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Durabilité
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Olivier Toublan
Ce meta-rating automatisé propose l'analyse gratuite de la durabilité des bâtiments, non seulement sous l'angle écologique, mais aussi économique et social. Il couvre toute la Suisse. Il est désormais disponible en ligne, en français, en allemand, en italien et en anglais.
Le meta-rating REMMS est désormais en ligne (www.remms.ch), pour tous les propriétaires qui aimeraient connaître la durabilité de leur immeuble, qu'ils soient institutionnels, privés ou commerçants. Il suffit de s'inscrire sur le site internet, disponible en français, en allemand et en anglais, d'introduire l'adresse de son bien immobilier, et en quelques minutes chaque propriétaire peut obtenir le rating de durabilité de son immeuble.
Une approche originale et gratuite
Encore un label ESG ? Pas tout à fait. D'une part, REMMS est gratuit pour tous les petits propriétaires, jusqu'à cinq immeubles (ensuite, c'est payant, mais à un prix très raisonnable). De l'autre, l'approche est originale, comme le précise Alrick Amann, membre de l’organisation sans but lucratif qui a développé l’outil, organisation financée essentiellement pas ses membres et soutenue par Fahrländer Partner : ce meta-rating, reprend de manière automatisée toutes les données déjà à disposition des professionnels, pour établir la durabilité d'un immeuble non seulement au niveau écologique, mais aussi économique et social.
Malgré la multiplication des labels ESG ces dernières années, ils restent encore très peu utilisés par les petits investisseurs. En effet, plus de 90% des deux millions de bâtiments que compte la Suisse n'ont pas de label et leur durabilité n'a jamais été mesurée. "À terme, nous aimerions que tous les propriétaires utilisent notre outil, puisqu’il est gratuit pour les petits propriétaires et à très bas coût pour les autres, pour faire une analyse de durabilité de leur bien", explique Alrick Amann.
Éviter les situations confuses pour les petits propriétaires
Nous avions déjà parlé de ce méta-rating REMMS il y a quelques mois. L'outil, avant tout destiné aux investisseurs privés, aux commerçants et aux petits investisseurs institutionnels, évalue chaque bien immobilier de manière objective, détaillée et neutre, assurent ses concepteurs, afin d'aider les propriétaires à faire le point sur leur situation et de leur indiquer le potentiel d'amélioration. En outre, REMMS propose aux propriétaires des améliorations écologiques de leurs biens immobiliers. Les coûts d'investissement et les subventions possibles sont alors estimés par le logiciel. S'y ajoutent les potentielles économies d'impôts et la réduction des coûts d'exploitation, ce qui permet de calculer la durée d'amortissement.
Des propositions qui permettent également de gérer les conflits d'objectifs, découlant des différentes réglementations et autres contraintes administratives. "La situation peut rapidement devenir confuse pour les particuliers et les petits acteurs institutionnels du secteur immobilier", assure Alrick Amann.
Une analyse qui ne se limite pas à la simple consommation d'énergie
Ce dernier insiste aussi sur le fait que REMMS ne se limite pas à l'analyse de la composante écologique (consommation énergétique, émissions), qui est le grand sujet qui préoccupe aujourd'hui tout le secteur immobilier. "Selon nous, une vraie analyse de la durabilité devrait prendre en compte les différentes composantes de la durabilité écologique, mais aussi les aspects économiques, sociaux et de gouvernance".
Pour faire ces analyses, l'organisation se base sur des données comme celles du Registre fédéral des bâtiments et des logements, certains labels ou modèles de bâtiment en 3-dimensions, sans oublier toutes les données accumulées ces 15 dernières années par l’entreprise Fahrländer Partner, qui propose ses propres évaluations immobilières. "Au final, notre outil permet d'extraire toutes les données relatives à un bâtiment particulier ou à un ensemble de bâtiments, et de les agréger pour réaliser notre rating puis notre analyse, de manière automatique", résume Alrick Amann.
L’intérêt des banques et des gros clients est déjà manifeste
Si, via le site internet, le méta-rating REMMS est désormais proposé aux investisseurs particuliers, il est déjà utilisé depuis quelques mois par plusieurs gros investisseurs, explique Alrick Amann, en particulier des caisses de pension, comme celles des cantons de Zurich ou de Soleure. Ces derniers mois ont aussi vu l’arrivée de plusieurs banques cantonales et régionales, qui ne connaissent pas toujours le profil de durabilité de leurs portefeuilles hypothécaires, ce qu'elles peuvent désormais déterminer facilement, rapidement et à moindre coût en utilisant ce nouvel outil.
Par ailleurs, Alrick Amann ajoute que REMMS a été également intégré dans plusieurs logiciels de management de portefeuilles immobiliers. « Tous les clients de ces logiciels ont donc désormais à disposition notre outil d'analyse ».
Un produit que ne cesse de s’affiner.
Parallèlement à cette mise en ligne pour le grand public, l’équipe de développement ne cesse d’affiner REMMS. « Ces derniers mois, nous avons finalisé le contrôle de qualité avec plusieurs groupes d'experts, qui ont vérifié la pertinence de nos modèles. Nous avons aussi pris en compte l'énergie grise, celle qui est nécessaire à la construction d’un bâtiment. Ne serait-ce que pour savoir si une démolition d’un bien, suivie d’une reconstruction est défendable d'un point de vue écologique. Dans bien des cas, une rénovation même partielle est plus intéressante économiquement et écologiquement ».
Prochaine étape, développer l'analyse des portefeuilles, alors que pour l'instant REMMS s’est surtout focalisé sur les objets individuels. « Cette analyse de portefeuille permettra aux investisseurs de déterminer rapidement quels sont les bâtiments prioritaires dans leur parc, du point de vue de la durabilité. Non seulement ceux qui consomment et émettent le plus, mais aussi ceux sur lesquels on pourrait le plus rapidement intervenir, pour avoir un impact maximum sur l'ensemble du portefeuille ». Cet outil d'analyse devrait être disponible dans quelques semaines, assure Alrick Amann, pour qui, la prochaine étape pourrait être la mise à disposition du logiciel hors de Suisse. « Il y a déjà beaucoup d'intérêt en Allemagne pour ce genre de système ».