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Immoday
L'Ouest-lausannois est une des régions qui connaît le plus fort développement économique, démographique et immobilier de Suisse. Ceux qui ont osé investir il y a 10 ans dans ce qui était à l'époque une friche industrielle dont personne ne voulait, se frottent aujourd'hui les mains, avec des rendements de près de 6%.
Jean-François Clément, syndic de Renens, banlieue historiquement ouvrière et industrielle de la ville de Lausanne, ne cache pas sa joie quand il parle de la résurrection économique de sa ville.
Comme il l’a expliqué lors de la troisième Journée romande des fonds immobiliers, organisée fin septembre par IMvestir Partners, une société de conseil spécialisée dans l’immobilier indirect ; dans les années 90, avec la crise industrielle, les entreprises de la région avaient fermé les unes après les autres. Avec comme conséquence une forte augmentation du chômage et une dégradation des finances publiques. Certes, ces friches de Malley, 80 hectares à cheval sur les communes de Lausanne, Prilly et Renens, étaient riches d'opportunités pour les investisseurs courageux, mais il faut bien avouer qu'ils ne se pressaient pas au portillon. À tel point, raconte le syndic, qu'à l'époque, plus aucune banque suisse ne faisait confiance à la commune, qui a dû emprunter en Autriche et en Bavière.
Un redressement économique spectaculaire
Aujourd'hui, la situation a complètement changé. 20’000 emplois ont été créés dans la région depuis l’an 2000 et, d'ici 2040, 20’000 autres devraient encore être créés, avec l'arrivée de 30’000 nouveaux habitants.
Comment expliquer cette improbable résurrection ? D'abord par les efforts fournis par les autorités publiques qui n'ont jamais abandonné cette zone industrielle à moitié désaffectée, convaincues qu'elle représentait une opportunité à ne pas manquer pour une région lausannoise en plein développement. Au-delà des bonnes intentions, ces efforts se sont aussi concrétisés par des dizaines de millions de subventions publiques, de la part du canton, de la Confédération et des communes.
Ensuite, il a fallu convaincre les investisseurs, et ce ne fut pas toujours facile. D'autant plus que les autorités voulaient conserver, au moins partiellement, le savoir-faire industriel et donc des emplois sur cette zone. Alors que bien des investisseurs auraient préféré n'avoir que du résidentiel.
Un véritable cas d'école
A posteriori, le redéveloppement de la zone industrielle est un cas d'école. Après des décisions politiques en amont, pour diviser la zone en quartier résidentiel, commerçant, culturel, sportif ou industriel, les autorités ont réussi à attirer sur place l'Université de Lausanne et l'EPFL, ce qui a permis de développer un pôle de compétences, qui, à son tour, a convaincu les entreprises de s'installer ici, en particulier les startups, qui représentent aujourd'hui un des poumons économiques de la zone.
Parallèlement, le quartier a vu pousser les installations culturelles et sportives, avec, entre autres, la construction d'un cinéma et d'une patinoire. Puis on a vu la concrétisation d'un très gros projet immobilier lancé par CFF Immobilier, qui aura, au final, investi près d'un milliard de francs dans l'Ouest lausannois, répartis sur quatre grands ensembles.
Un milliard d'investissements pour CFF Immobilier
"Pour nous, c'était un projet énorme, mais nous étions convaincus de son potentiel. Un projet qui a d'ailleurs demandé beaucoup de travail en amont, pour qu'il soit accepté par la population locale", explique Frédéric Lampin, responsable du développement de l'Ouest-lausannois chez CFF Immobilier. Il ajoute que ce genre de réalisation est indispensable pour les CFF, car une partie du rendement des immeubles permet de financer les infrastructures, le matériel roulant et la caisse de pension.
En parallèle, les CFF ont développé la gare de Renens, devenue désormais la troisième plus importante de Suisse romande. Ce qui, avec, la construction d'un tram qui relie la zone au centre de Lausanne, a permis de multiplier les transports publics, essentiels pour l'attractivité d'un site aussi important.
De bonnes affaires pour les premiers investisseurs immobiliers
Mais la résurrection de cette zone industrielle n'aurait pas été possible sans l'intervention d'investisseurs immobiliers, comme Procimmo, qui a déjà investi près de 250 millions de francs dans l'Ouest-lausannois (avec encore environ 100 millions de francs de projets en cours). Procimmo qui a acquis, en 2016, une ancienne usine d'impression et de reliure de livres transformée aujourd'hui en hôtel pour les entreprises. Un investissement total de 23 millions de francs, dont environ deux tiers pour les rénovations, pour un bâtiment qui offre 8’500 m2 utilisables, entièrement occupés, et un rendement brut de 5,8%.
"Déjà à l'époque, avec tous les projets de développement qui était annoncés, nous étions convaincus du potentiel de la friche de Malley", explique Richard Dahdah, Fund Manager chez Procimmo.
Des bâtiments abandonnés mais avec beaucoup de potentiel
"D'autant plus que le bâtiment que nous avons acheté, même s'il était abandonné depuis plusieurs années, avait une configuration vraiment intéressante, avec de grands plateaux, sans colonne, parfaitement adaptables à tous les types d'utilisation."
Bref, ce qui à l'époque était un véritable pari ("mais avec des risques bien calculés, même si nous étions parmi les premiers gros investisseurs à nous lancer", assure sur Richard Dahdah) se révèle aujourd'hui avoir été une formidable opportunité. Avec peut-être un seul regret pour Procimmo : ne pas avoir acheté plus de bâtiments dans cette zone industrielle, sachant qu’il n’y avait pas plus d’offres à la vente à l’époque. "Mais nous étudions avec attention toutes les opportunités qui se présentent, car nous sommes toujours convaincus du potentiel de développement de l’Ouest-lausannois."
Rédaction-Immoday