BCV – La banque dépositaire de référence des fonds immobiliers suisses

Que ce soit pour un projet de titrisation, pour des prestations de banque dépositaire ou pour l’organisation du marché secondaire, la BCV est parfaitement outillée en matière de services bancaires pour les investissements immobiliers indirects suisses. Avec des compétences largement reconnues.

Depuis plus de 15 ans, la BCV s'est positionnée comme banque dépositaire de référence pour les fonds immobiliers suisses. Avec un incontestable succès d'ailleurs, puisque cette activité emploie aujourd'hui 18 collaboratrices et collaborateurs, pour un total de placements collectifs déposés de 34 milliards de francs, dont 17 milliards pour les seuls fonds immobiliers. En nombre de fonds, ceci représente quasiment 50 % du marché suisse. «Dès le départ, nous avons identifié l'immobilier, pris comme un investissement indirect, comme un secteur à fort potentiel», explique Philippe Zufferey, directeur de la Banque dépositaire de la BCV. Une orientation stratégique qui a donc payé.

La BCV offre du sur-mesure pour chaque client, pour tous ses besoins

En parallèle de la masse des fonds sous sa garde, l'offre de service proposée par la banque dépositaire à sa clientèle interne et externe est, elle aussi, en évolution permanente. «Nous nous adaptons constamment à un environnement toujours plus réglementé, toujours plus numérisé, toujours plus concurrentiel», assure Philippe Zufferey. «Nous tenons à assurer un service d'accompagnement intégral des fonds durant toute leur durée de vie, depuis les discussions en amont de leur création jusqu'à l'organisation de leur liquidité sur le marché secondaire, en passant par les techniques de titrisation, la gestion quotidienne des opérations, la mise en relation avec les principaux investisseurs du marché, l'assurance d'un contrôle efficient, l'apport de différents conseils, qu'ils soient juridique, technique ou de marketing.» Et ceci, évidemment, sur mesure, selon les besoins spécifiques de chaque client.

La BCV accompagne un fonds pendant toute sa durée de vie

Les activités de la Banque dépositaire de la BCV ont été récemment réorganisées, sur trois axes. Le premier, le Service et conseil clientèle, est dirigé par Sylvain Borloz. C'est le point de contact avec la clientèle, qui coordonne toutes les activités en interne.

«L'essentiel de notre travail, c'est le conseil et l'accompagnement de nos clients promoteurs de fonds. Pas seulement les fonds immobiliers, d'ailleurs, puisque nous nous occupons aussi de fonds de valeurs mobilières», détaille Sylvain Borloz. Un accompagnement qui se fait, on l'a dit, durant toute la durée de vie du fonds. «Pour y arriver, notre équipe doit non seulement connaître parfaitement les besoins de la clientèle, mais aussi tous les services et les outils proposés par la Banque, car notre but est de trouver des solutions qui correspondent le mieux aux intérêts de nos clients», poursuit le responsable du Fund & Custody Service, dont le quotidien se concentre sur le lancement de nouveaux fonds, l'ouverture de prestations, la définition des courtages pour le négoce des titres, les limites de crédit, la gestion de la relation avec les promoteurs et les directions de fonds, et la mise en place de solutions IT.

La BCV assure toutes les transactions sur le marché primaire

Le deuxième axe d'activité, sous la responsabilité de Bruno Mathis, s'occupe des transactions sur les actifs d’investissement et sur les parts de fonds.

Dans la partie Fund Desk, «nous assurons toutes les transactions liées aux fonds de valeurs mobilières et leur sous-jacent», explique Bruno Mathis. Ce qui représente quand même plus de 150’000 transactions par année, pour la clientèle de la BCV et les banques tierces. À cette activité s’ajoute également celle des gestionnaires des fonds pour l’exécution de leurs transactions sur les actifs de leur fonds.

Quant à la partie Immo Desk, elle s'occupe des transactions, sur le marché primaire et secondaire, des fonds immobiliers. Sur le marché primaire, «nous accompagnons le lancement d'un fonds, nous gérons les levées de capitaux, nous collectons les souscriptions, émettons les parts et attribuons le résultat de l’augmentation de capital au fonds, en coordination avec le fonds.» Sans oublier, les conseils en amont de ces transactions, notamment lors de leur préparation, de la planification, de la structuration, de la mise en contact avec les principaux investisseurs du marché ou encore de la mise en place de la documentation. Cette palette de services n’est pas uniquement dédiée aux fonds, mais également aux fondations immobilières.

La BCV s'occupe aussi du marché secondaire. Et le dynamise avec PropertyMatch

L'autre partie des activités du Fund & Immo Desk, c'est la gestion du marché secondaire, qui constitue un élément essentiel de la vie d'un fonds immobilier. «En collaboration avec la salle des marchés, nous assurons notamment le mandat de market maker aussi bien pour des fonds cotés en bourse que non cotés», confirme Bruno Mathis. C'est évidemment pour ces derniers que le travail est le plus important, puisqu'il faut organiser les transactions entre les investisseurs intéressés par l'achat et la vente de parts, mais aussi animer le réseau d'investisseurs.

Un rôle renforcé depuis 2021 grâce à la collaboration entre la BCV et PropertyMatch, la première plateforme digitale pour les fonds non cotés. Cette dernière répond, avec un succès sans cesse croissant, à une des principales demandes des promoteurs de fonds et des investisseurs: plus de visibilité et plus de transparence, pour mieux appréhender la profondeur du marché, faciliter l’échange des parts et générer une meilleure liquidité. Récemment, le périmètre de la plateforme s’est élargi avec l’arrivée de Swiss Finance & Property AG (SFP) en qualité de deuxième broker.

La BCV garantit un contrôle rigoureux des obligations des fonds

Troisième axe de la structure de la Banque dépositaire de la BCV, la surveillance des fonds. Ce département de surveillance LPCC et de management des risques, dirigé par Charlotte Eich, garantit un contrôle rigoureux des diverses obligations des fonds et un contact proactif avec les intervenants externes. En clair, cette équipe de 6 personnes vérifie que les fonds de placement respectent les obligations, entre autres de transparence, exigées par la Finma. Ce qui, avoue Charlotte Eich, nous amène parfois à challenger les fonds. «Il s'agit de comprendre leur point de vue, mais aussi de leur montrer le bien-fondé de nos observations.»

Comme illustration de ses propos, Charlotte Eich prend l'exemple d'un sujet d'actualité, le respect des normes ESG. «Notre rôle est de nous assurer que le gestionnaire du fonds respecte les contraintes ESG décrites dans le règlement du fonds et autorisé par la Finma». Ce n'est pas toujours facile dans un environnement législatif encore mouvant, qui nécessite une adaptation continuelle des compétences des équipes de la BCV, «afin d'accompagner nos clients dans cet environnement et de les soutenir dans leur démarche, sans les freiner», conclut la responsable.

La banque dépositaire de BCV présente outre-Sarine

Si la Banque dépositaire de la BCV s'est, aujourd'hui, incontestablement fait un nom et une réputation, elle cherche encore à se renforcer outre-Sarine, avec la volonté de se démarquer, et d'apporter de la valeur ajoutée dans les services proposés. «Ce qui est notre cas, grâce à notre expérience, notre expertise, notre écosystème et une stratégie d'offre de service très ciblés. D'ailleurs, le marché suisse alémanique représente déjà près de 40 % de la clientèle immobilière de la BCV «, se réjouit Giliana Niffeller, basée à Zurich, responsable du département Business Development & Acquisition.

«Mon rôle est d'être à l'affût de tous les nouveaux projets d'immobilier indirect sur le marché suisse», ajoute Giliana Niffeler. «Dans un environnement économique qui a beaucoup évolué ces dernières années, puisque le cercle des promoteurs de fonds s'est élargi au-delà des grandes banques et des compagnies d'assurance, avec l'apparition de nouveaux acteurs comme les banques privées ou les banques cantonales, mais aussi les entreprises de construction, les Asset Managers et des prestataires de service liés à l'immobilier.»

La BCV propose aussi des tests de marché pour juger du potentiel de la stratégie d'un fonds

Tous ces acteurs, anciens comme nouveaux, peuvent profiter du savoir-faire de pointe développé par la BCV, assure Philippe Zufferey. «Grâce à notre expérience dans le secteur, nous avons une excellente compréhension des enjeux actuels de nos clients, ce qui nous permet d’engager un dialogue expert et constructif avec le promoteur du fonds», explique le directeur de la Banque dépositaire, ajoutant que son équipe travaille aussi avec les meilleurs experts internes et externes, pour répondre aux questions sensibles telles que la structuration idéale, les aspects fiscaux, l’optimisation des processus opérationnels, les aspects de communication et de marketing, le modèle de gouvernance, etc. «Nous n’hésitons donc pas à faire appel et à impliquer tout notre réseau de compétences, là où c’est nécessaire, afin d’apporter un soutien optimal aux projets de titrisation immobilière.»

Y compris, d'ailleurs, si c'est nécessaire, dans les phases critiques du lancement d'un fonds, lorsqu’il s’agit de valider un projet, «puisque nous pouvons demander à nos partenaires de distribution de faire un «test de marché» auprès de grands investisseurs, pour évaluer le succès potentiel d’une stratégie».

Bref, comme on l'avait dit: la BCV propose du sur-mesure pour chaque client, pour répondre à tous ses besoins. Pas étonnant, dès lors, qu'elle soit devenue la banque dépositaire de référence des fonds immobiliers suisses.

Vos partenaires à la BCV

Philippe Zufferey, responsable de l’activité de Banque dépositaire de la BCV

021 212 10 35   philippe.zufferey@bcv.ch

Bruno Mathis, responsable Fund & Immo Desk de la BCV

021 212 40 34   bruno.mathis@bcv.ch

Giliana Niffeler, responsable du développement de l’activité de banque dépositaire de la BCV à Zurich

044 388 71 34   giliana.niffeler@bcv.ch