Le coliving, nouvel eldorado pour les propriétaires ?

Avec un revenu des loyers résidentiels de 18% à 30% supérieur à celui de la location classique à long terme, le coliving attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. D'autant plus que, dans les grandes villes, la demande ne cesse de grimper. Mais si les revenus sont supérieurs, les contraintes le sont également. Petit tour d'horizon d'un type de location qui passe encore sous le radar de la plupart des grands investisseurs suisses.

Jadis, on parlait de colocation, mais,  aujourd'hui, pour sa version professionnalisée, les investisseurs préfèrent le terme de coliving. Ou, pour les amoureux de la langue française, «solution de partage locatif».

Avec une demande qui ne cesse de grimper et des revenus plus importants que la location traditionnelle, on comprend pourquoi les investisseurs s'intéressent de plus en plus à ce genre d'immobilier résidentiel dont l'offre commence à devenir importante, puisque selon un récent article du Monde, on compte jusqu'à 40'000 chambres proposées en coliving dans une ville comme Paris. Mais seulement quelques centaines à Zurich, selon nos estimations.

Le nouvel eldorado pour les investisseurs

Selon l'institut de recherche français IPR, à Paris, le coliving concentrerait désormais la moitié des investissements en matière de résidences gérées, dépassant les résidences étudiantes et seniors. 

Avec des acteurs locaux, comme La Casa, qui possède aujourd'hui 50 immeubles proposant environ 700 lits dans toute la France, mais aussi des géants internationaux comme Greystar, qui gère un portefeuille immobilier d'un million d'unités locatives, dont plus de 40'000 lits en Europe.

En Suisse, des jeunes pousses se sont également lancées dans ce segment, comme TomoDomo, qui a commencé par reconvertir des hôtels en espace de coliving dans la région de Zurich, au début des années 2020, et qui propose aujourd’hui sept espaces, à Zurich, Bâle et Saint-Gall, les plus petits pouvant accueillir une trentaine de résidents, le plus grand un peu plus de 130.

À noter que si, dans un premier temps, ces espaces de coliving ont souvent résulté de la restructuration d'immeubles anciens, la construction d'immeubles spécifiquement destinés à ce type de location est devenue de plus en plus fréquente, avec un nombre suffisant de chambres pour rentabiliser l'opération. 

Un potentiel de revenu plus élevé pour le coliving

Mais pourquoi investir dans le coliving?

D'abord, pour le potentiel de revenus plus élevé que la location du même bien sur la longue durée. C’est logique : en louant un appartement - souvent restructuré pour utiliser au mieux l'espace disponible - par chambre individuelle, on génère plusieurs sources de revenus à partir d'un seul bien, revenus au final plus importants que si on proposait le bien à un seul locataire. Par exemple à Lausanne, une chambre de 15 m² en coliving coûte 1’300 francs par mois, dans une unité de 28 chambres. À Zurich, on en est, en moyenne, à 1’500 francs.

Au final, une fois décomptés tous les coûts du coliving - beaucoup plus élevé que ceux d'un appartement traditionnel, on y revient ci-dessous - une étude française estime que le revenu au mètre carré est supérieur de 18% à 30% à celui de la location de longue durée.

Cerise sur le gâteau, actuellement niché dans un flou légal, le coliving permet souvent d'échapper au plafonnement des loyers. De toute manière, les locataires ne faisant que passer, il est peu probable qu'ils contestent leur loyer, au vu du temps que prend une telle procédure.

Une demande en hausse pour ce type de logement

Pour les propriétaires, le coliving est d'autant plus intéressant que la demande est soutenue, en particulier dans les villes qui attirent beaucoup d'étudiants et de jeunes expats. Pour eux, le coliving est une solution facile, abordable, sans prise de tête, avec en outre la possibilité de rencontrer d'autres personnes dans les espaces communs (combattre la solitude des nouveaux arrivants est un des grands arguments marketing du coliving). 

La demande est également dopée par la facilité du coliving : il est en effet possible de signer un contrat en quelques minutes, en ligne, alors qu'obtenir une location traditionnelle prend des semaines voire des mois, sans garantie de résultat positif. Autre facilité pour le locataire, le coliving inclut dans le loyer tous les contrats et abonnements de base (assurance habitation, eau, électricité, énergie, Internet, etc.), et propose des durées de séjour flexibles, avec des tarifs généralement proposés au mois, pour des locations qui durent, en moyenne, de quelques mois à deux ans.

Le grand inconvénient : une gestion beaucoup plus complexe

Le grand inconvénient du coliving, c'est une gestion beaucoup plus complexe que les appartements traditionnels en location de longue durée. Dans une structure de coliving qui compte au moins une trentaine de chambres pour être rentable, le flux de locataire est constant et les vacances fréquentes. Il faut donc sans cesse trouver et intégrer de nouveaux locataires, ce qui peut engendrer des coûts importants. 

En outre, c'est au propriétaire de gérer les espaces partagés, voire d'organiser des événements pour les locataires, qui font partie de l'offre du coliving. Heureusement, comme pour Airbnb, des structures indépendantes se développent pour s'occuper de la gestion des chambres disponibles et des réseaux sociaux, puisque, comme pour tout type de location de courte ou moyenne durée, le coliving est commenté et noté par ses utilisateurs. 

Des contraintes d'espace différentes de celles des appartements classiques

Le coliving, comme le rappelle l'IPR, entraîne aussi une structuration de l'espace habitable différente de celle d'une série d'appartements classiques. En effet, beaucoup de résidences coliving ne vont proposer que des chambres sans équipements de cuisine, voire sans salle de bains. Les résidents se voient alors obligés d’utiliser des espaces partagés, équipés en conséquence, pour leurs besoins quotidiens. 

C'est donc techniquement différent des serviced appartments, qui se développent eux aussi fortement, en particulier à Zurich, selon une récente étude de JLL, mais qui proposent des espaces totalement autonomes, toujours avec salle de bain et souvent avec cuisine. 

Ceci dit, comme le remarquent les observateurs, ces deux types de location sont proches, et on retrouve souvent les mêmes investisseurs, en général actifs également dans les logements pour étudiants. Le même principe, pour finalement les mêmes types de locataires mais à trois étapes différentes de leur carrière, avec trois catégories de prix distinctes.

Rédaction Immoday

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