous les appartements et en particulier des meilleurs marchés

Signe concret de la tension sur l'immobilier résidentiel, le nombre de logements vacants est tombé à 1,15 % en 2023. Ce qui est nettement inférieur au taux de vacance d’équilibre de 1,27%, assurent les spécialistes de Wüest Partner. D'autres estiment même que ce taux de vacance pourrait tomber en dessous de 1 % en 2024.

En outre, cette situation de pénurie est généralisée dans toute la Suisse puisque, en 2023, le taux de vacance était inférieur au taux d’équilibre dans 21 cantons. Les seuls épargnés, selon les calculs de Wüest Partner, sont les cantons de Bâle, de Neuchâtel, du Tessin, de Soleure et du Jura.

Bref, la situation des locataires continue de s'aggraver. Par rapport à 2020, le nombre annuel de logements proposés à la location a diminué de 30%. Le recul a été particulièrement sensible dans le segment le moins cher, c’est-à-dire pour les logements dont le loyer mensuel ne dépasse pas 1500 francs, où la baisse a même atteint 39%.
 

Grosse pression financière sur les ménages. Qui refusent de déménager

Conséquences de cette pénurie, la demande s'étend hors des centres urbains, de plus en plus de gens cherchant à se loger en dehors des villes, estimant avoir plus de chances d’y trouver leur bonheur.

C'est que, à Zurich, Genève, Lausanne ou Bâle, mais aussi au Tessin, près d'un tiers des ménages doit désormais consacrer plus de 30 % de son revenu au loyer.

La situation se détend heureusement un peu dès qu'on s'éloigne de ces grands centres urbains, dans des régions plus périphériques, comme le Valais, Neuchâtel, le Jura, Fribourg, mais aussi la Suisse centrale et les Grisons.

Cette tension a aussi une conséquence secondaire inattendue pour les propriétaires : les locataires refusent de déménager. En effet, il leur est devenu difficile de trouver un logement comparable, sans augmentation de loyer. Ce qui les incite à ne pas bouger, même si les nouveaux appartements qu'on leur propose sont plus modernes, mieux équipés et plus durables.

Tout cela, concluent les spécialistes de Wüest Partner, n'est pas une situation très saine sur le long terme.
 

Des loyers qui vont encore grimper de 4,1% en 2024

Le paradoxe c'est que, malgré la demande soutenue, la construction de logement ne décolle pas. En 2023, ont calculé les spécialistes de Wüest Partner, des permis de construire ont été délivrés pour un total de 24 200 logements locatifs, soit la valeur la plus faible depuis 2012, de 15% inférieure à la moyenne des dix années précédentes. Le recul des permis de construire est particulièrement frappant dans les cantons de Schaffhouse (–90%), Vaud (–46%), Bâle-Ville (–39%) et Bâle-Campagne (–36%).

En clair, les experts prévoient un déficit de 35 000 logements d’ici fin 2024.

Ce qui va avoir immanquablement une conséquence sur les loyers, qui ont déjà augmenté de 4,7% l’année dernière, affichant ainsi leur plus forte progression depuis 2008. Avec une croissance particulièrement marquée dans les régions de l’Arc lémanique (+8,7%), de Zurich (+7,2%) et de la Suisse centrale (+6,6%). Pour l'anecdote, dans une seule région les loyers ont baissé en 2023, de - 3,2 % : le canton des Grisons.
Au vu de l’évolution actuelle, il faut s’attendre à une nouvelle hausse de 4,1% des loyers, estime Wüest Partner. 
 

Rédaction - Immoday