«Le commerce en magasin est aussi une question d'expériences»

Malgré la concurrence d’internet, l’immobilier commercial continue de représenter une intéressante classe d’actifs. Explications de Thomas Lavater, Head Funds & Foundation auprès de Swiss Finance and Property (SFP).

Alors que le secteur commercial se trouve en pleine mutation, Thomas Lavater, Head Direct Funds & Foundation chez SFP ( Swiss Finance and Property) ausculte ce marché qu’il connaît bien en pointant de belles opportunités d’investissement.

L’an dernier, le SF Commercial Properties Fund a réalisé une belle performance. Ce fonds investit principalement dans un portefeuille immobilier diversifié de propriétés commerciales dans toute la Suisse, avec un focus sur la logistique, les entrepôts, le commerce, l'industrie et la manufacture.

En un quart de siècle, le marché en ligne a quadruplé. Dans quelle mesure l'e-commerce impacte-t-il le commerce de détail?

Le commerce en ligne rend les consommateurs plus informés et plus compétents. Alors que les clients avaient l'habitude de se rendre dans un magasin pour obtenir des conseils, ce processus a lieu avant la visite en magasin. Les attentes du consommateur en matière de prix sont également influencées par cela. Au début, le commerce en ligne était un autre canal de vente, comme la vente par correspondance de mode dans les années d'après-guerre. Aujourd'hui, le commerce en ligne s'est imposé comme un marché de vente alternatif. Cependant, vous devez faire une distinction forte entre le fait que la boutique en ligne soit gérée par un détaillant classique ou une plateforme en ligne telle qu'Amazon, Wish, Temu ou AliExpress. Dans le cas de la boutique en ligne d'un détaillant, la gamme de produits est élargie du commerce physique à Internet. Au mieux, les produits ne peuvent être achetés qu'en ligne. Les attentes du détaillant en matière de qualité, de sécurité et d'image restent les mêmes. Dans le cas des plateformes en ligne actives à l'échelle mondiale, la majorité concerne le prix et la disponibilité d'un article.

Comment est-ce que cela influence le paysage de l'immobilier commercial?

En Suisse, il y a généralement trop de surfaces commerciales par rapport à la population. Il est important de faire la distinction entre les surfaces de vente situées dans les centres commerciaux et dans les rues commerçantes. Dans le cas des centres commerciaux, il est important de distinguer s'ils sont destinés aux «biens de tous les jours» avec des détaillants alimentaires, des aliments pour animaux, des pharmacies, des coiffeurs, des centres de fitness, des opticiens, des cafés et quelques fournisseurs non alimentaires, ou des propriétés qui abritent principalement des détaillants non alimentaires et de mode. La population de la Suisse augmente d'environ 1% par an depuis de nombreuses années en raison de l'immigration et de l'allongement de l'espérance de vie. Par conséquent, les propriétés adaptées aux besoins quotidiens restent attractives. Les centres commerciaux, axés sur la mode et le non-alimentaire, réaffecteront de plus en plus les surfaces de vente à d’autres usages au fil du temps.

Les centres-villes sont-ils toujours aussi attractifs? Qu'en est-il des agglomérations?

Les grands centres-villes risquent de se ressembler de plus en plus. Si vous regardez les principales rues commerçantes des grandes villes telles que Berlin, Munich, Londres, Paris et Rome, l'offre est généralement limitée à quelques marques de luxe. Ces rues commerçantes sont bordées de marques internationales du segment des prix moyens et bas. Plus les centres-villes se comparent, plus leur attractivité se perd. Cependant, je vois de plus en plus de nouvelles impulsions avec des marques locales, de nouvelles idées, de jeunes créateurs qui ouvrent de nouveaux espaces en dehors des rues commerçantes chères, ce qui conduit à une augmentation de l'attractivité des centres-villes.

A part l'alimentaire, y a-t-il d'autres valeurs sûres?

De mon point de vue, il faut faire la distinction entre le besoin et la consommation. Si plus aucun vêtement ne pouvait être acheté pendant douze mois à partir d'aujourd'hui, ce ne serait pas un problème pour beaucoup de gens, car il y a suffisamment de vêtements dans leur propre placard. C'est différent avec la nourriture, elle est vitale et nous avons besoin d'y avoir accès quotidiennement. À mon avis, tous les commerçants qui produisent et vendent des biens de subsistance font partie des actifs sûrs.

Pourtant même Migros, dont la boutique en ligne Digitec Galaxus est la plus rentable du pays, continue de dégraisser. Est-ce la Bérézina?

Je ne peux pas faire de déclaration sur le développement chez Digitec Galaxus. Cependant, je ne crois pas qu'une baisse temporaire de la demande ou la décision de réduire certaines offres puissent être comparées à une catastrophe. Les boutiques en ligne sont généralement très exposées à la concurrence. Les décisions du consommateur sont dictées par l'offre, la confiance et, surtout, le prix. Au cours des douze derniers mois, Temu a lancé une offensive publicitaire, qui a fait sensation sur le marché.

Votre analyse tient également compte de la sensualité à laquelle convient les magasins stationnaires. Certes, la possibilité de toucher et de sentir les produits permet à la clientèle de trouver l'inspiration pour cuisiner ou pour choisir un cadeau approprié. Mais est-ce vraiment suffisant pour assurer le maintien de ces enseignes?

L'expérience peut être un facteur essentiel de bien-être. Lorsqu'ils achètent un bijou, les clients peuvent le regarder en ligne et se le faire envoyer ou obtenir des conseils dans un magasin avec une boisson et une ambiance agréable. Qu'est-ce qu'ils préfèrent? Le commerce de détail en magasin n'est pas seulement une question d'apparence, c'est aussi une question d'expériences. Actuellement, il existe un phénomène appelé paralysie décisionnelle ou surcharge de choix. Il décrit le problème que les gens n'arrivent pas à se décider lorsqu'il y a trop de choix. Dans le commerce de détail physique, la gamme de produits est limitée et avec un conseiller, le shopping peut devenir une expérience même pour ceux qui n'aiment pas faire du shopping. Je pense que les émotions, les expériences, l'haptique et l'assortiment ciblé préserveront l'existence continue du commerce de détail.

Selon vos résultats publiés aujourd'hui, vous obtenez un rendement brut réalisé de 6,41%. Où intervenez-vous pour permettre une telle performance?

Nous travaillons avec nos locataires pour adapter les propriétés et les espaces à leurs besoins. Grâce à cette approche conjointe, nous pouvons créer une meilleure position de départ pour nos locataires et nos investisseurs.

L'an dernier, vous avez procédé à deux augmentations de capital d'une valeur de près de 100 millions de francs. Envisagez-vous une nouvelle levée de fonds pour cette année?

Nous examinons constamment les possibilités d'améliorer le fonds. L'année dernière, nous avons pu acheter quatre biens immobiliers d'une valeur vénale de 89,4 millions de francs et les intégrer dans notre portefeuille. Si nous voyons des possibilités d'acquisition et que nous pouvons les sécuriser, d'autres augmentations de capital sont possibles.

Quelles sont vos prévisions pour le secteur?

En raison de la croissance démographique et de la consommation continue, je vois les opportunités futures intactes. À mon avis, les offres vont considérablement évoluer au fil du temps. La véritable durabilité deviendra plus importante dans tous les domaines.

Le commerce de détail, c'est le changement. Pendant des siècles, les offres des détaillants ont été adaptées aux besoins des consommateurs. Cela continuera dans cent ans. Je ne peux pas dire à quoi ressembleront nos habitudes d'achat en 2100, mais je suis convaincu qu'il s'agira d'une combinaison de magasinage physique et virtuel. Dans tous les cas, il sera possible d'adapter les propriétés d'aujourd'hui aux nouvelles exigences.

Rédaction-Immoday.ch