La hausse des loyers ne fait que commencer

Une demande en hausse, une offre qui stagne, un taux de référence hypothécaire qui augmente, tous les signaux sont au rouge pour les locataires, qui vont voir leur loyer exploser. Ce qui n'est pas forcément une bonne nouvelle pour les propriétaires. Ils vont devoir gérer les contestations, de la part des locataires et des associations qui les représentent.

Alors que le taux de référence hypothécaire vient d'augmenter, que la demande d'appartements à louer est en hausse mais que l'offre stagne, faute d'intérêt de la part des investisseurs, tous les voyants sont au rouge pour les locataires. 

Et ce n'est qu'un début, car les hausses de loyer que l'on observe actuellement ne semblent être que les prémisses d'une tendance lourde, qui devrait s'accentuer ces prochains mois, si l'on en croit les conclusions d'une étude publiée par la banque Raiffeisen. "Tous les indicateurs témoignent d'une nette augmentation de la température du marché. De plus en plus de ménages sont à la recherche de logements qui se raréfient rapidement. Aucun signe de détente n'est perceptible, ce qui va encore aggraver la situation sur le front des loyers". 

Le marché ne réagit qu'aujourd'hui aux crises de 2022

On le sait, le marché immobilier réagit plutôt lentement, c'est une de ses caractéristiques. Ce n'est qu'aujourd'hui que se concrétise l'impact des différentes crises vécues ces derniers mois. Avec des conséquences inverses selon que l'on est propriétaire ou locataire, expliquent les experts de Raiffeisen. Pour les premiers, ils observe les signes d'un certain refroidissement du marché, en raison de la hausse abrupte des taux d'intérêt. Pour les locataires, c'est l'inverse. Comme la demande ne cesse d'augmenter, elle pousse les loyers à la hausse. "Et comme cette poussée supplémentaire de la demande tombe précisément dans une phase d'activité de construction de logements relativement faible, l'offre de logements locatifs diminue rapidement. Dans un nombre croissant de régions, trouver un appartement à louer est devenu difficile. "

Baisse drastique des logements locatifs disponibles

La tension sur le marché du logement locatif est incontestable, assurent les experts de Raiffeisen. En effet, la forte raréfaction de l'offre se reflète clairement dans le nombre d'objets annoncés à la location sur les portails immobiliers spécialisés. Au début de cette année, le recul s'élevait à 33% par rapport au même trimestre de l'année précédente. Parallèlement, les logements proposés se louent de plus en plus vite. En 28 jours en moyenne par rapport aux 35 jours environ observés ces dernières années. D'autres signes indiquent à la fois d'une demande plus forte et de plus grandes difficultés à trouver un logement. "Tous les indicateurs étudiés donnent l'image d'un marché où la demande dépasse nettement l'offre", analysent les experts de Raiffeisen.

Malheureusement pas d'amélioration en vue

Et la situation ne devrait pas changer. "On ne peut s'attendre à des impulsions de détente ni du côté de l'offre ni du côté de la demande dans un avenir proche", assurent les experts de Raiffeisen. "Notre économie robuste devrait continuer à attirer de nombreuses personnes dans les mois à venir et maintenir ainsi la croissance démographique à un niveau élevé". De plus, les réfugiés ukrainiens deviennent de plus en plus actifs sur le marché du logement. "La demande supplémentaire de logements locatifs restera donc très forte". 

Du côté de l'offre, aucune détente n'est non plus à prévoir. Le recul du nombre de permis de construire s'est certes stabilisé mais à un niveau relativement bas, observe Raiffeisen. En outre, malgré la forte demande et la hausse prochaine des loyers, "les investisseurs restent manifestement prudents et ne prévoient pas d'augmenter l'activité de construction de logements". 

Face aux coûts de financement, les investisseurs rechignent 

Comment expliquer le manque d'intérêt des investisseurs ? Dans un contexte de hausse des prix de la construction, de coûts de financement plus élevés, d'obstacles administratifs toujours plus importants et de coûts d'opportunité en nette augmentation, cette pénurie qui s'annonce ne suffit manifestement pas encore à augmenter suffisamment l'attractivité des nouveaux projets de construction, regrettent les experts de Raiffeisen. "Actuellement, tout porte à croire que cette situation ne changera pas à court terme sans une adaptation du cadre réglementaire". 

La pénurie de l'offre va faire grimper les loyers

Bref, dans cette situation, il faut s'attendre à ce que la pression à la hausse sur les loyers proposés s'intensifie, assurent les experts de Raiffeisen. "Le seuil critique de l'offre semble avoir été franchi en 2022 déjà, avec des loyers qui sont repartis à la hausse après une longue période de baisse". 

Selon les statistiques fédérales, depuis le début de l'année 2022, ces loyers ont augmenté en moyenne de près de 1,5% au niveau national. Et ce n’est qu'un début, avertit Raiffeisen, pour qui, "une accélération de la dynamique des prix est imminente au vu des signes évidents de tension". Autrement dit, les personnes à la recherche d'un logement dans les prochains temps doivent s'attendre, outre une offre réduite, à une hausse sensible des loyers initiaux.

Augmentation des loyers aussi pour les locataires déjà installé

La situation n'est pas meilleure pour les locataires déjà installés. En effet la hausse du taux d'intérêt de référence hypothécaire annoncée en juin ne sera pas la dernière. Tout le monde s'attend à une seconde hausse à l'automne, et peut-être même à une troisième, début 2024. Sachant que toute augmentation du taux de référence au-dessus du taux déterminant indiqué dans le contrat de location autorise les bailleurs à renchérir le loyer de 3%. Sans oublier qu'une partie (40%) de l'inflation peut également être répercutée sur les locataires. 

Bref, ces prochains mois, de nombreux locataires seront confrontés à une nette augmentation des coûts du logement, anticipent les experts de Raiffeisen. Des augmentations qui pourront, dans certains cas, dépasser les 10 %.

Quant à savoir si, comme le demandent  les associations de protection des locataires, les propriétaires renoncerons aux augmentations systématiques de loyer, faisant preuve de responsabilité sociale, pour protéger le pouvoir d'achat des ménages, c'est une autre question. Mais pour l'instant, c'est peu probable.

En effet, malgré les appels à la prudence de certaines gérances, les premières hausses de loyer ont déjà été notifiées. L'Asloca, monte d'ailleurs au créneau, dénonçant l'attitude de certains propriétaires, en particulier les institutionnels. Avec la promesse de contester, chaque fois que cela sera possible, ces augmentations de loyer.

Olivier Toublan, Immoday.ch