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Immobilien
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Olivier Toublan
UBS wird wahrscheinlich einen Teil des Immobilienparks der Credit Suisse verkaufen, insbesondere die weniger attraktiven Gebäude, denkt Julien Baer, CFO von Comunus SICAV. Für den Fall, dass viele Vermögenswerte gleichzeitig auf den Markt kommen, könnte dies die Preise in diesem Teil der Immobilienbranche senken und Chancen für Investoren bieten, die auf die Bewertung dieser Art von Vermögenswerten spezialisiert sind.
Julien Baer ist CFO von Comunus SICAV, einem nicht kotierten Immobilienfonds, der einen Bestand von etwas mehr als 500 Millionen Franken verwaltet und sich auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert hat. Für ihn und seinen Fonds könnte die Fusion von Credit Suisse und UBS eine Chance sein. Eine Aussage, die unter all den Spezialisten, die wir für diese Artikelserie befragt haben, eine Ausnahme darstellt.
Julien Baer, wie wird sich die Fusion von Credit Suisse und UBS auf Ihr Geschäft auswirken?
Wir sind ein sehr spezifischer Akteur in der Welt der verbrieften Immobilien, da wir einerseits nicht kotiert sind und andererseits unsere Kunden nicht in der breiten Öffentlichkeit suchen. Darüber hinaus pflegen wir eine ziemlich spezielle Anlagestrategie, die stark auf die Wertsteigerung von Immobilien setzt. In diesem Sinne ist UBS nicht unser direkter Konkurrent, und wir werden von der Fusion wahrscheinlich weniger stark betroffen sein als einige unserer Konkurrenten.
Die Lage sähe also anders aus, wenn Sie ein kotierter Fonds mit einem breiteren Kundenkreis wären?
In der Tat würden wir dann in den direkten Wettbewerb mit dem treten, was die neue UBS zu bieten hat. Man muss sich allerdings eingestehen, dass momentan selbst innerhalb der Credit Suisse niemand wirklich zu wissen scheint, was passieren wird, zumindest nicht in Bezug auf verbriefte Immobilienfonds. Auf jeden Fall wird es mehrere Jahre dauern, um die unklare Situation zu entwirren, die gerade entstanden ist. Und deshalb bleiben wir gelassen, solange wir keine weiteren Informationen über die Zukunft haben.
Sie zählen zu den wenigen Leuten, die sagen, dass diese Fusion auch positive Aspekte haben könnte.
Stimmt, aber unsere Situation ist auch wirklich speziell. Erstens werden mehrere grosse institutionelle Investoren und andere Pensionskassen nach der Fusion wahrscheinlich Probleme mit ihrer Allokation haben. Sie wollen nämlich nicht alles in einen Topf werfen und werden infolge der Fusion wahrscheinlich eine zu hohe Allokation bei einem einzigen Emittenten haben. Was wahrscheinlich nicht nur Probleme bei der Risikodiversifizierung mit sich bringen wird, sondern auch noch gegen ihre Anlagestrategie verstossen könnte. Diese Anleger werden daher einen Teil ihres Vermögens in andere Anlagefonds umschichten müssen, und zwar ausserhalb der neuen UBS – was eine erste Gelegenheit für kleine, unabhängige Fonds wie den unseren sein könnte.
Eine erste? Es wird also noch weitere geben?
In der Tat. Eine zweite Chance wird sich in der Art und Weise bieten, wie die Immobilienfonds der Credit Suisse in die UBS integriert werden. Am Markt werden verschiedene Szenarios erörtert. Die naheliegendste Lösung wäre eine Zusammenlegung, aber das wäre nicht unbedingt die einfachste Lösung, da manche Fonds zwar ähnlich zu sein scheinen, dies aber nicht mehr der Fall ist, wenn man ihre Anlagestrategie, ihre Governance-Methode oder ihre Besteuerung näher betrachtet. Ihre Fusion wird also doch nicht so einfach sein. Eine andere Lösung für die UBS wäre, nur das zu behalten, was sie wirklich interessiert, und den Rest zu verkaufen. Das können ganze Fonds sein oder Bruchteile ihres Immobilienbestands. In diesem Fall könnten für uns Chancen entstehen, da es Teil unserer Anlagestrategie ist, Gebäude in schlechtem Zustand aufzukaufen, um sie aufzuwerten.
Aber das wird die Preise sinken lassen!
Das ist richtig. Das Risiko bei dieser Strategie besteht darin, dass plötzlich viele Immobilien gleichzeitig auf den Markt kommen, was zu einem Preisabfall führen würde. Das wäre zwar für den Markt als Ganzes nicht gesund, für uns aber interessant. Denn ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet am Schluss auch eine höhere Rendite.
Wird diese Fusion dennoch negative Auswirkungen haben?
Die Finanzierung von Erwerbungen könnte etwas schwieriger werden. Aber das wird sich sehr bald zeigen. Man konnte immer zwischen den beiden grossen Banken spielen, um die besten Zinssätze auszuhandeln, was jetzt mit einer einzigen Institution nicht mehr möglich sein wird.
Sollte man dem Markt freie Hand lassen oder sollten die Finanzbehörden eingreifen, um die neue Situation zu kontrollieren?
Ich bin natürlich für einen freien Markt, aber es bedarf trotzdem einer offiziellen Kontrolle dessen, was passieren wird. Das könnte die FINMA als Regulierungsbehörde des Schweizer Finanzplatzes übernehmen. Aber eine gestärkte FINMA, die den Markt wirklich kontrollieren und ihm ihre Entscheidungen auferlegen könnte, was bisher nicht immer der Fall ist. Eine solche Kontrolle ist notwendig, denn es ist unbestritten, dass zumindest im Bereich der Immobilienverbriefung die neue UBS eine dominante Position einnehmen wird, mit Fonds von sehr guter Qualität, die grösser und liquider sind, was sie für Investoren, insbesondere für Privatanleger, unumgänglich macht.
Olivier Toublan, Immoday