Cette loi va tout changer pour les vendeurs d'immobilier

Une nouvelle loi en discussion aux chambres va rendre les vendeurs directement responsables des défauts, pour mieux protéger les acheteurs. Ce qui devrait entraîner une purge dans le petit monde des promoteurs et des entreprises générales, éliminant les acteurs les moins fiables. Si tout se passe comme prévu, la loi devrait être votée en 2025 et entrer en vigueur en 2026.

Pour les spécialistes de l'immobilier, c'est une véritable révolution qui est en train de se préparer aux chambres : elles discutent d'une révision du droit de la vente et du contrat d'entreprise, qui devrait mieux protéger les acheteurs de biens immobiliers face aux vendeurs. On fait le point avec deux associés de l’étude Jacquemoud Stanislas à Genève, Arnaud Nussbaumer, avocat et Guillaume Barazzone, également avocat et ancien Conseiller national et avec Ramzi Chamat, promoteur immobilier, CEO du groupe Oaks, pour qui cette nouvelle loi devrait donner un avantage aux acteurs les plus fiables du marché, comme son entreprise. 

1. Une nouvelle loi qui protège les acheteurs

Aujourd'hui, la pratique contractuelle permet au vendeur d'exclure sa responsabilité en cas de défaut, contraignant l'acheteur a lui-même se retourner contre l'entreprise de construction, voire ses sous-traitants. Ce qui est souvent un casse-tête insoluble. Pour le Conseil fédéral et les chambres, il faut changer la donne : quand on achète un bâtiment, s'il y a des défauts, l'acheteur doit avoir un interlocuteur privilégié, le vendeur. Ce dernier ne pourra plus exclure sa propre responsabilité en cas de défaut, et ce sera désormais à lui de se retourner éventuellement contre l'entreprise générale ou ses sous-traitants.

2. Pourquoi cette nouvelle loi change-t-elle la donne?

C'est "une révolution pour le droit de la construction", estime Arnaud Nussbaumer pour qui cette réforme est attendue depuis des années. Pour les avocats, elle devrait entraîner une augmentation des réclamations de la part des acquéreurs, qui aujourd'hui, souvent, renoncent à porter plainte, tant ce genre d'affaires est complexe. Car non seulement il faut prouver le défaut, mais aussi identifier l'entreprise responsable, et ensuite la contraindre à réparer. Autant d'obstacles souvent insurmontables pour un propriétaire.

3. Comment déterminer ce qu'est un défaut?

Comme le remarque Guillaume Barazzone, la jurisprudence sur ce point est déjà bien fournie et la nouvelle loi ne devrait rien changer. "Pour faire simple, il y a défaut quand une qualité promise contractuellement, au final, n'existe pas. Ou quand une construction n'a pas été réalisée dans les règles de l'art." En cas de défaut, l'acquéreur bénéficiera d'un droit à la réparation, aux frais du vendeur, ou à la réduction du prix, voire, en cas de défaut grave, au droit de restituer l'immeuble au vendeur contre remboursement du prix.

4. Quelles conséquences de cette loi sur les contrats de vente ?

Souvent, aujourd'hui, les contrats de vente sont volontairement flous, ce qui permet au vendeur de se protéger. Avec la nouvelle loi, les acheteurs vont probablement demander d'y ajouter un descriptif très détaillés des travaux pour renforcer leur droit à la réparation en cas de défaut.

5. Quelle prescription et quel délai pour dénoncer le défaut?

Le Conseil national voulait étendre la prescription à 10 ans, mais en définitive elle restera à 5 ans. Par contre le délai de l'acheteur pour dénoncer un défaut s’allonge. Il passe de 7 jours à 60 jours calendaires. Au moins, puisque ce délai peut-être prolongé dans le contrat. Comme c'est déjà le cas si l'on applique, par exemple, la norme SIA 118, qui permet de dénoncer le défaut pendant un délai de 2 ans.

6. Quels seront les bâtiments concernés?

C'est la première grosse divergence entre le Conseil National et le Conseil des États. Le premier aimerait que la loi englobe tous les bâtiments, quel que soit leur type, leur taille, et leur fonction, que ce soit du résidentiel, des bureaux ou une halle industrielle. Alors que le second aimerait limiter l'étendue de la loi aux bâtiments résidentiels privés, destinés à un usage personnel ou familial, soit essentiellement les appartement, les PPE et les villas. 

7. Neuf ou ancien?

Les deux chambres se sont mises d'accord : cette loi ne touchera que les bâtiments neufs, construits récemment. Elles estiment que, quand on achète un bâtiment ancien, d'une part les défauts sont connus, de l'autre il est possible de demander une expertise technique en cas de doute. Ce qui pose quand même quelques questions encore irrésolues, par exemple en cas de rénovations. Est-ce encore de l'ancien où est-ce à nouveau du neuf ? Le national pousse pour assimiler les rénovations importantes à des constructions neuves alors que les Etats ne souhaitent pas inclure la notion de rénovation dans la modification de Loi ce qui serait dommage notent Mes Nussbaumer et Barazzone.

8. Qui seront les acheteurs concerné?

C'est la seconde grande divergence entre le Conseil National et le Conseil des États. Le premier veut étendre la loi à tous les acheteurs d'immobilier. Le deuxième aimerait la limiter aux immeubles destinés à un usage privé ou familial, a priori moins outillés que les investisseurs professionnels pour détecter un défaut et poser plainte.

9. Quand cette nouvelle loi devrait-elle entrer en vigueur?

La loi a déjà été discutée par les deux chambres, mais des divergences subsistent. Elle sera prochainement en conférence de conciliation. Mais comme, sur le fond, tout le monde est d'accord, ça ne devrait pas poser de problèmes insurmontables, estime Guillaume Barazzone. À moins d'une surprise de dernière minute, la loi devait être votée au premier semestre 2025, pour une entrée en vigueur début 2026.  

10. Quels seront les conséquences de cette loi sur le marché immobilier?

Les assureurs sont en train de travailler sur des solutions pour assurer les vendeurs. Mais comme le relève Ramzi Chamat, cela ne devrait pas avoir de réel impact sur le prix final des biens immobiliers. Par contre, cette nouvelle loi devrait rapidement favoriser les acteurs les plus fiables du marché, et ceux qui proposent le meilleur service à leurs clients, les entreprises à la réputation solide, que ce soient des promoteurs ou des entreprises générales. "Par exemple, nous offrons à nos clients, gratuitement, les services d'un assistant du maître d'ouvrage, pour que tout se passe bien entre les professionnels qui vont construire l'immeuble et son acquéreur", explique Ramzi Chamat. 

11. Vers une amélioration des constructions en Suisse ?

Étant donné la nouvelle responsabilité des vendeurs, on peut même s'attendre à une augmentation de la qualité des constructions en Suisse. En effet, le vendeur, pour assurer ses arrières, sera certainement incité à travailler uniquement avec entreprises générales et des sous-traitants qui font du bon travail et qu'il connaît. «Ce que les promoteurs sérieux comme Oaks Group font déjà, car ce devoir de qualité est essentiel pour eux», assure Ramzi Chamat.

Rédaction-Immoday.ch