Les sociétés immobilières continuent leur folle progression

Depuis le 1er janvier, la hausse des sociétés immobilières est de +14,7%, après une année 2025 qui avait vu l’indice REAL gagner +23,3% (et +14,22% en 2024). C'est nettement mieux que toutes les autres catégories de véhicules d'immobilier titrisé, mais aussi que le SMI. Dans un volume d'échanges qui a explosé, l'immobilier titrisé en francs suisses jouant clairement son rôle de valeur refuge ces dernières semaines. Suite à cette hausse, pour la première fois, l'agio moyen des sociétés immobilières dépasse celui des fonds cotés, avec en tête SPS, dont la prime, +68,7%, est désormais la plus haute de tous les véhicules d’immobilier titrisé.

Bon, là, on est en manque de superlatifs. En effet, après un mois de janvier qui avait déjà été de vraiment bonne tenue, avec une hausse de l'indice REAL de +6,9%, le mois de février aura été encore plus exceptionnel, puisque sa performance, à la fin du mois, s'est envolée: +14,7%! Inutile de dire que c'est nettement plus que l'indice SWIIT (+1,1%) mais aussi que le SMI (+5,8% fin février). Sans oublier que le REAL avait déjà connu deux années assez remarquables, puisque 2025 l’avait vu gagner +23,3% et 2024 +14,22%. Bref, plus de 50 % de hausse en à peine de deux ans.

Cette hausse a aussi un effet collatéral inattendu: la prime moyenne des sociétés immobilières cotées, +45,2%, est aujourd'hui supérieure à celle des fonds cotés (+38,1%). À notre connaissance, c'est du jamais vu.

À nouveau, les poids lourds de la cote sont privilégiés par les investisseurs

Il est vrai que, désormais, les sociétés immobilières les plus appréciées des investisseurs ont des primes qui dépassent allègrement les 40%, avec même un record de +68,7% pour SPS. Ce qui en fait l'agio le plus élevé de tous les véhicules immobiliers cotés, devant les fonds UBS Direct Residential (+64,9%) et Swisscanto RE Ifca (+60,7%).

Évidemment, la progression récente de ces agios signifie aussi des performances totales assez impressionnantes pour certaines sociétés immobilières: +19,1% depuis le début de l'année pour SPS, +15,5% pour PSP Swiss Property et +15,7% pour Allreal, trois noms qui sont aussi les trois poids lourds du secteur, bénéficiant à l'évidence d'une prime à la liquidité. À elles trois, elles pèsent plus de 60% d'un univers qui affiche désormais une capitalisation totale de près de 38 milliards de francs (81 milliards pour les fonds cotés).

À noter néanmoins, dans ce contexte euphorique, la contre-performance de SF Urban Properties, qui se trouve toujours en queue de peloton avec une décote de -13,3% (-10,4% fin janvier). Probablement un effet de la publication des résultats de l'exercice 2025, avec un bénéfice qui, hors effets de revalorisation, a perdu -6,4% à 11,7 millions de francs.

Gros volume d'échanges pour les sociétés immobilières en février

Comment expliquer cette hausse ? Nous avions parlé le mois dernier d'un possible rebalancement du portefeuille de quelques gros investisseurs. On l'a vu avec la guerre en Iran, le franc suisse continue de jouer son rôle de valeur refuge. Mais avec des taux à court et moyen terme de nouveau négatifs, les investisseurs n'ont guère le choix: ils se tournent vers l'immobilier. Ce qui explique pourquoi les véhicules les plus liquides — les sociétés immobilières — sont privilégiés. D'ailleurs, quand on examine les statistiques, on se rend compte que le volume des transactions touchant les sociétés immobilières a explosé fin février, plus du triple de sa moyenne mensuelle mais aussi du volume moyen des transactions observé sur les fonds cotés.

Plusieurs résultats annuels publiés en février par les sociétés immobilières

Autre raison possible de cette euphorie des marchés, plusieurs grandes sociétés immobilières ont publié en février leurs résultats annuels.

Pour PSP Swiss Property, c'est un bénéfice en hausse de +8,9%, à 409 millions de francs. À noter, cependant, que presque la moitié de ce bénéfice est due à des réévaluations d'actifs. Si on ne les prend pas en compte, le résultat s'est contracté de -2,7% à 225,4 millions de francs. Ce qui n'empêche pas une légère augmentation du dividende, de 5 centimes, à 3,95 francs.

Pour Allreal, l'exercice 2025 aura vu une augmentation de +3,7% du bénéfice à 220 millions de francs. Mais là encore, une bonne partie des gains est due aux réévaluations d'actifs. Si on ne les prend pas en compte, le bénéfice est en légère baisse de -0,5%, à 122 millions de francs. Le dividende reste inchangé, à 7 francs.

Quant à SPS, le groupe vient de placer un emprunt vert convertible de 350 millions de francs, à échéance 2032, sans coupon mais assorti d'une prime de conversion de 24%. Swiss Prime Site prévoit d'utiliser le produit de cette émission pour refinancer un ancien emprunt obligataire convertible et pour financer des investissements immobiliers.

Début février, le groupe avait annoncé un résultat net de 382,5 millions de francs, en hausse de +6,2% sur un an, ici encore grâce aux revalorisations. À noter que sans ces revalorisations, le bénéfice net aurait quand même été en hausse de +1,3%, à 318 millions. Concernant le dividende, il bénéficie d'une hausse symbolique de 5 centimes, à 3,50 francs par action.

La Rédaction • Immoday.ch

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