L'année 2025 a été record pour l'immobilier titrisé sur bien des points, y compris celui du nombre de lancements de nouveaux véhicules: cinq fonds non cotés, y compris le premier fonds de la Banque cantonale de Bâle-Campagne, et deux L-QIF, une nouvelle catégorie de produits qui semble promise à un bel avenir. On revient sur ces lancements, qui ne se sont d'ailleurs pas tous bien passés.
L'année 2025 aura vraiment été exceptionnelle pour l'immobilier titrisé, avec près de 90 augmentations de capital, cinq introductions en bourse et l'arrivée de six nouveaux véhicules. On revient sur ces derniers, avec leur performance jusqu'au 20 décembre 2025.
Si l'année 2025 s'est conclue de manière euphorique, elle avait pourtant mal commencé.
En effet, mi-janvier, Sustainable Real Estate Wood renonçait à son lancement. Ce qui devait être le premier fonds immobilier de Suisse misant sur les constructions nouvelles en bois n'a pas réussi à convaincre. Comme nous le confiait à l'époque Marco Scheurer, directeur de Sustainable Real Estate SA, si le concept a suscité de l'intérêt auprès des investisseurs qualifiés visés, ils restaient très réticents à investir dans un nouveau véhicule à la stratégie aussi particulière. Fin 2025, selon Marco Scheurer, le projet reste suspendu. Tout est prêt, mais il manque toujours des investisseurs désireux de promouvoir le développement d'un portefeuille immobilier de constructions en bois.
Le premier lancement aura finalement eu lieu en mars, celui du Pretium Real Estate Fund, qui a levé 185,5 millions de francs pour acquérir une douzaine de biens immobiliers. «Cette première émission témoigne de la confiance des investisseurs dans notre stratégie», avait déclaré Salman Baday, CEO et associé fondateur de Pretium Invest. Il précisait que la stratégie du fonds est d'investir avant tout en Suisse alémanique, autour des grands centres économiques urbains du pays, principalement dans des immeubles résidentiels.
Fin octobre, le fonds a finalisé avec succès sa première augmentation de capital, de 47,7 millions de francs, largement sursouscrite selon le communiqué de presse, avec en outre l'arrivée de nouveaux investisseurs.
Selon l'Immo Desk de la BCV, fin novembre, le fonds avait un agio de 7,2%.
S'il a techniquement été lancé en novembre 2024, c'est en mars 2025, soit exactement une année après que ce nouveau type véhicule ait été rendu accessible, en Suisse, aux investisseurs qualifiés, que le L-QIF PMT Swiss Real Estate a concrètement levé ses premiers capitaux. Ce premier L-QIF immobilier de Suisse est un fonds ouvert qui investit dans des biens de rendement, mais aussi dans la réalisation de projets de construction, qui pourront être vendus une fois achevés afin d'optimiser les rendements et les flux de trésorerie, expliquent les responsables du groupe.
En mars, le L-QIF a donc levé 100 millions de francs. Fin décembre, PMT indiquait que le portefeuille du fonds avait une valeur totale de 115 millions de francs, investis dans deux biens, soit, une fois tous les développements terminés, 180 appartements.
Rares sont aujourd'hui les banques cantonales qui n'ont pas encore leur fonds de placement immobilier. C'était le cas de la BKLB, la Banque cantonale de Bâle-Campagne, jusqu'à juillet dernier.
Le BLKB (CH) Sustainable Property Fund a levé 130 millions pour acquérir un portefeuille diversifié d'immeubles durables, essentiellement résidentiels, d’une valeur de marché d’environ 180 millions de francs, situés principalement dans les villes et agglomérations du nord-ouest de la Suisse, ainsi que dans les régions limitrophes de Berne, de la Suisse centrale et de Zurich.
Originalité de ce lancement: la Banque cantonale de Bâle-Campagne a d'ores et déjà annoncé que, dès que le fonds aura atteint la taille critique — dont le niveau n'a pas été précisé, il entrera en bourse.
Selon SFP, le 20 décembre 2025, le fonds avait une valorisation de marché d'environ 130 millions de francs et un agio de 3%.
En septembre, Cronos Finance SA a lancé un nouveau fonds immobilier non coté: Cronos Immo Fund 2 (CIF2). L'opération est intéressante. En effet, ce fonds est une réplique de Cronos Immo Fund 1 (CIF1), qui investit principalement dans le secteur résidentiel romand, en favorisant les apports en nature, les swaps.
Le problème, c'est qu'après une introduction en bourse réussie en 2022, le CIF1 affiche désormais un agio de +27% (au 20 décembre), ce qui peut rebuter certains investisseurs, d'autant plus s'ils veulent effectuer un apport en nature (qui devient moins intéressant pour les propriétaires si les agios sont élevés).
D'où la décision de Cronos de lancer un deuxième fonds, similaire au premier mais non coté, avec un prix d’émission basé sur la valeur d’inventaire (sans agio) et avec une faible volatilité.
Selon SFP, fin décembre 2025, le fonds avait une valorisation de marché de 30 millions de francs, un peu moins que ce qui avait été espéré lors du lancement, et un agio nul.
L'univers des fonds non cotés s'est renforcé en octobre avec l'arrivée du fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P, qui a levé 70 millions de francs. Un fonds un peu particulier, puisqu'il est destiné exclusivement aux clients du gestionnaire de fortune, qui avait déjà lancé en 2023 un fonds immobilier pour ses clients institutionnels, avec une stratégie d'investissement centrée sur le résidentiel en Suisse allemande.
Selon l'Immo Desk de la BCV, fin novembre 2025, le fonds avait une fortune nette de 70 millions de francs et un agio nul.
Fin novembre, Swiss Finance & Property Funds SA annonçait le lancement du SFER Redevelopment L-QIF, à capital variable et sans durée fixe, en collaboration avec EROP Real Estate & Partners SA. Selon le communiqué du groupe, ce fonds, destiné aux investisseurs qualifiés, va se focaliser sur la rénovation durable et la revalorisation d'immeubles anciens, avec la création d’espaces résidentiels supplémentaires, la conversion de biens commerciaux à des fins résidentielles et l'utilisation efficace des terrains. Il pourra utiliser un effet de levier maximum de 50% pour offrir une plus grande flexibilité en matière de financement externe et bien entendu un meilleur rendement à ses investisseurs (et donc aussi une prime de risque plus élevée). Si le succès est au rendez-vous, ce L-QIF prévoit un volume d'investissement de 800 millions de francs dans 5 ans.
La Rédaction Immoday
Suivez-nous sur LinkedIn.