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Rédaction-Immoday.ch
An der Veranstaltung, die von der IMvestir Partners SA am 26. September in Renens organisiert wurde, nahmen rund 180 Fachleute aus der Branche der verbrieften Immobilienanlagen teil. Die «Journée romande des fonds immobiliers» bot Gelegenheit, Bilanz des vergangen Jahres zu ziehen und sich auf die Herausforderungen der kommenden Monate vorzubereiten. Denn während der wirtschaftliche Horizont ungetrübt scheint, ziehen am regulatorischen Himmel Wolken auf.
Die dritte «Journée romande des fonds immobiliers», die Ende September in Renens stattfand, war erneut ein Erfolg. An dieser Veranstaltung, die von der IMvestir Partners SA, einem auf indirekte Immobilien spezialisierten Unternehmen, das sämtliche Projekte in diesem Bereich begleitet, organisiert wurde, kamen rund 180 Fachleute für verbriefte Immobilien – Investoren, Berater, Lieferanten – kurzum alles, was in der Branche Rang und Namen hat, zusammen, um sich über die Marktlage zu informieren, Networking zu betreiben und vor allem um die im Vergleich zum Vorjahr deutlich optimistischere Atmosphäre zu geniessen. Die Situation am Immobilienmarkt hat sich nämlich in den letzten zwölf Monaten grundlegend verändert: Die Zinsen sinken wieder, die Preise ziehen an und der Markt hat sich erholt. Zur Illustration nur eine einzige Zahl: Im September letzten Jahres, als die letzte «Journée romande des fonds immobiliers» stattfand, lag das durchschnittliche Agio der kotierten Vehikel bei gerade einmal 6%, heute liegt es bei praktisch 26%.
Obwohl der wirtschaftliche Horizont für die nächsten Monate wolkenlos scheint, bedeutet dies nicht, dass die Immobilienbranche nicht einige Herausforderungen zu bewältigen hat, wie die verschiedenen formellen und informellen Diskussionen an der Veranstaltung zeigten. Im Folgenden eine Zusammenfassung in zehn Punkten:
1. Wirtschaftsprognosen sind rosig
Eines ist klar: Der wirtschaftliche Horizont für Immobilien scheint wolkenlos. Die Inflation ist mittlerweile unter Kontrolle, die SNB hat ihren Leitzins ein weiteres Mal gesenkt und die Anlegerstimmung ist wieder positiv. Der Spread zwischen der durchschnittlichen Rendite der Fonds und den 10-jährigen Eidgenossen liegt wieder bei rund 250 Basispunkten – ganz zu schweigen von den makroökonomischen Daten, die belegen, dass die Schweizer Wirtschaft gut läuft, neue Arbeitsplätze geschaffen werden und das Bevölkerungswachstum anhält. All dies sind Faktoren, die sich positiv auf die Nachfrage auswirken, was sich in einer niedrigen Leerstandsquote und steigenden Preisen niederschlagen wird.
2. ESG und Nachhaltigkeit in aller Munde
Für Immobilienverwalter führt mittlerweile kein Weg an ESG und Nachhaltigkeit vorbei. Dies hat zur Folge, dass die «green CAPEX» zunehmen und der Druck auf die Rentabilität steigt, da es zwar rechtlich möglich, in der Praxis aber schwierig umzusetzen ist, alle Investitionen in nachhaltige Sanierungen auf die Bestandsmieten umzulegen. Doch die Eigentümer haben keine Wahl: Sie müssen Lösungen finden, die sowohl die Mieter als auch die Investoren zufrieden stellen. Die Zauberformel haben sie jedoch noch nicht gefunden.
3. Ziele 2050 schwer zu erreichen
Die Klimaneutralität, die offiziell bis 2050 erreicht werden soll, betrifft alle Immobilieneigentümer. Diese sind sich einig, dass sie unter den aktuellen Bedingungen nur schwer zu erreichen sein wird. Erstens sind die notwendigen Mittel enorm (das Beratungsunternehmen Signa-Terre geht davon aus, dass Investitionen von 32 Milliarden Franken pro Jahr erforderlich sein werden, um bis 2050 klimaneutral zu sein) und die öffentlichen Subventionen ziemlich bescheiden. Zweitens stehen nicht genügend Arbeitskräfte zur Verfügung, um alle Gebäude rechtzeitig zu sanieren. Allein im Kanton Waadt müssten in den kommenden fünfzehn Jahren fünf Gebäude pro Werktag saniert werden, um die Vorgaben des Energiegesetzes zu erfüllen.
4. Druck, kurzfristig gute Renditen zu erzielen, nimmt auch in der Immobilienbranche zu
Obwohl die Immobilienbranche in Jahren oder gar Jahrzehnten denkt und die Verwaltung eines Fonds in der Regel auf sehr lange Sicht angelegt ist, führt der wachsende Druck der Investoren, insbesondere auf die börsennotierten Vehikel, dazu, dass diese die kurzfristige Performance maximieren wollen. Dies kann den Fondsmanagern Probleme bereiten und hat im schlimmsten Fall zur Folge, dass sie Entscheidungen treffen, die auf lange Sicht nicht die besten für die Anteilseigner sind.
5. Immer grösserer Einfluss von Politik und Öffentlichkeit
Der Einfluss der Politik auf die Immobilienbranche steigt: Die Standards und Richtlinien, unter anderem in Bezug auf Nachhaltigkeit, nehmen stetig zu. Dies wirkt sich auf die Rentabilität aus, zumal es auch immer mehr Vorschriften zum Mieterschutz gibt. So kann die Miete nur in einem beschränkten Umfang angehoben werden. Alle Promotoren sind sich heute einig, dass es besser ist, Grossprojekte im Vorfeld mit allen Beteiligten zu diskutieren, einschliesslich der Bevölkerung. Ansonsten ist die Gefahr eines Scheiterns zu gross, wie man in den letzten Jahren an der Anzahl Volksinitiativen gesehen hat, die grosse Immobilienvorhaben zu Fall gebracht haben.
6. Angebot entspricht nicht mehr den Bedürfnissen
Da der durchschnittliche Haushalt immer kleiner wird und heute kaum mehr als zwei Personen umfasst, entspricht das Wohnungsangebot in Altbauten nicht mehr den Bedürfnissen. Die Wohnungen wurden für Mehrkindfamilien konzipiert und sind heute zu gross. Da es finanziell nicht immer möglich ist, ein Gebäude vollständig umzustrukturieren, um mehr, dafür aber kleinere Wohnungen anzubieten, gewinnt diese Problematik für Eigentümer, die ihre Flächen besser rentabilisieren möchten, immer mehr an Bedeutung.
7. Kritische Grösse nimmt zu und wird zu einer Marktkonsolidierung führen
Die kritische Grösse für einen Fonds, der an die Börse gehen will, steigt. Einst lag sie bei 500 Millionen Franken. Heute nähert sie sich einer Milliarde Franken an, wenn man das Interesse der Grossanleger wecken und eine gewisse Liquidität erreichen will. Einige Fonds werden dank Kapitalerhöhungen wachsen können, aber es ist nicht auszuschliessen, dass es zu weiteren Konsolidierungen am Markt kommt.
8. Kurzfristig kein Druck auf Fonds
Wie dem auch sei, heute stehen die Immobilieninvestmentfonds angesichts der tiefen Zinsen kurzfristig nicht unter Druck. Die Nachfrage der Investoren steigt wieder, und zwar sowohl nach direkten als auch zunehmend nach indirekten Immobilien, die sich in einem Portfolio viel einfacher verwalten lassen. Dies ist für Immobilienvehikel umso interessanter, als sich die Nachfrage der Anleger in ehemals marginalen Sektoren, wie z. B. der Industrie, diversifiziert.
9. Kleineigentümer ziehen immer mehr indirekte Immobilien vor
Viele Kleineigentümer entscheiden sich mittlerweile für indirekte Immobilien. Angesichts all der kantonalen und nationalen Nachhaltigkeitsauflagen erweisen sich die notwendigen Sanierungsarbeiten an alten Gebäuden für diese Kleineigentümer schnell als administrative und logistische Knacknuss. Sie ziehen es daher vor, ihr Objekt zu verkaufen oder gegen Fondsanteile einzutauschen. Letztere Lösung ermöglicht ihnen im Übrigen interessante Steuergewinne. Das Problem für die Käufer ist, dass es am Schweizer Markt noch keinen echten Preisabschlag auf Energieschleudern gibt – ganz im Gegensatz zum französischen Markt, wo diese im Durchschnitt etwa 20% günstiger verkauft werden als Neubauten.
10. Credit Suisse – weiterhin die grosse Unbekannte
Natürlich war eines der grossen Themen der informellen Gespräche, was mit den Immobilienfonds der Credit Suisse passiert – 18 Monate, nachdem die Übernahme der Bank durch die UBS bekanntgegeben wurde. Es scheint, dass die ausländischen Immobilienfonds der Credit Suisse von der UBS liquidiert werden. In Bezug auf die Schweizer Fonds hält sich das Gerücht, dass derzeit viele Immobilien der Credit Suisse am Markt sind, was zuversichtlich stimmen mag. Allerdings weiss niemand, was mit den Fonds geschehen wird. Zusammenlegungen wären möglich, aber extrem komplex, da die Fonds niemals vollkommen identisch sind. Aufkäufe der besten Immobilien der Credit Suisse durch die UBS wären ebenfalls möglich, würden aber zu erheblichen Interessenkonflikten führen.
Bleibt als einfachste Lösung also nur die Liquidation, die sich jedoch destabilisierend auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirken könnte – oder aber einigen Investoren gute Chancen eröffnen könnte. Die UBS schweigt sich über dieses Thema bisher aus.
Die IMvestir Partners SA freut sich schon jetzt darauf, nächstes Jahr die vierte «Journée romande des fonds immobiliers» zu organisieren. Das Datum steht übrigens bereits fest. Sie wird am 25. September 2025 stattfinden.