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Dans le jargon des placements immobiliers, l’agio tient une place de choix. Si son concept est assez simple – dans les fonds immobiliers côtés, l’agio correspond à la différence entre le cours de Bourse et la valeur nette d’inventaire (valeur des immeubles nette des dettes) d’un titre – les causes de ses évolutions, parfois marquées, sont moins évidentes.
Certains facteurs pouvant expliquer la formation d’un agio sont d’ordre structurel et expliquent que les investisseurs sont disposés à payer plus que la valeur intrinsèque des immeubles. La diversification des actifs par régions et usages, la délégation de la gestion à des professionnels et une structure légale offrant de la protection ressortent souvent comme les principaux atouts auprès des investisseurs. La liquidité quotidienne à la Bourse suisse et la possibilité de donner ses parts au rachat une fois par année à leur valeur nette apportent également une valeur ajoutée par rapport à la détention d’un bien en nom. Finalement, notons une certaine prudence dans la valorisation des immeubles aux bilans des fonds.
D’autres facteurs, au contraire, sont plus cycliques et dépendent de l’environnement macro-économique. C’est le cas notamment du niveau des taux d’intérêts, qui influe à plusieurs égards – demande pour la classe d’actifs, valorisations des immeubles aux bilans et coûts du financement – sur les titres immobiliers cotés en Bourse. Parmi les autres facteurs se retrouvent également les réserves de liquidités des investisseurs ainsi que l’offre de placements immobiliers arrivant sur le marché au travers d’augmentations de capital ou de lancements de nouveaux véhicules.
Les fonds immobiliers cotés ont terminé l’année 2020 avec une performance de +10,8%. Dans le contexte particulier d’une crise sanitaire, la stabilité des revenus et des valeurs immobiliers, couplée au manque d’alternative de placement, ont à nouveau poussé les investisseurs vers la pierre. Résultat : un niveau d’agio de plus de 40% à fin 2020, soit bien au-dessus de la moyenne historique qui s’élève à 20%, et ce malgré un point de passage proche de cette moyenne courant mars. Ce niveau d’agio élevé est d’autant plus impressionnant que l’année dernière fut riche du côté de l’offre avec plus de 5 milliards de francs d’opérations en capital.
L’année 2020 aura aussi été celle des clivages, tant sur le front des politiques de lutte contre le virus que des niveaux d’agios. Les investisseurs ont en effet recherché avant tout de la stabilité et de la prévisibilité, d’où une favorisation des fonds immobiliers exposés majoritairement au secteur résidentiel; ainsi, sur les vingt fonds avec les plus grands agios, seuls deux sont exposés majoritairement à l’immobilier commercial. En moyenne, la différence d’agios entre ces deux typologiques de fonds se monte à plus de 20%. Outre cette catégorisation selon l’usage, on constate une prime marquée pour les fonds les plus grands : la taille, et, implicitement, la liquidité sont également des paramètres majeurs expliquant la dispersion des niveaux d’agios.
Les niveaux d’agios actuellement élevés sont ainsi le reflet d’une forte demande pour les véhicules d’investissement immobiliers, qui bénéficient d’un cadre structurel stable et rassurant dans un environnement de taux d’intérêts négatifs. Dans ce contexte, la capacité des gestionnaires à anticiper les enjeux de vacants afin de conserver des revenus stables sera déterminante.
Jonathan Martin, Senior manager
Edmond de Rothschild REIM (Suisse)