5 minutes avec Agnès Haulbert, Head of Portfolio Management Real Estate chez Patrimonium

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Agnès Haulbert, Head of Portfolio Management Real Estate chez Patrimonium, en charge du fonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund.

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Agnès Haulbert, parlez-nous un peu de vous.

Je suis franco-suisse et j’habite à Lausanne. Du point de vue professionnel, je suis gestionnaire du fonds immobilier Patrimonium Swiss Real Estate Fund, créé en 2007 et côté en bourse. J’ai participé à son lancement et à sa progression, puisque nous sommes partis de zéro et que nous avons aujourd’hui une masse sous gestion d’environ 1,1 milliard de francs.

Qu’est-ce qui vous a amenée à l’immobilier ?

Pendant mes études à HEC Lausanne, j’ai fait des stages dans le secteur, ça m’a intéressé, et ça m’a poussé à me perfectionner, avec un diplôme de l’Institut d’études immobilières de Genève. Ensuite, ce fut un concours de circonstances. Quand Patrimonium s’est lancé, en 2007, avec la création du Swiss Real Estate Fund, l’équipe fondatrice recherchait quelqu’un avec mon profil. J’ai commencé comme junior en 2007, puis j’ai peu à peu gravi les échelons jusqu’à devenir responsable du fonds.

Qu’est-ce qui vous intéresse dans l’immobilier ?

Le côté économique, les chiffres, la finance, la gestion me plaisent beaucoup. Mais j’aime aussi le concret. Donc, je préfère travailler sur un immeuble, qui existe, qui est tangible, plutôt que sur un portefeuille d’actions.

En tout cas, on vous sent très enthousiaste.

C’est vraiment un métier qui me passionne. Quand on parle avec les investisseurs, c’est très financier, puis, quand on rencontre les régies et les locataires, c’est très humain. Bref, c’est tous les jours différent.

Vous êtes aussi une des rares femmes à la tête d’un fonds immobilier en Suisse romande.

Aujourd’hui, je remarque qu’il y a de plus en plus de femmes qui s’occupent d’immobilier. Par contre, quand j’ai commencé, il a 15 ans, il fallait vraiment faire sa place dans un milieu qui était et qui reste assez masculin. Montrer que l’on était capable et compétente. Mais ensuite, tout s’est bien passé.

Quel est votre principal trait de caractère ?

L’efficacité et la rigueur. Je connais parfaitement les immeubles que je gère.

Et vos hobbys ?

Les voyages, avec une préférence pour l’Afrique australe, les grands espaces avec des animaux et aucune construction, aucune ville à l’horizon. Ce qui me change de mon environnement habituel ! J’ai aussi une passion pour les automobiles.

Et donc, quel est votre modèle préféré ?

La Porsche 911. Qui sera, je l’espère, ma prochaine voiture.

Revenons au fonds de placement que vous dirigez, le Patrimonium Swiss Real Estate Fund.

Comme je vous l’ai dit, il a été créée en 2007, et nous gérons aujourd’hui un portefeuille immobilier d’environ 1,1 milliards de francs. Ce qui représente 69 immeubles, essentiellement du résidentiel, 2650 appartements, principalement en Suisse romande, proche des grandes villes.

Avec quel objectif de rentabilité ?

Autour de 4%.

C’est encore possible de trouver une telle rentabilité en Suisse ?

Ça devient très difficile. Surtout dans un environnement où les prix sont sans cesse poussés à la hausse par de très gros investisseurs institutionnels qui sont moins exigeants sur les rendements. 2,5% leur suffisent parfois.

Alors, comment faites-vous ?

Il faut adopter une stratégie un peu différente. Par exemple, nous avons souvent achetés des immeubles anciens que nous avons ensuite rénovés. Ou des immeubles commerciaux que l’on transforme en résidentiel. D’ailleurs, nous avons, à l’interne, toute une équipe technique qui nous permet de gérer ces transformations et ces rénovations, avec une meilleure maîtrise des coûts, du budget et du planning des travaux. Ce qui nous permet d’éviter les intermédiaires et de doper les rendements.

Plus largement, comment analysez-vous le marché immobilier suisse actuellement ?

C’est un marché compliqué. Comme je l’ai dit, les rendements ne cessent de baisser et je me demande quelle sera la limite inférieure. Pour des immeuble bien situés dans le centre de Zurich, certains institutionnels acceptent aujourd’hui un rendement de 2 % ! Parallèlement, la valeur de nos immeubles ne cesse d’augmenter. Là aussi, je me pose la question : jusqu’à quand ?

Alors, comment faites-vous dans ce contexte ?

Très honnêtement, ça devient difficile de trouver des investissement avec un rendement intéressant. Alors nous nous concentrons sur nos immeubles. Nous avons procédé à plusieurs travaux de surélévation et d’aménagement des combles, nous sommes en train de transformer certains sites commerciaux en résidentiel, et nous continuons d’investir dans la rénovation de nos bâtiments les plus anciens. Ça nous permet d’augmenter la valeur de notre parc immobilier et de maintenir sa rentabilité.

Donc, si je comprends bien, pas d’augmentation de capital en vue pour l’acquisition de nouveaux immeubles ?

Non, rien de prévu pour le court terme.

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