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César Pidoux
A l’heure où les prix des valeurs mobilières atteignent des sommets, propulsés par les afflux de liquidités, les investissements réels tels que l’immobilier sont de plus en plus recherchés.
Mais cette classe d’actifs a également connu de fortes hausses, pénalisant les stratégies d’acquisition d’immeubles résidentiels qui voient leurs taux de rendement chuter.
Investir dans le développement d’importants projets immobiliers représente une alternative avec les caractéristiques suivantes :
- Un investissement réel engendrant d’importantes retombées économiques locales
- Un investissement utile servant à développer de nouveaux logements pouvant
- La possibilité d’intégrer des concepts innovants tant sociaux qu’environnementaux
- Un potentiel de gains élevé et non corrélé aux investissements immobiliers traditionnels ni autres classes d’actifsLes besoins en capitaux, le temps et les compétences nécessaires à la maîtrise de tels projets ont longtemps réservé ce type d’investissements aux promoteurs, entreprises de constructions et grands investisseurs institutionnels.
Le « private equity immobilier »
Confier la gestion à des professionnels, simplifier l’accès à une stratégie ou à une classe d’actifs et réduire les besoins en capitaux par le regroupement d’investisseurs sont les caractéristiques communes à tous les véhicules de placements collectifs.
Dans le domaine du développement immobilier, des approches telles que des « club deal », des sociétés d’investissement ou plus récemment le « crowdfunding » sont parfois proposées, sans toutefois être des solutions régulées.
Introduite par la Loi sur les Placements Collectifs de Capitaux en 2007, la Société de Commandite en Placements Collectifs (« SCmPC ») est un véhicule de placement en capital-risque qui peut être utilisé pour investir dans un ou plusieurs projets immobiliers et fait ainsi partie des solutions de titrisation immobilière. A ce titre elle peut facilement être dotée d’un numéro ISIN est être déposée sur un dossier titres.
Réservée aux investisseurs qualifiés, professionnels ou institutionnels, la SCmPC peut s’affranchir de certaines règles imposées aux fonds immobiliers et permettre ainsi une stratégie d’investissement entièrement axée sur le développement et la vente de projets. On citera notamment les différences suivantes :
- Possibilité accrue de recourir à du levier
- Possibilité de s’affranchir des règles de diversification
- Aucun droit au remboursement pendant la durée de vie de la société
La SCmPC est un fonds de placement en capital-risque, mais également une société dotée de sa propre personnalité juridique. Elle détient en son nom les actifs immobiliers et ses propres comptes bancaires, ce qui réduit le risque de contrepartie.
Les investisseurs de la SCmPC sont des associés à responsabilité limitée. Ils sont co-propriétaires de la société qui détient les actifs et disposent d’un accès privilégié au gestionnaire, comme au sein de n’importe quelle société ou d’un « club deal », la délégation de la responsabilité de la gestion et les avantages fiscaux en plus.
Fiscalité similaire aux autres fonds immobiliers en détention directe
En effet, le traitement fiscal des biens immobiliers détenus en direct par des véhicules de placement gouvernés par la LPCC est identique, quelle qu’en soit la forme juridique et s’applique donc aux SCmPC immobilières.
Ainsi l’imposition de la fortune immobilière, des gains et des rendements immobiliers est uniquement taxée au niveau du fonds. Le rendement immobilier reçu de la SCmPC est net d’impôts chez le bénéficiaire.
Ce traitement fiscal, identique aux fonds immobiliers suisses, représente un avantage supplémentaire important par rapport aux structures non régulées.
En résumé, la SCmPC offre aux investisseurs qualifiés les caractéristiques suivantes :
- La garantie d’une organisation adéquate et d’une politique d’investissement transparente approuvée par la FINMA
- La délégation de la gestion de l’entier du projet à des spécialistes
- Une gestion optimisée des fonds propres des investisseurs par le biais des appels et remboursements des fonds propres décidés par le gérant
- Un traitement fiscal réduisant fortement les coûts pour les investisseurs dans des projets
immobiliersGEFISWISS est l’un des premiers gestionnaires à avoir utilisé ce type de structure pour réaliser des développements immobiliers durables dès 2009 déjà.Avec quatre SCmPC immobilières à son actif, dont une actuellement ouverte à la souscription, GEFISWISS est à ce jour le seul acteur en Suisse à avoir achevé un cycle complet, à savoir réaliser la liquidation du véhicule après remboursement intégral des fonds propres et versement d’une importante plus-value aux investisseurs.
César Pidoux, CIIA
Directeur adjoint, responsable relations investisseurs
GEFISWISS SA