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Rédaction-Immoday.ch
La manifestation, organisée le 26 septembre à Renens par IMvestir Partners SA, a réuni près de 180 professionnels de l'immobilier titrisé. L'occasion de faire le point sur l'année écoulée et de se préparer aux défis des prochains mois. Car si, sur le plan économique, l'horizon semble dégagé, sur le plan réglementaire, les nuages s'accumulent.
La troisième Journée romande des fonds immobiliers, qui s'est tenue fin septembre à Renens, a de nouveau été un succès. Organisée par IMvestir Partners SA, une société spécialisée dans l'immobilier indirect qui accompagne tous les projets dans le secteur, cette manifestation a réuni près de 180 professionnels de l'immobilier titrisé, des investisseurs, des consultants, des fournisseurs, bref tout le gotha de la profession, qui a pu s'informer sur l'état du marché, réseauter, et surtout profiter d'une atmosphère nettement plus optimiste que l'année dernière. Il est vrai qu'en 12 mois la situation de l'immobilier a complètement changé, avec des taux de nouveau en baisse, des prix à la hausse, et un marché qui s'est repris. Un seul chiffre : en septembre de l'année dernière, lors de la précédente Journée des fonds immobiliers, l'agio moyen des véhicule cotés était descendu à 6%, alors qu'aujourd'hui il est proche de 26%.
Ceci dit, même si l'horizon économique semble dégagé pour ces prochains mois, cela ne veut pas dire que les professionnels de l'immobilier n'ont pas quelques défis à relever, comme l'ont montré les différentes discussions, formelles et informelles, qui se sont tenues pendant la manifestation. Le résumé en 10 points, en attendant de tous se retrouver lors de la 4e Journée romande des fonds immobiliers, qui est déjà programmée pour le 25 septembre 2025.
1. Les perspectives économiques sont roses
D'abord, il est clair que l'horizon économique semble dégagé pour l'immobilier. L'inflation est désormais contenue, la BNS vient une nouvelle fois de baisser son taux directeur et le sentiment des investisseurs est à nouveaux positif, avec un spread entre le rendement moyen des fonds et les obligations à 10 ans de la Confédération qui tourne de nouveau autour des 250 points de base. Sans parler des données macroéconomiques, avec une économie suisse qui se porte bien, de nouvelles créations d'emploi et une augmentation continue de la population. Ce qui dope la demande pour l'immobilier, avec comme conséquence un faible taux de vacance et des prix qui grimpent.
2. Tout le monde ne parle plus que d'ESG et de durabilité
L'ESG et la durabilité sont devenus les nouvelles contraintes incontournables pour les gestionnaires de parcs immobiliers. Avec comme conséquence des CAPEX verts en hausse et une pression sur la rentabilité, puisqu'il est certes légalement possible mais concrètement difficile de répercuter tous les investissements de rénovation durable sur les loyers existants. Reste que les propriétaires n'ont pas le choix : ils vont devoir trouver des solutions qui satisfassent à la fois les locataires et les investisseurs. Mais ils sont encore à la recherche de la formule magique.
3. Des objectifs 2050 difficiles à atteindre
La neutralité carbone, qui devrait officiellement être atteinte en 2050, concerne tous les propriétaires immobiliers. Mais tous reconnaissent qu'elle sera très difficile à atteindre dans les conditions actuelles. D'abord parce que les financements nécessaires sont gigantesques (le consultant Signa-Terre estime qu’atteindre la neutralité carbone en 2050 nécessitera des investissements de 32 milliards de francs par an) et que les subventions publiques restent assez maigres. Mais aussi parce que la main d'œuvre disponible n'est pas suffisante pour rénover en temps voulu tous les immeubles. Rien que dans le Canton de Vaud, la nouvelle loi sur l'énergie exigerait la rénovation de 5 immeubles par jour ouvrable ces 15 prochaines années!
4. La pression du court terme y compris pour l'immobilier
Alors que l'immobilier pense en année, voire en décennies, qu'un fonds est en général géré sur le très long terme, la pression grandissante des investisseurs, surtout sur les véhicules cotés, les pousse à maximiser les performances à court terme. Ce qui peut poser des problèmes aux gestionnaire de fonds, et les entraîner, dans le pire des cas, à prendre des décisions, qui sur le long terme ne sont pas les plus favorables pour les porteurs de parts.
5. L'influence de plus en plus importante du politique et du public
Les politiques sont de plus en plus actifs dans l'immobilier, avec une augmentation constante des normes et des directives, entre autres en ce qui concerne la durabilité. Ce qui évidemment impacte la rentabilité d'autant plus que les réglementations qui protègent les locataires se multiplient elles aussi. Par exemple en limitant la hausse des loyers. Par ailleurs, tous les prometteurs reconnaissent aujourd'hui la nécessité de mieux discuter des grands projets, en amont, avec tous les acteurs impliqués, y compris la population. Sinon, le risque d'échouer est trop important, comme on l'a vu ces dernières années avec le nombre d'initiatives populaires qui ont fait échouer de gros projets immobiliers.
6. L'inadéquation grandissante de l'offre et des besoins
Avec des foyers moyens de plus en plus petits, d'à peine plus de 2 personnes aujourd'hui, l'offre d'appartements dans les immeubles anciens ne correspond plus vraiment aux besoins. Comme ils ont été conçus pour des familles avec plus d'enfants, il se révèlent trop grands. Dans un contexte financier où il n'est pas toujours possible de restructurer entièrement l’immeuble pour y proposer des appartements plus petits et plus nombreux, c'est une problématique qui est en train de devenir importante pour les propriétaires qui cherchent à mieux rentabiliser leurs surfaces.
7. Une taille critique qui augmente et qui va entraîner une consolidation du marché
La taille critique pour un fonds qui veut entrer en bourse augmente. Elle était d'environ 500 millions de francs, elle approche aujourd'hui le milliard si l'on veut intéresser les gros investisseurs et atteindre un certain niveau de liquidité. Certains fonds vont pouvoir croître par des augmentations de capital, mais il n'est pas impossible que l'on observe de nouvelles consolidations sur le marché.
8. À court terme, pas de pression sur les fonds
Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, avec les taux d'intérêt de nouveau bas, il n'y a pas vraiment de pression sur les fonds de placement immobiliers à court terme. La demande des investisseurs est de nouveau en hausse, que ce soit pour l’immobilier direct, et, de plus en plus, pour de l'immobilier titrisé, beaucoup plus simple à gérer dans un portefeuille. C'est d'autant plus intéressant pour les véhicules immobiliers que la demande des investisseurs se diversifie dans des secteurs jadis marginaux, comme l'industriel, par exemple.
9. Les petits propriétaires préfèrent de plus en plus l'immobilier titrisé
Beaucoup de petits propriétaires optent désormais pour l'immobilier titrisé. En effet, avec toutes les contraintes de durabilité imposées par les réglementations cantonales et fédérales, les travaux de rénovation nécessaires pour les immeubles anciens se révèlent vite être un casse-tête administratif et logistique pour ces petits propriétaires. Qui préfèrent vendre leur bien ou les échanger contre des parts de fonds, qui, en outre, leur permettent des gains fiscaux intéressants. Le problème, pour les acheteurs, c'est qu'il n'y a pas encore de vraie décote, sur le marché suisse, pour les passoires énergétiques, contrairement, par exemple, au marché français, où elles se vendent environ 20 % moins cher que le neuf, en moyenne.
10. Toujours la grande inconnue Credit Suisse
Évidemment un des grands sujets de discussion, off, était le destin des fonds immobiliers de Credit Suisse, 18 mois après l'annonce du rachat par UBS. Il semble que les fonds immobiliers étrangers du CS soient en train d'être liquidés par UBS. Quant aux fonds suisses, la rumeur assure que de nombreux immeubles propriété de Credit Suisse sont actuellement sur le marché, mais personne ne sait ce qu'il va advenir des fonds. Des fusions seraient possibles mais extrêmement complexes, les fonds n'étant jamais totalement identiques. Des rachats par UBS des meilleurs biens immobiliers de Credit Suisse seraient également possibles mais provoqueraient d'importants conflits d'intérêt. Reste donc la solution de la liquidation, la plus simple, mais qui pourrait avoir des conséquences déstabilisantes sur le marché immobilier suisse. Ou être source de belles opportunités pour certains investisseurs. Pour l'instant, UBS ne communique pas sur le sujet.