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Olivier Toublan
Fin septembre a été inauguré, près de Lausanne, un nouveau concept immobilier assez original, qui reprend le concept de coworking, mais pour des activités industrielles, développé par Varia Swiss Realtech Properties. Il devrait intéresser les investisseurs qui cherchent à se diversifier et promet un rendement autour de 5 %.
Une variation du concept de coworking qui réunit non pas des bureaux mais des activités industrielles, en théorie, ça paraît intéressant. Mais dans la pratique, est-ce réalisable, et ce genre opération est-il économiquement intéressant pour les investisseurs ? On va désormais pouvoir le savoir, puisqu'un tel espace existe depuis quelques semaines. Il s'appelle Beezi, et il a été ouvert fin septembre, à Tolochenaz, près de Lausanne. On en parle avec Diana Oblak, directrice de Stoneweg Suisse, à l'origine de cet étonnant projet, qui, si tout se passe conformément à ce qui est planifié, ne devrait être que le premier d'une série. En Suisse, et peut-être même à l'étranger.
Diana Oblak, commençons par le commencement. C'est quoi Beezi ?
Pour faire très simple, c'est un concept innovant d’espaces partagés qui favorisent les synergies potentielles et les échanges pour les artisans et les petites industries. Un espace moderne, qui veut permettre aux entreprises de concilier travail et bien-vivre. Mais nous faisons plus que partager des espaces, nous partageons également des services digitalisés et des lieux de détente et d’échange, comme des installations sportives ou de restauration.
C'est vraiment utile pour des entreprises industrielles?
C'est même devenu indispensable ! Il est de plus en plus difficile d'attirer les jeunes générations dans des emplois industriels. Dans ce secteur aussi, il faut désormais proposer une certaine qualité de vie au travail, des espaces communs dans lesquels on peut échanger au calme, de manière informelle, des services qui vous facilitent la vie. Rien de très nouveau, en fait, puisque les entreprises de la tech le font depuis longtemps. Mais ce n'était pas encore le cas pour le secteur industriel alors que les besoins de qualité de vie au travail des collaborateurs sont, au final, identiques
Concrètement comment se présente Beezi?
C'est un grand bâtiment moderne, qui répond aux dernières normes de durabilité, avec des patios arborisés, des espaces communs dont nous avons parlé, et donc des espaces à louer pour les entreprises. Le bâtiment s'étend sur 10000 m², avec environ 10 % réservé aux espaces communs.
Faire cohabiter des entreprises qui travaillent uniquement dans des bureaux, c'est simple, mais des entreprises industrielles ? Comment faire cohabiter un fabricant de machines et une boulangerie ?
Nous nous limitons à ce que nous appelons l'industrie légère, comme des medtechs, des biotechs, des laboratoires de production de produits de bouche, bref tout type d'industrie qui ne crée pas de pollution lourde qui pourrait impacter les autres locataires, afin que tout le monde puisse vivre en bonne intelligence. Notre but est de regrouper des entreprises innovantes pour créer, quand les différents collaborateurs se croisent et se rencontrent dans les espaces communs, un terreau propice aux idées et à leur développement.
Et ça marche, vous avez déjà des locataires ?
Pour l'instant, nous en avons deux, Durrer Technik, une société qui produit des systèmes de distribution d'air, et l'Artisan gourmand, un boulanger, pâtissier et chocolatier. Parallèlement, nos équipes de commercialisation sont en train de finaliser plusieurs contrats, qui devraient être signés d'ici la fin de l'année.
Quel est le prix de la location ?
Nous sommes entre 220 francs et 240 francs par année au mètre carré, selon la localisation et la surface utilisée, qui doit être au minimum de 200 m2. Ce prix comprend bien entendu l'utilisation des surfaces communes, et tous les services proposés par l'immeuble.
Au final, combien aimeriez-vous de locataire ?
Une douzaine, répartis sur des surfaces de différentes tailles, serait parfait.
Je conçois que de tels espaces de travail, modernes et efficients, puissent être intéressants pour les industriels. Mais qu'en est-il pour les investisseurs ?
La société Varia Swiss Realtech Properties, appartenant à Stoneweg & Decalia, a lancé le projet, il y a 3 ans maintenant. C'est une société d'investissement, spécialisée dans l'immobilier industriel et logistique, qui gère actuellement un portefeuille d'environ 400 millions de francs d'immeubles réalisés et d'environ 500 millions de francs d'immeubles en projet. C'est une société anonyme, dont les principaux actionnaires sont des investisseurs comme des Family Offices, des banques privées ou des banques cantonales.
Des investisseurs qui peuvent s'attendre à quel rendement ?
Depuis notre création, en 2019, nous avons versé un dividende compris entre 4% et 4,5, et le rendement d'une opération comme Beezi devrait tourner autour des 5 % %.
Vous êtes une société anonyme non cotée. Comment peut-on investir ?
Nous faisons régulièrement des augmentations de capital, qui sont souscrites par nos actionnaires existants. Mais bien évidemment, il y a toujours des possibilités pour de nouveaux actionnaires, il suffit de nous contacter.
Vous vous êtes lancés dans l'immobilier industriel, une niche assez inhabituelle. C'est plus facile que le résidentiel ?
Pas vraiment. Aujourd'hui, trouver des terrains est devenu très difficile, car les zones industrielles sont déjà bien occupées, et personne ne veut de logistique ou d'industrie près de chez soi. Ce qui fait que les prix, comme pour l'immobilier résidentiel, ont fortement augmenté ces derniers temps.
Ce qui ne va pas vous empêcher de multiplier les Beezi, si j'ai bien compris.
Effectivement, le projet est né en Suisse et sa concrétisation s'est faite à Tolochenaz. Mais ce n'est qu'une première étape, puisque, fin 2024, il devrait y avoir un Beezi à Genève, puis un autre à Berne et en Argovie. Nous avons également un très gros projet en Thurgovie, où Beezi fait partie du développement d'un nouveau hub logistique et industriel de 100'000 m2, prévu pour 2026.
Ces développements vont représenter quel investissement ?
Environ 250 millions de francs. Ensuite, si ces réalisations ont le succès escompté en Suisse, il est possible que nous développions ensuite des Beezi à l'étranger, via nos sociétés sœurs en Europe et aux États-Unis.
Olivier Toublan - Immoday.ch