Das Jahr 2025 war in vielerlei Hinsicht ein Rekordjahr für verbriefte Immobilien, unter anderem auch im Hinblick auf die Anzahl neu lancierter Anlagevehikel: fünf nicht kotierte Fonds, darunter der erste Fonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank, sowie zwei L-QIFs – einer neuen Produktkategorie, der ein vielversprechendes Zukunftspotenzial attestiert wird. Nachfolgend ein Rückblick auf diese Lancierungen, die nicht alle reibungslos verlaufen sind.
Das Jahr 2025 war für verbriefte Immobilien aussergewöhnlich, mit rund 90 Kapitalerhöhungen, fünf Börsengängen und der Lancierung von sechs neuen Anlagevehikeln. Nachfolgend eine Übersicht über diese Neuzugänge sowie deren Performance bis zum 20. Dezember 2025.
Obwohl das Jahr 2025 euphorisch endete, verlief der Start zunächst enttäuschend.
Mitte Januar verzichtete Sustainable Real Estate Wood auf seine Lancierung. Der Fonds, der als erster Immobilienfonds der Schweiz gezielt auf neue Holzbauprojekte setzen wollte, konnte die Investoren nicht überzeugen. Wie Marco Scheurer, Geschäftsführer der Sustainable Real Estate SA, damals erklärte, habe das Konzept zwar Interesse bei den angesprochenen qualifizierten Investoren geweckt, diese seien jedoch sehr zurückhaltend geblieben, in ein neues Anlagevehikel mit einer derart spezifischen Strategie zu investieren. Ende 2025 ist das Projekt gemäss Marco Scheurer weiterhin sistiert. Die Struktur ist vollständig vorbereitet, es fehlen jedoch nach wie vor Investoren, die bereit sind, den Aufbau eines Immobilienportfolios mit Holzneubauten aktiv zu unterstützen.
Die erste erfolgreiche Lancierung erfolgte schliesslich im März mit dem Pretium Real Estate Fund, der 185,5 Millionen Franken zur Akquisition eines Dutzends Immobilien einnahm. «Diese erste Emission zeugt vom Vertrauen der Investoren in unsere Strategie», erklärte Salman Baday, CEO und Mitgründer von Pretium Invest. Die Anlagestrategie des Fonds fokussiere sich primär auf die Deutschschweiz, insbesondere auf die grossen urbanen Wirtschaftszentren, und investiere hauptsächlich in Wohnliegenschaften.
Ende Oktober schloss der Fonds seine erste Kapitalerhöhung über 47,7 Millionen Franken erfolgreich ab. Gemäss Medienmitteilung war diese deutlich überzeichnet, zudem konnten neue Investoren gewonnen werden.
Gemäss Immo Desk der BCV wies der Fonds per Ende November ein Agio von 7,2% auf.
Obwohl technisch bereits im November 2024 lanciert, hat der L-QIF PMT Swiss Real Estate im März 2025 – genau ein Jahr nach der Öffnung dieses neuen Vehikeltyps für qualifizierte Investoren in der Schweiz – effektiv seine ersten Mittel aufgenommen. Dieser erste Immobilien-L-QIF der Schweiz ist als offener Fonds konzipiert und investiert sowohl in Renditeliegenschaften als auch in die Entwicklung von Bauprojekten, die nach Fertigstellung veräussert werden können, um Renditen und Cashflows zu optimieren, wie die Verantwortlichen erläutern.
Im März wurden 100 Millionen Franken aufgenommen. Ende Dezember gab PMT bekannt, dass das Fondsportfolio einen Gesamtwert von 115 Millionen Franken aufweise, investiert in zwei Objekte, die nach Abschluss sämtlicher Entwicklungsarbeiten insgesamt 180 Wohnungen umfassen werden.
Nur noch wenige Kantonalbanken verfügen heute nicht über einen eigenen Immobilienanlagefonds. Bis Juli dieses Jahres zählte auch die Basellandschaftliche Kantonalbank (BLKB) dazu.
Der BLKB (CH) Sustainable Property Fund nahm 130 Millionen Franken auf, um ein diversifiziertes Portfolio nachhaltiger, überwiegend wohnwirtschaftlich genutzter Immobilien mit einem Marktwert von rund 180 Millionen Franken zu erwerben. Die Liegenschaften befinden sich hauptsächlich in Städten und Agglomerationen der Nordwestschweiz sowie in angrenzenden Regionen von Bern, der Zentralschweiz und Zürich.
Eine Besonderheit dieser Lancierung besteht darin, dass die Basellandschaftliche Kantonalbank bereits angekündigt hat, den Fonds an die Börse zu bringen, sobald er eine kritische Grösse erreicht – deren Schwellenwert allerdings nicht kommuniziert wurde.
Gemäss SFP belief sich die Marktbewertung des Fonds per 20. Dezember 2025 auf rund 130 Millionen Franken, bei einem Agio von 3%.
Im September lancierte Cronos Finance SA einen neuen nicht kotierten Immobilienfonds: den Cronos Immo Fund 2 (CIF2). Die Transaktion ist insofern bemerkenswert, als es sich um eine Replik des Cronos Immo Fund 1 (CIF1) handelt, der hauptsächlich in Wohnimmobilien in der Romandie investiert und dabei verstärkt auf Sacheinlagen und Tauschgeschäfte setzt.
Nach dem erfolgreichen Börsengang im Jahr 2022 weist der CIF1 mittlerweile ein Agio von +27% auf (per 20. Dezember). Dies kann gewisse Investoren abschrecken, insbesondere jene, die eine Sacheinlage leisten möchten, da diese bei hohen Agios an Attraktivität verliert.
Vor diesem Hintergrund entschied sich Cronos zur Lancierung eines zweiten, ähnlichen, jedoch nicht kotierten Fonds, mit einem Emissionspreis auf Basis des Nettoinventarwerts (ohne Agio) und geringer Volatilität.
Gemäss SFP erreichte der Fonds per Ende Dezember 2025 eine Marktbewertung von 30 Millionen Franken – etwas weniger als ursprünglich erhofft – bei einem Agio von null.
Im Oktober wurde das Universum der nicht kotierten Fonds durch den Albin Kistler Immobilien Schweiz P erweitert, der 70 Millionen Franken einnahm. Es handelt sich um ein spezielles Vehikel, das ausschliesslich den Kunden des Vermögensverwalters vorbehalten ist. Dieser hatte bereits 2023 einen Immobilienfonds für institutionelle Kunden lanciert, mit einer auf Wohnimmobilien in der Deutschschweiz ausgerichteten Anlagestrategie.
Gemäss Immo Desk der BCV verfügte der Fonds per Ende November 2025 über ein Nettovermögen von 70 Millionen Franken und wies kein Agio auf.
Ende November kündigte Swiss Finance & Property Funds SA in Zusammenarbeit mit EROP Real Estate & Partners SA die Lancierung des SFER Redevelopment L-QIF an. Der Fonds ist als Anlagevehikel mit variablem Kapital und ohne feste Laufzeit konzipiert. Gemäss Mitteilung richtet er sich an qualifizierte Investoren und fokussiert auf die nachhaltige Sanierung und Aufwertung bestehender Immobilienbestände. Dazu zählen insbesondere die Schaffung zusätzlicher Wohnflächen, die Umnutzung von Gewerbeobjekten zu Wohnzwecken sowie eine effiziente Nutzung von Grundstücken.
Der Fonds kann einen maximalen Fremdfinanzierungsgrad von 50% einsetzen, um eine höhere Flexibilität in der externen Finanzierung zu ermöglichen und entsprechend höhere Renditen für die Investoren zu erzielen – verbunden mit einer entsprechend höheren Risikoprämie. Bei erfolgreicher Entwicklung strebt dieser L-QIF innerhalb von fünf Jahren ein Investitionsvolumen von 800 Millionen Franken an.
Immoday-Redaktion
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