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Immobilien
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Immoday
Bestandsaufnahme
Nach den sehr turbulenten Jahren 2022 und 2023 an der Schweizer Börse zeichnet sich 2024 wieder eine höhere Nachfrage der Investoren nach indirekten Schweizer Immobilienanlagen ab. Seit Jahresbeginn steigen die Agios an und die erste Zinssenkung der SNB im März 2024 scheint dem Markt und dessen Zuversicht Recht zu geben. Trotz einiger Turbulenzen im Frühjahr und Anfang August belief sich die YTD-Performance der kotierten Fonds per 31. August 2024 auf +7,0% und diejenige der kotierten Gesellschaften auf +8,9%. In den ersten acht Monaten des Jahres wurden zahlreiche Kapitalmassnahmen durchgeführt. Diese machten allein bei den kotierten Fonds (1) über 1,5 Milliarden Franken aus und wurden alle vollständig gezeichnet, was ein Anzeichen für das wiedergefundene Vertrauen ist.
Dank den soliden Fundamentaldaten spricht vieles für die an der SIX kotierten Immobilientitel. Bei der Lektüre der Jahres- und Halbjahresberichte der letzten 18 Monate ist festzustellen, dass der Bewertungswert der Immobilien angesichts der damals geäusserten Bedenken kaum korrigiert hat. Dennoch gilt es, bei der Titelauswahl selektiv vorzugehen und in die besten Portfolios zu investieren: Eine langfristig angelegte Strategie, vorhersehbare Cashflows, Standort- und Bauqualität, geografische Diversifikation und Planung der ESG-Investitionen gehören zu den wichtigsten Kriterien. Das Agio der Geschäftsimmobilientitel bleibt für eine bestimmte Anzahl von Akteuren attraktiv, namentlich für Immobiliengesellschaften, die über Portfolios von sehr hoher Qualität verfügen. Obwohl der Büromarkt weiterhin unter Druck ist, veröffentlichen diese Immobiliengesellschaften dennoch sehr solide Ergebnisse mit steigenden Mieten und einer Auslastung von über 95%. Per 31. August 2024 wies der SWIIT-Index (2) eine zugrunde liegende Dividende von 2,5% auf, während der REAL (3) 3,5% erreichte. Dies sind im Vergleich zur Rendite der 10-jährigen Eidgenossen, die bei 0,43% lag, sehr ansprechende Zahlen. Diese Renditedifferenz ist auf dem höchsten Stand seit Januar 2022 und könnte in den kommenden Monaten – vor allem aufgrund der Ankündigungen der SNB – weiter zunehmen.
Allerdings dürfte die Situation volatil bleiben – dies vor allem wegen der angekündigten grossvolumigen Kapitalemissionen sowie der weltweiten Börsenlage, die von den Ankündigungen der verschiedenen Zentralbanken (Tempo und Umfang der Zinssenkungen), aber auch von den Beschäftigungs- und Inflationszahlen in den USA abhängen wird.
Perspektiven für 2025
Angesichts der laufenden Senkung der Leitzinsen und trotz des methodenbedingten Glättungseffekts wird sich der Schätzwert der Immobilienanlagen unserer Ansicht nach wohl kaum weiter nach unten bewegen. Der fundamentale Wert der Portfolios dürfte somit stabil bleiben, während das Agio im oberen Durchschnitt (22,1% für die Fonds und 6,9% für die Immobilienaktien per 31.8.2024) verharren dürfte. In den kommenden Monaten ist im Geschäftsimmobiliensektor sogar ein Aufholeffekt beim Agio denkbar. Ausserdem schlugen sich die gestiegenen Schuldenkosten im Allgemeinen schneller in den Erfolgsrechnungen nieder als die Mietzinserhöhungen, die an Kündigungsfristen geknüpft sind und daher in den veröffentlichten Erträgen noch nicht vollständig sichtbar sind. Folglich rechnen wir für 2025 mit einem höheren Gewinn pro Aktie.
Immobilientitel sind in einer diversifizierten Asset Allocation damit wichtiger denn je: Ihr Basiswert zeichnet sich durch hohe Stabilität aus, sie sind trotz täglicher Kotierung weniger volatil als Aktien, werfen eine regelmässige oder gar steigende Dividende ab und weisen zu guter Letzt mittel- bis langfristig eine interessante Dekorrelation von anderen Instrumenten auf.
Laurent Clauzet
Portfoliomanager,
Verantwortlicher für Immobilienfonds,
BCGE Asset Management
(1) Schätzungen von BCGE Asset Management
(2) SXI Real Estate® Funds Broad Total Return
(3) SXI Real Estate® Shares Broad Total Return