Nicolas Di Maggio, CEO bei Swiss Finance & Property AG - Marktbericht 2023

Wirtschaftslage:

Inflation und Rezession: Das Jahr 2023 begann mit erheblichen Bedenken bezüglich der Inflation und der notwendigen Massnahmen zu deren Bekämpfung. Im Laufe des Jahres verschob sich jedoch die Aufmerksamkeit zunehmend hin zu Befürchtungen, dass eine Rezession eintreten könnte. Die schnelle Veränderung der Stimmung gegenüber der wirtschaftlichen Entwicklung veranschaulicht gut die Volatilität und Unsicherheit des Marktes. Obwohl die Inflation zuletzt in den Hintergrund getreten ist, insbesondere aufgrund des Rückgangs der Preise für importierte Güter, könnte sie aufgrund verschiedener Faktoren wieder ansteigen.  So könnten beispielsweise Preiserhöhungen bei administrierten Preisen (zum Beispiel Krankenversicherung, Strom, öffentliche Verkehrsmittel), der Anstieg der Mehrwertsteuer von 7.7% auf 8.1% im Januar oder der Effekt der zweiten Erhöhung des Referenzzinssatzes für die Mieten mit Wirkung ab dem 1. April 2024 die Inflation begünstigen.

Globales und schweizerisches Wirtschaftswachstum: Für das Jahr 2023 wurde ein schwächeres globales Wirtschaftswachstum als im Vorjahr erwartet. Auch die Prognosen der OECD für 2024 wurden nach unten korrigiert. In der Schweiz wurde die Konjunktur nicht nur durch die globale Schwäche, sondern auch durch die rückläufige Entwicklung der beiden wichtigsten Handelspartnern der Schweiz beeinflusst, namentlich durch die Rezession in Deutschland und die konjunkturielle Verlangsamung in den USA. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) prognostizierte für 2023 nur ein reales BIP-Wachstum von 1.3%, was positiv ist, aber deutlich unter dem potenziellen Wachstum von 1.7% liegt. Für 2024 wird ein noch moderateres Wachstum erwartet, was die Schwierigkeiten der Exportwirtschaft und die Belastung durch den starken Schweizer Franken widerspiegelt.

Risiken für die wirtschaftliche Stabilität: Die Risiken für eine geschwächte Wirtschaft sind zahlreich und vielfältig. Sie beinhalten das bereits erwähnte schwache globale Wirtschaftswachstum, aber auch die jüngsten geopolitischen Konflikte, die jederzeit die globalen Lieferketten stören können. Diese Instabilität spiegelt sich auch in den Frühindikatoren für die Schweizer Wirtschaft wider, wie z. B. dem Einkaufsmanagerindex (PMI) und dem KOF-Konjunkturbarometer, die eine moderate Entwicklung signalisieren.

Reaktion der Finanzmärkte: Als Reaktion auf die schwache wirtschaftliche Aussicht, die Verlangsamung der Inflation und die Hoffnung auf eine baldige Senkung der Leitzinsen erlebten die Finanzmärkte in den letzten Wochen des Jahres 2023 einen signifikanten Aufschwung. Dies ging einher mit einem bemerkenswerten Rückgang der langfristigen Zinssätze.

Direkte Immobilienanlagen:

Markttrends: Der Markt für direktes Immobilieninvestment wird derzeit von zwei entgegengesetzten Strömungen beeinflusst. Einerseits wirken sich höhere Zinssätze negativ auf die Bewertungen durch höhere Diskontierungssätze (DCF) und Finanzierungskosten aus. Andererseits profitiert der Markt weiterhin von einer niedrigen Arbeitslosigkeit, anhaltender Migration (geschätzt auf über 100 000 Personen im Jahr 2023) und einem strukturellen Angebotsdefizit, was zu steigenden Mieten führt.

Auswirkungen auf Wohnungen: Mit einer durchschnittlichen Haushaltsgrösse von 2.18 Personen können die etwa 40 000 jedes Jahr neu erbauten Wohnungen die Nachfrage nicht decken. Folglich ist die Leerstandsquote weiter gesunken und erreichte 1.15%, wird voraussichtlich sogar bis Mitte 2024 unter 1% fallen, was eine anhaltende Knappheit auf dem Wohnungsmarkt widerspiegelt.

Ausblick auf den Büro- und Handelsmarkt: Der Markt für Gewerbeflächen und Büros erlebt komplexe Dynamiken. Während die fortgesetzte Indexierung und eine geringe Bautätigkeit den Markt stützen, werden Mietsteigerungen stark von Standort und Mieterpräferenzen abhängen. Der Büromarkt in zentralen Lagen könnte leichte Mietsteigerungen erleben. Für den Einzelhandel bleibt die Lage angespannt. Die Konsumentenstimmung ist gedrückt, und die Reallöhne werden auch 2024 nicht steigen. Zudem kämpft der Einzelhandel mit steigenden Betriebskosten (Energie, Logistik, Beschaffung). Mit der Konkurrenz durch den Online-Handel und jetzt erneut mit dem starken Franken durch den Einkaufstourismus werden Umsatzrückgänge erwartet.

Transaktionen und Entwicklungen: Trotz eines Umfelds voller Unsicherheiten beginnt der Markt für direkte Immobilientransaktionen Anzeichen einer Neuausrichtung zu zeigen, mit signifikanten Unterschieden in der Erwartung. Objekte in besten Lagen und von höchster Qualität werden voraussichtlich den Rest des Marktes übertreffen. Diese Dynamik wird erwartet aufgrund der Antizipation von Zinsänderungen und einer kontinuierlichen Erhöhung der Mieten in den gefragtesten Marktsegmenten.

Indirekte Immobilienanlagen:

Markt in Transition: Während eines grossen Teils des Jahres 2023 befand sich der Markt für börsennotierte Immobilien in einer Übergangsphase. Die Nachfrage war moderat aufgrund der schrittweisen Zinserhöhungen der Zentralbanken, was die Attraktivität von Anleihen stärkte. In der Schweiz jedoch hat der weniger starke Anstieg der Zinssätze einen signifikant positiven Gewinnmarge für Immobilieninvestitionen aufrechterhalten.

Kapitalmarkt und Konsolidierung: Obwohl es dem Kapitalmarkt an Dynamik mangelte, haben einige wichtige Transaktionen den Sektor geprägt. Insbesondere die Kapitalerhöhung des Baloise Swiss Property Fonds um CHF 135 Millionen, die Notierung des Sustainable RE Switzerland Fonds für etwa CHF 350 Millionen Anfang September und vor allem die Notierung des ZIF Immobilien Direkt Schweiz Fonds für etwa CHF 1.1 Milliarden Anfang November. Diese Transaktionen haben zu einer weiteren Konsolidierung beigetragen, das durchschnittliche Agio der Fonds unter 10% gesenkt, während die langfristigen Zinssätze bereits deutlich im Vergleich zum Jahresanfang gefallen sind.

Auswirkungen der Diskontierungssätze: Der Anstieg der Diskontierungssätze hat die Gesamtergebnisse belastet, die im Vergleich zu den Vorjahren einen deutlichen Rückgang verzeichneten. Im Gegensatz dazu blieben die veröffentlichten operativen Ergebnisse extrem robust.

Operative Leistung: Der Rückgang der Leerstandsquote, die 3.7% für Anlagefonds und 3.5% für Immobiliengesellschaften erreichte, sowie ein allgemeiner Anstieg der Mieteinnahmen sowohl im kommerziellen als auch im Wohnimmobilienbereich haben geholfen, den Anstieg der Finanzierungskosten zumindest teilweise zu kompensieren.

Performance:

Jahresendrallye: Die wachsende Begeisterung, dass die Zentralbanken die Zinssätze früher im Jahr 2024 senken werden, als zuvor erwartet, führte im letzten Quartal des Jahres 2023 zu einer “Rallye von fast allem". Dieser Optimismus wurde durch die Hoffnung auf eine lockerere Geldpolitik genährt, die Investitionen in risikoreichere Vermögenswerte wie Aktien und Immobilien förderte.

Finanzmarktindizes: Insgesamt schlossen die Finanzmärkte das Jahr mit einem starken Plus ab: +6.1% für den SPI-Index für Schweizer Aktien, +26.3% (+14.9% in CHF) für den SPX-Index für US-Aktien und +24.4% (+13.3% in CHF) für den MSCI World Index für globale Aktien. Auch die Anleihenindizes hielten mit, mit einer Performance von +7.4% für den SBI AAA-BBB Index und sogar +12.5% für den Index der inländischen Staatsanleihen.

Immobilienindizes: Im Bereich des indirekten Immobilieninvestments, wie erwartet, zeigen börsennotierte Anlagen die beste Performance. Nach ihrer Erholung zum Jahresende hin verzeichneten die Immobilienfonds, gemessen am SWIIT-Index, einen Anstieg von 5.0% im Jahr 2023, was hinter den Immobiliengesellschaften, gemessen am REAL-Index, mit einer Performance von 10.7% liegt, aber deutlich besser als die Immobilienstiftungen, gemessen am KGAST-Index, die nach 11 Monaten nur um 2.0% zulegten. Tatsächlich muss man bis ins Jahr 2001 zurückgehen, um eine vergleichbar schwache Performance der Immobilienstiftungen zu finden.

Ausblick:

Agio-Niveau der Fonds: Das Jahr endet mit einem Agio-Niveau von 16.3% für die Immobilienfonds, was als nahe am langfristigen historischen Durchschnitt angesehen wird. Dies zeigt die Widerstandsfähigkeit des Marktes für Immobilienfonds trotz der jüngsten Turbulenzen.

Zinsentwicklung und Kapitalmarkt: Zum Ende des Jahres 2023 sind die langfristigen Zinssätze, insbesondere die der zehnjährigen Bundesanleihen, auf 0.7% gefallen. Obwohl sie derzeit auf diesem niedrigen Niveau sind, könnten sie von dort aus wieder ansteigen. Zudem sollte man nach zwei Jahren mit relativ geringen Kapitalerhöhungen in den kommenden Quartalen mit einer stärkeren Belebung rechnen, was das Aufwärtspotenzial des Marktes ebenfalls begrenzen wird.

Direkte Renditen und sektorale Unterschiede: Die direkte Rendite bleibt attraktiv mit einem Durchschnitt von 2.7% für den SWIIT-Index, was einer Marge von 2% gegenüber den zehnjährigen Bundesanleihen entspricht. Die sektoralen Unterschiede bleiben erheblich mit einer Ausschüttungsquote von 4.1% im Handelssektor und 2.4% im Wohnsektor. Die Unterschiede spiegeln auch die Unterschiede in der Agioquote wider, die bei 17.3% im Wohnsektor gegenüber einem Abschlag von 2.9% im Handelssektor liegt. Immobiliengesellschaften mit einer durchschnittlichen Prämie von 0.9% bieten eine direkte Rendite von 3.7%, die weitgehend durch Einnahmen gedeckt ist, wie die operative Ausschüttungsquote von 85.9% zeigt.

Konsolidierung und bevorstehende Veränderungen: Die Übernahme von Credit Suisse durch UBS wird wahrscheinlich zu einer Konsolidierung der Anzahl der Produkte im Index führen. Zudem haben andere Akteure auch ihre Absicht angekündigt, Produkte zu fusionieren. Es sind auch mehrere Börsengänge für 2024 geplant, die den kurzfristigen Trend beeinflussen werden. Die Abnahme der Portfolio-Bewertungen, gepaart mit steigenden Finanzierungskosten, wird eine Neubewertung der Ausschüttungsniveaus für einige Fonds erforderlich machen. Auch der Verkauf von Immobilien wird notwendig sein, um die Rücknahme von Anteilen zu bedienen.

Zum Abschluss zeichnet sich das Jahr 2024 als ein Jahr ab, in dem zahlreiche Faktoren, die nicht direkt mit dem Immobilienmarkt zusammenhängen, dennoch erheblichen Einfluss darauf haben werden. Die festgestellte unterdurchschnittliche Leistung passiver Produkte im Jahr 2023 unterstreicht die zunehmende Notwendigkeit einer aktiveren Managementstrategie. Dies wird es nicht nur ermöglichen, die sich abzeichnenden Chancen zu nutzen, sondern auch ein strenges und angepasstes Risikomanagement in den Portfolios des indirekten Immobilienmarktes sicherzustellen.

Nicolas Di Maggio

CEO, SFP SA