Embellie pour les fonds immobiliers

Les agios des fonds immobiliers continuent de jouer au yoyo. Mais cette fois à la hausse. Ce qui est une bonne nouvelle, après des semaines où les investisseurs ont paru vraiment déprimés. Et une confirmation, que, à ces prix, les fonds de placements immobiliers sont de nouveau une intéressante option d'investissement.

La situation reste incertaine pour les fonds immobiliers, avec des investisseurs très hésitants. Ce qui se constate aux importantes variations des agios d'un mois à l'autre. Avec, ce qui est quand même une bonne nouvelle, ces dernières semaines, une orientation à nouveau nettement à la hausse. Bref, comme le résument les experts de l'Immo Desk de la BCV, le yoyo continue ! "En effet, après avoir connu, au mois d’octobre, sa plus mauvaise performance mensuelle de 2023, l’indice SXI Real Estate Funds Broad TR (SWIIT) a enregistré au mois de novembre rien de moins que sa meilleure performance mensuelle de l’année, en bondissant de 4,26% depuis la fin du mois précédent."

Ce qui permet au secteur de retrouver une performance quasi nulle depuis le début de l’année (-0,23%).

Un agio qui a presque doublé en un mois

Signe évident de cette reprise, l'agio moyen des fonds cotés a presque doublé en un mois, passant de 5,9 % à la fin octobre à 10,4% à la fin novembre. Certes, on est toujours en dessous des 13,8 % de la fin de l'année 2022, mais il n'est pas impossible que l'année 2023 se termine sur une bonne surprise. D'autant plus que, du point de vue historique, par rapport aux taux d'intérêt actuels, l'agio moyen des fonds cotés est encore extrêmement bas. Selon l'analyse statistique des experts de Credit Suisse, il devrait en effet dépasser les 20 %.

Dans cette ambiance à nouveau optimiste, on retrouve cependant toujours les mêmes véhicules en tête des préférences des investisseurs, : Immofonds, La Foncière, FIR, et Solvalor 61. 

Les fonds sont nombreux à profiter du regain d'intérêt des investisseurs 

Mais ce regain d'intérêt profite aussi à une poignée d'autres fonds, puisqu'ils sont aujourd'hui une dizaine dont l'agio touche ou dépasse la barre des 20 %. Alors qu'ils n'étaient que quatre le mois précédent.

Même les agios des fonds d'immobilier commercial remontent. Ils avaient touché la barre des -10 % fin octobre, ils sont aujourd'hui aux environs de -5 %. Signe qu'au moins une partie des investisseurs considère, qu'aux prix actuels, et dans des conditions économiques qui sont en train de se stabiliser, avec une inflation qui régresse, les fonds de placements, même d'immobilier commercial, sont redevenus une bonne opportunité d'acquisition. 

Mais attention, la sélection de la part de investisseurs est rude. Plusieurs fonds ont encore de la peine à convaincre, comme Suisse Romande Property Fund, et Helvetica Swiss Commercial, dont les disagios dépassent toujours les - 30 %.

Le spread avec les emprunts de la Confédération s'accroît de nouveau

Une des raisons de l'attrait renouvelé des investisseurs pour les fonds cotés, c'est que le spread avec les emprunts de la Confédération s'accroît de nouveau. Avec un rendement de distribution moyen de 2,8 % pour les fonds, il a dépassé, début décembre, les 200 points de base. 

Sinon, les données importantes du secteur restent stables, avec un TER de 0,86 %. Une moyenne qui n'empêche pas d'importantes variations entre les fonds, puisque Helvetica Swiss Commercial affiche un TER de 1,52 %, et SF Commercial Properties un TER de 1,47 %. Sois quasiment 2,5 fois plus qu'un fond comme La Foncière, avec son TER de 0,62 %.

Les sociétés immobilières reprennent du poil de la bête

Suivant le même mouvement, mais avec un peu moins d'ampleur que les fonds cotés, les sociétés immobilières retrouvent également quelques couleurs, avec une décote moyenne de - 0,6 %, à la fin du mois de novembre. Elle était encore de -2,5 %, il y a un mois, et de -3,7 % fin octobre.

Sur la quinzaine de véhicules suivi par Credit Suisse Asset Management, cinq affichent désormais une prime, dont Intershop, qui caracole toujours en tête, avec une prime de près de 29 %.

Ceci dit, les investisseurs, ici encore, semblent toujours avoir leur bête noire, puisque des sociétés comme Zueblin ou Hiag Immobilien, continuent d'avoir des décotes qui dépassent les -30%. 

Par contre, le géant Swiss Prime Site affiche désormais une prime de 3,1%, alors que sa décote était de – 0,5 % fin octobre.

Les fonds non cotés n'ont pas encore entamé leur reprise

Si les fonds cotés sont en assez forte hausse au mois de novembre 2023, il n'en va pas tout à fait de même pour les fonds non cotés. En effet, comme le remarquent les experts de la BCV, ils enregistrent leur sixième performance négative consécutive. "Avec un recul de 0,56% en novembre, la performance depuis le début de l’année atteint -3,37% à fin novembre". Corollaire de cette performance négative, le disagio moyen de l’univers des fonds non cotés augmente à -7,20%.

Une baisse de l’agio moyen qui a d'ailleurs été amplifiée par la sortie du ZIF Immobilien Indirekt Schweiz de l’univers des fonds non cotés à la suite de son entrée en bourse le 7 novembre, remarque la BCV. 

En ce qui concerne les performances individuelles des fonds non cotés, ils notent la progression de Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+6,25%), ainsi que de Comunus SICAV – Swiss (+2,96%). Parmi les perdants du mois, on trouve CS 1a Immo PK, qui, décidément, aura passé une très mauvaise année 2023, SPSS IF Commercial et Von Graffenried Immobilien SICAV, avec respectivement des baisses de -2,45%, -2,44% et -2,15%.

Le point sur les lancements et les augmentations de capital

En ce qui concerne les lancements et les augmentations de capital, l'année 2023 restera assez décevante. Pour l'instant, fin novembre, le total des capitaux levés a été de 746 millions de francs, soit une baisse de plus de 55 % par rapport à l'année dernière. Par contre, le mois de décembre va être un peu plus actif, avec des augmentations de capitaux ou des lancements qui devraient se monter à environ 200 millions de francs. 

Dont Comunus SICAV – Swiss (30 millions de francs), StoneEdge SICAV – StoneEdge I (43 millions) et Realstone Industrial Fund (10 millions), qui termineront leur augmentation de capital en décembre. 

Début décembre, nous aurons également le résultat du lancement de Sustainable Real Estate Investment SICAV – Sustainable Real Estate Wood, qui cherchait à lever 100 millions de francs. Parallèlement, notent encore les experts de la BCV, Avobis Real Estate Funds SICAV – Avobis Swiss Residential Fund a repoussé la fin de la période de souscription au 22 mars 2024 et la libération au 2 avril 2024.

Des volumes négociés en forte hausse pour les fonds cotés 

En parallèle de la hausse enregistrée par les fonds cotés sur les marchés ces dernières semaine, on constate un regain d'activité de la part des investisseurs, avec des volumes négociés d'un peu plus de 500 millions de francs, en hausse de 10 % par rapport au mois d'octobre. Sans surprise, le fonds UBS Swiss Sima reste, et de loin, le plus négocié à la bourse suisse, avec une moyenne de négoce mensuel d'environ 75 million de francs. Soit autant que les vingt fonds cotés les moins négociés !

Par contre, pour les fonds non cotés, c'est plus calme. Au mois de novembre, l’activité sur PropertyMatch, la place de marché qui a comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, a subi un recul, avec 15 transactions facilitées. Ceci dit, le volume réalisé, qui s’élève à près de 2,5 millions de francs, est assez proche de la moyenne mensuelle de 2023, qui était de 2,7 millions. Au cours des 12 derniers mois, rappelle PropertyMatch, un total de 205 transactions a été facilité pour un montant total de plus de 32 millions.

Olivier Toublan - Immoday.ch